수원지방법원 2025타경54449. 화성시 새솔동 봄프라자 1동 4층 403호로, 감정평가상 용도는 병원 입원실 및 복도입니다. 감정가는 430,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 147,490,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 34.3%까지 떨어진 모습입니다. 다만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 매수인이 떠안는 비금전 권리와 현황 이용형태입니다.
등기상 말소기준은 2021년 5월 31일 군포신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 유영주 근저당권, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 대지권의 표시 중 별도등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 별도로 적혀 있으므로, 이를 ‘인수 0원 = 권리 깨끗’으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 4층403호 |
| 등기상 도로명 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 병원 입원실 및 복도 · 병원 부여 411·412·413호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 윤순정 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 147,490,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 833,464,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 별도등기는 인수
현재 소유자 윤순정 명의로 소유권이전된 날과 같은 2021년 5월 31일, 군포신용협동조합이 채권최고액 1,050,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2021년 7월 21일 유영주 근저당권 390,000,000원, 2024년 4월 30일 국 압류, 2025년 2월 18일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 신고자는 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정현 | 4층 401호 152.4250㎡ | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.10.16 | 2025.05.07 | 대항력 없음 | 해당 자료 없음 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증금 대위·승계 신고자는 아닙니다. 다만 신고된 점유부분은 4층 401호이고, 본 경매물건 표시는 403호입니다. 조정현의 전입일은 말소기준인 2021년 5월 31일보다 늦은 2024년 10월 16일이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 5월 7일 접수됐습니다.
③ 가격 — 3회 유찰의 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 147,490,000원으로 감정가 430,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 최근 거래가 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 용도가 일반 주거가 아닌 근린시설이고, 실제로 4층 병원의 입원실 및 복도로 이용되고 있으며, 세 차례 유찰까지 진행됐습니다. 일반적인 주거상품과 다른 환금성, 현재 병원 이용관계, 구분소유 상태, 대지권 별도등기의 영향까지 함께 가격에 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 1,295,374,860원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 1,339,002,402원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,270,100원 | 70,569,238원 | 1,369,430,762원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,864,860원 |
| 1. 근저당 · 군포신용협동조합 | 1,050,000,000원 | 144,625,140원 |
| 2. 근저당 · 유영주 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 군포신용협동조합 배당에 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,295,374,860원이며 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 대지권 별도등기는 매각물건명세서상 별도로 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위에는 각종 근린생활시설이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 4층 전체는 일단의 병원으로 이용 중이며 본건 403호는 병원 입원실 411·412·413호로 사용됩니다.
- 구분건물. 건축물대장 현황도와 실제 병원실의 위치·크기·출입문 위치·벽체 길이가 일치하고, 독립적인 구분건물로 판단된다고 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 감정평가 기재상 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 변경. 블럭지번 104블럭, 01-0401, 01-0406 등은 2020.09.03 신규 등록돼 새솔동 78-1번지로 변경됐다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 원문 확인. 매수인이 인수한다고 명시된 별도등기의 종류·권리자·부담내용을 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 34.3%를 시세 할인율로 착각하지 않기. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만으로 ‘싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 병원 이용관계 확인. 403호는 병원 입원실 411·412·413호로 이용되고 있습니다. 현재 사용주체와 점유관계, 인도 가능성 확인이 필요합니다.
- 401호 임차신고와 본건 구분. 조정현의 신고 점유부분은 401호입니다. 본건 403호의 실제 점유관계는 현장에서 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 군포신용협동조합 근저당과 유영주 근저당은 401호·402호 등과 공동담보로 기재돼 있어 관련 물건과의 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 원인 점검. 권리부담, 병원형 이용, 근린시설 환금성 등 가격 외 요소가 유찰에 영향을 미쳤는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다는 사실보다, 무엇을 인수하는지가 먼저다”
이 사건은 표면적으로는 감정가 430,000,000원에서 최저가 147,490,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 금전 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 조정현도 후순위 전입이라 매수인의 금전 인수는 0원입니다.
하지만 결론은 단순한 ‘저가 매수 기회’가 아닙니다. 대지권 별도등기가 매수인에게 인수되고, 대상 403호는 일반 독립점포가 아니라 병원 내부의 411·412·413호 입원실로 실제 이용되고 있습니다. 여기에 세 차례 유찰까지 겹쳤습니다. 비교 실거래가도 없어 147,490,000원이 시세보다 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 권리 원문과 현황 검증이 선행돼야 하는 고난도 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
