대전지방법원 2023타경1311. 공주시 신관동 동양프라자 1층 110호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 하청숙이고, 2016.08.30. 공매로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광석농업협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 2023.11.10. 광석농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 55,300,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 13,278,000원, 감정가의 24.01%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 상점·현황 공실이고 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1311 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층110호 (신관동,동양프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반건축물대장상 상점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 하청숙 · 2016.08.30. 공매로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 55,300,000원 / 13,278,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 105,072,684원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2016.08.30. 광석농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 143,000,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
과거 동양프라자에는 여러 차례 가압류·압류·근저당·경매 이력이 있었지만, 주요 과거 권리는 등기부상 이미 말소됐고, 2016.08.30. 공매를 거쳐 하청숙에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 광석농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.11.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 24%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 13,278,000원으로 감정가 55,300,000원의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 9,294,600원, 6회 유찰 시 6,506,220원으로 제시돼 있습니다. 하지만 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 13,278,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,294,600원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 6,506,220원 | 11.77% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 13,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 639,004원 |
| 1. 근저당 · 광석농업협동조합 | 143,000,000원 | 12,638,996원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 13,278,000원 가정 시 집행비용 639,004원을 제외한 12,638,996원이 광석농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 130,361,004원이지만 해당 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 상점이며 현황은 공실 상태입니다.
- 주위환경. 공주시 신관동 행정복지센터 북동측 인근으로 근린생활시설·주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선 포장도로, 남동측 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 1층 점포이며 급배수·위생·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 건부지이며 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·하수처리구역·중점경관관리구역이며 일부 필지는 자연경관지구 및 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 공실·임대관계. 감정평가상 공실이고 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 여부와 열쇠·출입 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 경계벽. 매각물건명세서의 “경계벽 없음”이 실제 호실 이용에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 2016년 한국자산관리공사 공매공고와 공매 소유권이전 경위를 현재 등기와 대조하세요.
- 공동담보. 광석농업협동조합 근저당은 동양프라자 109호·111호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
현재 확인되는 권리구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 상품성입니다. 근린시설 상점, 현황 공실, 임대관계 미상, 경계벽 없음이라는 조건에서 4회 유찰돼 55,300,000원의 감정가가 13,278,000원까지 내려왔습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 실제 호실 구획·점유·임대 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
