부산지방법원 2023타경4898. 부산 연제구 연산동 더시티빌 1동 5층 504호 오피스텔입니다. 감정 이용상태상 업무시설 중 주거용 오피스텔에 해당하는 유형입니다. 이 물건은 감정가 116,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 39,788,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 1순위 공동담보 근저당과 후순위 임차권, 그리고 반복 유찰입니다.
말소기준권리는 2018.08.29. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있습니다. 같은 날 접수된 하나은행의 두 번째 근저당도 채권최고액 360,000,000원입니다. 현재 최저가에서 예상되는 배당은 집행비용을 제외하면 사실상 1순위 근저당에 모두 흡수되고, 그 이후 권리자는 미배당이 발생하는 구조입니다. 다만 후순위 권리의 미배당 자체가 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 쌍미천로161번길 16, 1동 5층504호 (연산동,더시티빌) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 39,788,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 여운영 / 47,219,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 하나은행 근저당
2018.08.29. 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 강제경매개시결정, 가압류, 추가 경매개시결정과 2024.11.21. 임지영의 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기부상 임지영의 주민등록일자와 점유개시일자도 2022.12.12.로 확인되어, 이 임차권은 선순위 대항력 임차권이 아닙니다.
② 임차인 — 504호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임지영 주거 · 임차권등기 | 2022.12.12 | 75,000,000원 | 2022.11.25 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임지영은 임대차계약일 2022.11.24., 확정일자 2022.11.25., 주민등록과 점유개시 2022.12.12.로 등기되어 있고 보증금은 75,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저가 39,788,000원보다 크다는 사실만 보면 인수형처럼 보일 수 있으나, 이 사건의 말소기준은 2018.08.29.로 훨씬 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이 아니며, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
③ 가격 해석 — 감정가 대비 큰 낙폭만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 116,000,000원의 약 34.3%입니다. 하지만 이 사건에서는 동일 면적의 최근 거래금액과 현재 최저가를 직접 대조할 수 있는 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
오히려 경매 이력은 보수적으로 읽어야 합니다. 더시티빌의 경매물건은 평균 3.1회 유찰, 매각률은 21.28%로 집계되어 있습니다. 본건 역시 이미 3회 유찰된 상태입니다. 현재 가격이 크게 내려온 사실과 별개로, 실제 매수자 수요와 재매각 가능성은 별도로 따져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,116,184원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 38,671,816원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 · 여운영 | 47,219,177원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신혜원 | 205,000,000원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시 · 주식회사 하나은행 | 47,219,177원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,116,184원을 제외한 38,671,816원이 1순위 하나은행 근저당에 배당되고, 나머지 권리자는 미배당입니다. 총 채권액 1,859,438,354원 대비 예상 미배당은 1,820,766,538원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 오피스텔이며 감정 이용상태상 업무시설 중 주거용 오피스텔 유형입니다. 더시티빌은 2018.08.13. 사용승인된 22세대 건물입니다.
- 입지. 부산 연제구 연산동 연동초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선·3호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 화강석·스톤코트, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 데코타일·타일, 창호는 샷시이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·가스보일러 개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,866,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 경매 평균 유찰 3.1회, 매각률 21.28%로 나타나므로 재매각까지 고려한다면 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 임지영 보증금 75,000,000원은 현재 최저가보다 크지만 대항력 없는 후순위 임차권입니다. 최신 매각물건명세서에서 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기부에서 현재 상태와 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 공동담보 구조. 하나은행 1순위 1,200,000,000원, 2순위 360,000,000원 근저당에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 배당관계는 최종 배당표를 별도로 확인하세요.
- 반복 유찰 원인 점검. 3회 유찰된 이유를 현장 상태·임대수요·거래성·명도 상황과 함께 확인하세요. 감정가 대비 할인폭만으로 원인을 설명하면 안 됩니다.
- 건물 내 관계인 이슈. 503호 조사대상 신혜원은 등기상 가압류 권리자와 이름이 동일해 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 본 504호 임차권자는 임지영이지만 건물 전체의 분쟁·점유관계도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 낮은 최저가만으로 가격 매력을 확정할 수 없다”
이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 75,000,000원의 임차보증금입니다. 현재 최저가 39,788,000원보다 큰 보증금이지만, 임지영의 전입·점유가 2022.12.12.이고 말소기준 근저당은 2018.08.29.이므로 대항력 있는 선순위 임차인이 아닙니다. 따라서 현재 기준 매수인 인수는 0원, 실질취득은 39,788,000원으로 볼 수 있습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 하락했지만, 이 비율만으로 최근 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 본건 자체가 이미 세 차례 유찰됐고, 더시티빌 경매 평균 유찰도 3.1회, 매각률은 21.28%입니다. 결국 이 물건은 “보증금 승계 함정은 없지만, 환금성과 실제 시장가격을 확인하지 않고 할인율만 보고 들어가면 안 되는 오피스텔”입니다. 권리는 비교적 정리되어 있으나 가격 확신은 보류하는 접근이 맞습니다.
