부산지방법원 2023타경4898. 부산 연제구 연산동 더시티빌 1동 5층 505호 오피스텔입니다. 감정가는 116,000,000원이었지만 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 27,852,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 이 사건의 말소기준은 2018.08.29. 설정된 하나은행 근저당이고, 대상 505호의 점유자로 조사된 최다은의 전입일은 2021.02.03.으로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌나”보다 현재 2,785만원이 실제 시장가격보다 낮은가가 더 중요합니다. 더시티빌은 22세대이고, 대상 호실과 면적이 일치하는 비교 실거래가 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회인데 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4898 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 쌍미천로161번길 16, 1동 5층505호 (연산동,더시티빌) |
| 용도 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 소유자 | 장정하 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 27,852,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 47,219,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 승강기 · 개별난방 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2018.08.29. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2018-230호가 기재되어 있습니다. 같은 날 하나은행의 을구 2번 근저당권 360,000,000원도 설정됐습니다. 이후 2023.10.05. 강제경매개시결정, 2023.12.12. 가압류, 2024.03.20. 하나은행의 임의경매개시결정, 2024.06.18. 가압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 대상 505호 임차인 — 전입은 기준권리보다 늦다
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최다은 | 505호 | 2021.02.03 | 미상 | 2023.11.20 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
최다은의 전입일은 2021.02.03.으로 말소기준권리인 2018.08.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 2023.11.20. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최우선변제 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다. 다만 현재 계산상 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 27,852,000원은 감정가 116,000,000원의 24.01%입니다. 절대적인 낙폭은 크지만, 대상 호실과 면적이 일치하는 비교 실거래가 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않고, 더시티빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 901,336원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 1,200,000,000원 | 26,950,664원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 여운영 | 47,219,177원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신혜원 | 205,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 하나은행 | 47,219,177원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액·청구액을 적용한 시뮬레이션에서는 집행비용 901,336원과 하나은행 을구 1번 근저당에 26,950,664원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권총액 1,859,438,354원 중 배당액은 26,950,664원, 계산상 미배당은 1,832,487,690원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연동초등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선·3호선 연산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 화강석·스톤코트, 내부는 벽지·타일·데코타일 등으로 마감됐고 승강기와 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,866,000원/㎡, 토지면적은 375.2㎡입니다.
- 규제. 소로3류에 접하고 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 더시티빌은 22세대이며 2018.08.13. 사용승인된 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 505호 보증금 확인. 최다은의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서에서 최우선변제 가능성을 반드시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 등기의 매각 후 처리관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 주의. 하나은행 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 1,200,000,000원·360,000,000원은 이 호실 단독의 실제 잔액과 동일한 의미로 단정하지 마세요.
- 실거래 보강. 감정가 대비 24.01%라는 숫자보다 동일·유사 면적의 최근 매매가와 임대가를 먼저 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰로 단지 평균 3.1회를 넘어섰습니다. 가격 외에 임대수요·공실·내부상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “2,785만원의 실제 가치”가 중요하다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.08.29. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 505호 점유자 최다은은 2021.02.03. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 116,000,000원에서 27,852,000원까지 내려온 것은 크지만, 대상 호실과 면적이 맞는 비교 실거래가 확인되지 않는 상황에서 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석해서는 안 됩니다.
권리는 비교적 정리돼 있지만 가격은 검증이 필요합니다. 특히 4회 유찰, 단지 평균 3.1회 유찰, 보증금 미상의 505호 점유자, 민간임대주택등기까지 확인한 뒤 실제 임대수익과 유사 호실 거래가가 현재 27,852,000원을 충분히 뒷받침하는지를 따져보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
