대전지방법원 2023타경1311. 공주시 신관동 동양프라자 1층 109호입니다. 일반건축물대장상 상점으로, 감정평가 당시 공실 상태로 조사된 근린시설입니다. 감정가 52,100,000원에서 여섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 6,129,000원입니다. 매각기일은 2026년 11월 10일입니다.
권리의 중심에는 광석농업협동조합의 2016년 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 143,000,000원이며, 동일 건물의 110호와 111호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 현재 경매개시결정 역시 광석농업협동조합이 신청한 것입니다. 예상배당표에 따르면 매각대금은 집행비용과 근저당권 배당에 모두 사용되고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
여기서 중요한 점은 낙찰가가 낮은 이유를 권리 문제만으로 설명할 수 없다는 것입니다. 이 물건에는 경계벽이 없다는 매각물건명세서 비고가 있습니다. 인접 호실과 실제 공간이 어떻게 구성되어 있는지, 독립적인 점포로 사용할 수 있는지에 따라 매수 후 활용도와 환금성이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층 109호 (신관동, 동양프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 일반건축물대장상 상점 |
| 건물 | 동양프라자 · 철골조 슬래브지붕 · 지상 3층 중 1층 |
| 이용상태 | 감정평가 당시 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 하청숙 (2016.08.30 공매로 소유권 취득) |
| 감정가 | 52,100,000원 |
| 최저매각가격 | 6,129,000원 (6회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 11.76% |
| 신청채권자 | 광석농업협동조합 |
| 청구금액 | 105,072,684원 |
| 근저당 채권최고액 | 143,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당권
말소기준권리는 2016.08.30 접수된 을구 9번 광석농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원이며, 이 근저당권은 경매 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후의 2023년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
과거에는 가압류·압류·가등기·근저당권·경매개시결정이 여러 차례 등기되었으나, 상당수는 이전 경매와 공매를 거치며 말소되었습니다. 특히 2002.09.27 공주시 압류는 2016년 근저당권보다 앞서 설정된 이력이 있지만, 2004.03.26 갑구 18번 말소등기에 13번 압류가 포함되어 있습니다. 따라서 과거 설정일만 보고 현재 매수인이 승계하는 압류로 단정해서는 안 됩니다. 최신 등기부에서 실제 존속 여부를 대조해야 합니다.
2023.12.19 공주시 압류도 2024.01.31 해제에 따른 말소등기가 있습니다. 또한 2016년 공매공고 부기등기가 남아 있는 이력은 한국자산관리공사의 공매 절차와 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 11.76%, 하지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가격은 6,129,000원으로 감정가 52,100,000원의 11.76%입니다. 외형상 큰 폭의 가격 하락이지만, 근린상가의 매수 판단에는 매입가격 외에도 실제 이용 가능성·임대수요·공실·재매각 가능성이 중요합니다.
이 물건은 동일 건물 또는 인근 유사 상가의 실거래 비교가 확인되지 않아, 최저매각가격이 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 대비 할인폭을 실거래 시세 대비 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 52,100,000원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 6,129,000원 | 11.76% | 현재 최저매각가 |
| 7회 유찰 시 | 4,290,300원 | 8.23% | 추가 유찰 가정 |
| 8회 유찰 시 | 3,003,210원 | 5.76% | 추가 유찰 가정 |
추가 회차는 유찰 시나리오이며 확정된 향후 매각가격은 아닙니다. 실제 매각조건과 회차별 최저가격은 법원 공고에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 510,322원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 광석농업협동조합 | 143,000,000원 | 5,618,678원 |
| 채권 미배당 | — | 137,381,322원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(표상) | — | 0원 |
현재 최저가격에 매각되는 경우 집행비용으로 510,322원이 배정되고, 광석농업협동조합에 5,618,678원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당금은 137,381,322원입니다.
