수원지방법원 2025타경54449. 화성 새솔동 봄프라자 1동 4층 402호 근린시설입니다. 감정평가상 본건은 4층 전체에서 운영되는 병원의 입원실 및 복도로 이용되고 있으며, 402호는 병원에서 부여한 414호·415호로 사용 중입니다. 한 개의 등기상 호실이 여러 병실로 나뉘어 사용되고 있으나 건축물대장 현황도와 실제 위치·크기·출입문·벽체가 일치하고, 입원실마다 별도 출입문이 있는 것으로 조사됐습니다.
등기상 말소기준은 2021.05.31 군포신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유영주 근저당권, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 권리보다 대지권 표시의 별도등기입니다. 매각물건명세서가 이 별도등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 적고 있으므로, 낙찰 전 그 별도등기의 구체적 내용과 효력을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54449 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 병원 입원실 및 복도 · 병원 부여 414호·415호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 윤순정 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 130,340,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 833,464,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 별도등기는 인수
2020.03.06 남동농업협동조합 근저당권은 2021.05.31 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 윤순정에게 소유권이전 후 군포신용협동조합의 채권최고액 1,050,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 401호·403호 등과 공동담보로 기재되어 있습니다. 2021.07.21 유영주 390,000,000원 근저당, 2024.04.30 국의 압류, 2025.02.18 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 전입은 후순위, 다만 호수 표기를 대조해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정현 | 4층 401호 152.4250㎡ | 2024.10.16 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조정현의 전입일은 2024.10.16으로 말소기준권리인 2021.05.31보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.07 접수됐습니다. 다만 조사상 점유부분은 4층 401호로 적혀 있고 경매 대상은 402호입니다. 동시에 4층 전체가 하나의 병원으로 이용되고 있다는 감정 내용이 있으므로, 실제 402호 점유관계와 임대차 적용 범위는 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 서로 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 380,000,000원에서 3회 유찰
현재 최저매각가는 130,340,000원으로, 시나리오상 감정가 34% 구간입니다. 이후 4회 유찰 시 91,238,000원, 5회 유찰 시 63,866,599원으로 내려가는 구조입니다. 하지만 근린시설·병원 이용 물건은 주거용과 환금성 구조가 다르고, 본건에는 별도등기 인수도 존재하므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 2. 근저당 · 군포신용협동조합 | 1,050,000,000원 | 127,715,240원 |
| 3. 근저당 · 유영주 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 1,440,000,000원 중 채권자 배당은 127,715,240원, 미배당은 1,312,284,760원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 부담액은 0원으로 계산되지만, 대지권 별도등기 인수는 별도의 권리 문제로 남습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건 401호·402호·403호는 병원 입원실 및 복도로 이용 중이며, 402호는 병원에서 부여한 414호·415호입니다.
- 구분건물성. 한 개 호가 2~3개 병실로 나뉘어 있으나, 건축물대장 현황도와 병실 위치·크기·출입문 위치·벽체길이가 일치하고 별도 출입문이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 새솔동 행정복지센터 북서측 인근이며 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 승강기, 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 감정평가상 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류 접합으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 블럭지번 104블럭, 01-0401, 01-0406 등은 2020.9.3. 신규 등록되어 새솔동 78-1번지로 변경됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권의 표시 중 매수인이 인수하는 별도등기의 권리자·내용·효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 402호 실제 점유 확인. 조사된 조정현의 점유부분은 401호로 기재되어 있으므로 402호의 실제 사용자와 임대차 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 병원 운영 구조 확인. 4층 전체가 일단의 병원으로 이용되므로 낙찰 후 독립 사용·임대가 가능한지 현황과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 군포신용협동조합 근저당은 401호·403호 등과 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 경매 진행 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰률만으로 판단 금지. 감정가 380,000,000원에서 130,340,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 환금성과 인수 별도등기를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 “무엇을 인수하나”가 먼저다
이 사건은 감정가 380,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 130,340,000원까지 내려온 근린시설입니다. 확인된 임차인의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력 부담은 없고, 배당표상 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 그 두 사실만으로 안전형이라고 결론 내릴 수 없습니다.
매각물건명세서가 대지권 표시 중 별도등기를 매수인이 인수한다고 명시하고, 실제 현황도 4층 전체가 병원으로 운영되면서 본건 402호가 병실 414호·415호로 사용되고 있습니다. 여기에 조사된 임차인의 점유 호수는 401호로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 별도등기의 실체와 402호의 실제 점유·사용관계를 확인하는 것입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 편이 맞습니다.
