대전지방법원 2023타경1311. 충청남도 공주시 신관동에 위치한 동양프라자 1층 111호 근린시설입니다. 일반건축물대장상 상점으로, 감정평가 당시 현황은 공실로 조사됐습니다. 감정가 60,900,000원이 6차례 유찰을 거쳐 7,165,000원까지 떨어진 상태입니다.

권리의 중심에는 2016년 8월 30일 광석농업협동조합이 설정한 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 143,000,000원이고, 채무자는 소유자 하청숙입니다. 이 근저당권을 바탕으로 2023년 11월 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 공동담보에 다른 호실이 포함되어 있다는 점까지 확인해야 합니다.

더 중요한 문제는 매각물건명세서의 경계벽 없음 기재입니다. 집합건물에서 호실을 구분하는 벽이 없다면 현장에서 매각 대상 111호의 범위와 독립적인 사용·인도가 가능한지 확인해야 합니다. 임대관계도 확정되지 않았으므로, 등기상 인수액이 없다는 이유만으로 곧바로 안전한 입찰이라고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 경계벽은 남는다

현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 을구 9번 광석농업협동조합 근저당권입니다. 2016년 8월 30일 설정됐으며 채권최고액은 143,000,000원입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸할 권리입니다. 2023년 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

2023년 12월 19일 공주시가 설정했던 압류는 2024년 1월 31일 이미 말소됐습니다. 과거 여러 차례의 가압류·압류·근저당·경매등기도 대부분 이전 경매, 공매 또는 별도 말소절차를 통해 정리된 이력입니다. 과거 등기를 현재 인수해야 할 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 — 신고는 없지만 현황 확인 필요

감정평가 당시 상점은 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차관계가 전혀 없다는 판단은 구별해야 합니다.

특히 근린시설은 실제 사용관계와 사업자등록, 점유 경위 등을 확인해야 임차인의 대항력 문제를 판단할 수 있습니다. 보증금이나 임차인의 점유·사업자등록 관련 사실이 확인되지 않은 상태에서 특정 임차인의 대항력을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 11.77%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건은 감정가 60,900,000원에서 현재 최저가 7,165,000원까지 낮아졌습니다. 6회 유찰은 가격 측면에서 강한 경고 신호입니다. 감정가에 비해 최저가가 매우 낮더라도 실제 매매 가능한 시세와 임대수익이 확인되지 않았다면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

7회·8회 유찰 시 금액은 회차별 가정이며 실제 매각가격이나 향후 유찰 여부가 확정된 것은 아닙니다.

동일 건물 또는 인근 유사 상가의 비교 실거래가격과 임대료가 확인되지 않았으므로, 현재 최저매각가가 시장가격보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 시장가격 대비 할인율이나 기대수익률은 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 7,165,000원 가정)

최저가 7,165,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 528,970원을 제외하고 광석농업협동조합에 6,636,030원이 배당됩니다. 채권최고액 143,000,000원을 기준으로 한 예상 미배당은 136,363,970원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

신청채권액은 105,072,684원으로, 근저당 채권최고액과 구별해야 합니다. 이 배당 시뮬레이션의 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 것이지 확정된 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

각 회차의 예상 매각가가 내려갈수록 근저당권자에 대한 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 소멸하는 근저당권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않는다는 판단이 유지됩니다.

다만 실제 배당에서는 공동담보 관계, 집행비용, 조세채권, 임차인 우선변제 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 공동담보인 109호·110호의 처분 여부와 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 공주시 신관동 소재 신관동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 주택, 아파트 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 6차선 포장도로, 남동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철골조 슬라브지붕 지상 3층 건물로, 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감 등이며 급배수·위생설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 용도. 일반건축물대장상 상점이며 감정 당시 공실 상태입니다. 실제 임대 가능성과 영업공간의 독립성 확인이 필요합니다.
• 규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등의 사항이 확인됩니다. 일부 필지는 자연경관지구 및 대로2류 접합 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지. 7필지 일단의 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 토지 공시지가 자료는 1,017,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서의 경계벽 없음 기재는 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 6회 유찰되고 공실로 조사된 근린시설입니다. 실제 거래가격과 임대수요가 확인되지 않아 원활한 재매각을 전제로 한 투자는 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 경계벽 없음 확인. 111호와 인접 호실의 실제 구분 상태, 전유부분 경계, 출입 및 독립사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 집합건물 공부 대조. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 건축물현황도와 실제 점포 사용 범위를 대조해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 감정 당시 공실이었더라도 현재 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 관련 권리 여부를 재확인하세요.
• 공동담보 점검. 광석농업협동조합 근저당권에 포함된 109호·110호의 공동담보 및 배당관계를 확인하세요.
• 공매 이력 확인. 2016년 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2016년 공매에 따른 소유권이전 이후 권리관계가 어떻게 정리됐는지 확인하세요.
• 실거래 및 임대료 조사. 동양프라자와 주변 유사 근린시설의 거래가격, 실제 임대료, 공실 현황을 조사해 적정 응찰가를 산정하세요.
• 수리·분리 비용. 호실의 독립적 사용을 위한 공사나 정리 절차가 필요한지, 가능하다면 비용이 어느 정도인지 확인하세요.
• 관리비 및 세금. 공용부분 체납관리비, 조세채권, 취득 관련 비용을 확인하세요. 등기상 인수액 0원과 별도로 발생할 수 있습니다.
• 회차별 매각 조건. 2026.11.10 매각기일의 최저매각가, 입찰보증금, 특별매각조건 및 매각 진행 상태를 법원 공고 원본에서 확인하세요.
• 재매각 가능성. 매수 후 실제로 사용하거나 임대할 수 있는지, 향후 매수자를 확보할 수 있는지를 가격보다 먼저 판단하세요.

맺으며 — “감정가의 11.77%여도 싼 물건인지는 모른다”

이 물건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 60,900,000원인 근린시설이 6회 유찰되어 7,165,000원까지 낮아졌습니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그럼에도 권리상 소멸한다는 사실만으로 투자가 성립하지는 않습니다. 감정 당시 공실, 임대관계 미상, 경계벽 없음, 공동담보 관계, 반복 유찰이라는 위험요인이 남아 있습니다. 무엇보다 시장에서 얼마에 거래되거나 임대될 수 있는지가 검증되지 않았습니다.

최저가보다 더 중요한 질문은 “111호를 독립적으로 사용하고, 실제로 임대하거나 다시 팔 수 있는가?”입니다. 이 질문에 답하기 전까지 감정가 대비 할인율만으로 입찰할 이유는 충분하지 않습니다.

종합 판단: 등기상 주요 권리는 소멸 예정이나, 경계벽과 환금성 위험이 큰 고위험 근린시설입니다. 현장·점유·실거래 확인 전에는 입찰 보류가 타당합니다.