이 미배당금은 매수인의 인수채무와 다릅니다. 근저당권 자체가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 채권자에게 전액 배당되지 않았다는 사실만으로 그 차액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권은 110호·111호와 공동담보로 설정되어 있어 실제 채권액·공동담보 배당관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가격 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 6,129,000원 | 5,618,678원 | 137,381,322원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 4,290,300원 | 3,813,075원 | 139,186,925원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 3,003,210원 | 2,549,152원 | 140,450,848원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 105,072,684원입니다. 어느 시나리오에서도 신청채권자의 청구금액을 전액 충족하지 못합니다. 그러나 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 것으로 산정된 금액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 충청남도 공주시 신관동의 신관동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설·주택·아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측 왕복 6차선 포장도로, 남동측 폭 약 8m 포장도로와 접합니다. 도로 접근성이 점포의 직접적인 집객력과 동일하다는 의미는 아니므로 109호의 실제 출입 동선을 확인해야 합니다.
- 용도. 일반건축물대장상 상점이며, 감정평가 당시 공실입니다. 상가를 실제 임대하거나 사용할 수 있는 상태인지 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철골조 슬래브지붕의 지상 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감 등이며, 급배수·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 상업용 건부지이며, 준주거지역입니다. 자연경관지구에 해당하는 필지도 있고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 1,017,000원/㎡입니다. 이는 토지 가격의 지표로, 109호 점포의 현재 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에는 경계벽 없음이 기재되어 있어 실제 점포 구획 확인이 필요합니다.
- 환금성. 6회 유찰과 상업시설이라는 용도, 공실 상태, 경계벽 부재를 함께 고려하면 매도·임대에 신중한 검토가 필요한 물건입니다. 실제 유사 상가의 거래 및 임대 사례를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 없음 확인. 109호와 110호·111호의 실제 구획, 출입구, 점유 범위 및 구분 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 매각 대상 특정. 감정평가상 함께 언급되는 인접 호실과 별개로, 이번 매각 대상인 109호의 등기상 전유부분·대지권·현황을 대조하세요.
- 임대관계와 점유. 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 관련 사항, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 공동담보 점검. 광석농업협동조합 근저당권은 110호·111호와 공동담보입니다. 공동담보의 권리관계와 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 과거 압류 말소 확인. 특히 2002.09.27 공주시 압류는 2004.03.26 말소등기와 함께 대조하여 현재 등기상 존속 여부를 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2016.08.30 공매에 따른 소유권이전 이력을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 장기간 공실인 점포일 수 있으므로 관리비 체납과 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비 등을 관리주체에 확인하세요.
- 시설 상태. 전기·수도·급배수·출입구·내부 마감·승강기 등 실제 이용에 필요한 설비와 정비 범위를 확인하세요.
- 시세와 임대수익 검증. 동양프라자 및 인근 유사 근린상가의 실제 거래가격, 공실 현황, 임대 가능 조건을 조사해 매입 상한가를 정하세요.
- 회차별 가격 재확인. 현재 최저가는 6,129,000원이며 추가 유찰가격은 시나리오입니다. 입찰 전 법원 매각공고를 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “싸게 나온 물건”과 “싸게 살 만한 물건”은 다르다
공주 동양프라자 109호는 감정가 52,100,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가격이 6,129,000원까지 내려온 근린시설입니다. 수치만 보면 눈길을 끌지만, 낮은 가격이 곧 매수 기회라는 결론으로 이어지지는 않습니다.
권리 측면에서는 2016년 광석농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 매각물건명세서에 경계벽 없음이 명시되어 있습니다. 여러 차례 유찰된 상업시설이라는 점도 환금성 판단에서 무겁게 봐야 합니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 특히 매수 후 독립적인 점포로 사용할 수 없다면 낮은 낙찰가의 장점이 크게 줄어들 수 있습니다.
결론은 권리 일부 확인, 가격 판단 보류, 물건 현황 우선 점검입니다. 109호의 경계와 점유관계를 명확히 하고 실제 임대·매각 가능성을 검증한 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다. 현재 자료만으로는 보수적 접근이 필요한 D등급 물건으로 판단합니다.
