대전지방법원 2023타경1311. 공주시 신관동 동양프라자 제1층 제111호 근린시설입니다. 현재 소유자는 하청숙이고, 2016.08.30 공매로 소유권을 취득한 당일 광석농업협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2023.11.10 광석농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후 현재 남아 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않고, 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리만 보면 구조가 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 60,900,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 14,622,000원, 시나리오상 감정가의 24% 회차입니다. 그러나 별도의 실거래·중개 시세가 없어 이 숫자를 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 근린시설이라는 용도와 현황 공실, 네 차례의 유찰 자체를 환금성과 수요를 확인해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1311 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 번영1로 64-1, 1층111호 (신관동,동양프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 일반건축물대장상 상점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 하청숙 (2016.08.30 공매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 60,900,000원 / 14,622,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 105,072,684원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2016.08.30 을구 9번 광석농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 143,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 권리 없음
임차인 없음. 임차보증금이나 대항력 임차인을 승계하는 구조가 아니며, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2016.08.30 설정된 광석농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2023.11.10의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.12.19 공주시 압류는 2024.01.31 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 24%까지 하락했지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 14,622,000원입니다. 감정가 60,900,000원과 비교하면 시나리오 표기상 감정가 24% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되면 10,235,400원, 여섯 차례 유찰 시에는 7,164,780원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 14,622,000원 | 129,041,196원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,235,400원 | 133,348,837원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 7,164,780원 | 136,364,186원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 광석농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 회차에서도 근저당권 채권최고액 143,000,000원 중 예상배당은 13,958,804원이고 미배당은 129,041,196원이지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 663,196원 |
| 2. 근저당 · 광석농업협동조합 | 143,000,000원 | 13,958,804원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 14,622,000원을 전제로 한 배당 추정입니다. 광석농업협동조합 채권최고액 143,000,000원에 비해 매각대금이 작아 129,041,196원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 일반건축물대장상 상점, 현황은 공실 상태입니다.
- 입지. 공주시 신관동 소재 신관동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선 포장도로와 접하고 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·하수처리구역·중점경관관리구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 점포 구획. 매각물건명세서 비고에 경계벽 없음이 기재되어 있어 현장 구획 상태와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 확인. 매각물건명세서에 ‘경계벽 없음’이 명시되어 있습니다. 111호의 실제 점포 경계와 독립적인 사용·점유 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 감정 당시 상점이면서 현황 공실입니다. 임대료 수준과 공실 기간, 주변 상가 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 해석. 최저가는 감정가 24% 회차까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2016.08.30 광석농업협동조합 근저당권과 2023.11.10 임의경매개시결정을 중심으로 등기부 원본을 재확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2016.05.26 공매공고와 2016.08.30 공매 소유권이전 이력이 있으므로 관련 공매 기록과 현재 경매 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당추정에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 상가 관리비와 체납금도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 4회 유찰에는 이유를 확인해야 한다”
이 사건은 권리분석 자체보다 물건성과 환금성이 더 중요한 경매입니다. 2016.08.30 광석농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 큰 승계 부담은 보이지 않습니다.
반면 감정가 60,900,000원에서 4회 유찰되어 현재 14,622,000원까지 내려왔고, 대상은 현황 공실인 근린시설입니다. 여기에 매각물건명세서상 경계벽 없음이라는 사용상 확인사항도 있습니다. 실거래 시세가 없어 현재 가격을 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’가 아니라 독립 사용이 가능한지, 임차 수요가 있는지, 다시 팔 수 있는지를 현장에서 확인하는 것입니다. 권리는 통과, 가격 판단은 현장·환금성 확인 후.
