수원지방법원 2025타경53743. 경기도 시흥시 배곧동 배곧헤리움어반크로스2차 B동 1층 114호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가상 해당 건물은 근린생활시설을 포함하는 20층 건물입니다. 따라서 일반 주거용 아파트와는 다른 기준으로 상가의 이용상태와 환금성을 살펴야 합니다.
소유자는 조서영이며, 2021년 7월 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 2,610,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 2025년 11월 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리에 해당하지만, 공동담보에 포함된 다른 호실의 점유관계와 실제 매각범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 제비동 제1층 제114호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 50 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 건물 현황 | 집합건물 · 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 1층 근린생활시설 |
| 소유자 | 조서영 (2021.07.19 소유권이전 · 거래가액 898,000,000원) |
| 감정가 | 747,000,000원 |
| 최저매각가 | 747,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 북부천새마을금고 |
| 청구금액 | 2,247,936,970원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.19 북부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,610,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 근저당과 경매개시결정은 소멸
핵심은 2021.07.19 설정된 북부천새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2025.11.14 접수된 임의경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2018년 설정됐던 신탁등기는 2019년 이미 말소됐습니다.
근저당권의 채권최고액은 2,610,000,000원으로, 현재 최저매각가 747,000,000원보다 큽니다. 따라서 예상배당표에서는 근저당권자가 매각대금 대부분을 배당받고도 상당한 미배당이 발생합니다. 다만 근저당권자의 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 별도로 판단해야 하며, 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 다른 호실의 임차인 2명
현황조사에 나타난 실제 임차인은 2명입니다. 그러나 두 임차인이 점유하는 곳은 각각 A동 125호와 A동 127호로, 경매 대상 주소인 B동 114호와 다릅니다. 두 호실은 북부천새마을금고 근저당권의 공동담보로 기재돼 있습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형훈 A동 125호 |
2022.12.23 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김은지 A동 127호 |
2023.05.23 | 10,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 2명은 공동담보로 기재된 A동의 다른 호실에 관한 조사 내역입니다. 보증기관의 대위·승계신고가 아니며, B동 114호의 임차인으로 합산하거나 그 보증금을 본건 매수인의 인수액에 더하지 않습니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 배당요구 확인이 필요합니다.
김형훈의 전입신고일은 2022.12.23, 김은지의 전입신고일은 2023.05.23로, 두 사람 모두 2021.07.19 말소기준권리보다 늦습니다. 조사상 두 임차인은 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이는 각자의 A동 호실에 관한 판단이며, B동 114호의 점유관계를 대신 증명하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 747,000,000원의 적정성은 별도 문제
감정가와 현재 최저매각가는 모두 747,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.
소유권이전 당시 기재된 거래가액은 898,000,000원입니다. 현재 최저매각가가 과거 취득가액보다 낮다는 사실은 확인되지만, 과거 취득가액이 현재 상가 시세를 보장하는 것은 아닙니다. 특히 개별 상가는 임대수익, 공실 여부, 업종 수요, 접근성, 전면 노출과 거래 유동성에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.
현재 가격이 인근 유사 상가의 최근 거래가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않으므로, 신건 최저가를 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있는 금액으로 평가할 수는 없습니다. 감정가와 실거래가를 동일한 기준으로 비교하고, 실제 임대료와 공실 위험을 반영한 수익성 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 747,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,870,000원 |
| 1. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,610,000,000원 | 737,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 채권최고액 2,610,000,000원을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 이 기준의 미배당은 1,872,870,000원입니다. 실제 채권액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 2,247,936,970원으로 근저당 채권최고액과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당 변화
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 747,000,000원 | 737,130,000원 | 1,872,870,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 597,600,000원 | 589,224,000원 | 2,020,776,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 478,080,000원 | 470,899,200원 | 2,139,100,800원 | 0원 |
현재 신건에서 747,000,000원에 낙찰되는 경우, 산출된 인수액이 0원이므로 실질취득 기준액은 747,000,000원입니다. 같은 계산 기준에서 1회 유찰 시에는 597,600,000원, 2회 유찰 시에는 478,080,000원이 됩니다.
다만 이는 낙찰가와 권리인수액을 합한 계산이며, 취득세·등기비용·명도비용·수리비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 인수 권리가 추가로 확인되면 실질취득액도 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧지구대 남동측 인접 지역입니다. 주변에는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하며, 성숙 중인 상가지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조의 20층 건물입니다. 인조석붙임 외벽과 강화유리 전시창 등이 설치되어 있으며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북서측 약 25m, 북동측 약 16m, 남서측 약 15m 포장도로에 접합니다. 토지의 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공부상 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 토지면적은 5,981.3㎡이며, 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 정보로 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 것으로 기재돼 있어, 본건에 대한 구체적인 적용 여부는 거래 주체와 매각 대상에 따라 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 상업용 부동산은 개별 점포의 영업상태와 공실, 임대수익, 동선 및 전면 노출에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 시세와 거래 유동성을 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 사건상 용도는 대지이고 등기 및 감정평가에는 집합건물 근린생활시설이 나타납니다. B동 114호의 전유부분·대지권 및 공동담보인 A동 125호·127호가 실제 매각물건에 포함되는지 물건목록과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 북부천새마을금고 근저당권에 A동 125호와 127호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 다른 공동담보물의 경매 진행과 배당관계가 본건에 미치는 영향을 확인하세요.
- 호실별 점유 확인. A동 125호·127호의 임차인을 B동 114호의 임차인으로 혼동하지 마세요. B동 114호의 실제 영업·점유 상태, 임대차계약 및 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 조사된 A동 임차인 2명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 우선변제 관련 서류와 실제 매각범위에 따른 법적 관계는 별도로 검토하세요.
- 상가 시세 확인. 최저가 747,000,000원이 적정한지 인근 유사 상가 실거래, 현재 매물 호가, 임대료 및 공실 수준을 비교하세요. 과거 거래가액 898,000,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 수익성 확인. 실제 임대 가능한 면적과 임대료, 관리비·수선비·공실기간을 고려해 상가의 순수익을 점검하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유자 인도에 필요한 시간·비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 확인하세요.
맺으며 — “근저당은 지워져도, 상가의 가격과 점유 문제는 남는다”
이번 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 북부천새마을금고의 2021년 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당 채권최고액 2,610,000,000원에 미치지 못하는 매각대금으로 미배당이 발생하더라도, 그 차액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
그렇지만 이 사건을 곧바로 안전한 저가 상가 경매로 판단하기는 어렵습니다. B동 114호와 공동담보인 A동 125호·127호를 구별해야 하고, 감정평가상 복수 호실의 이용상태가 확인되므로 매각범위와 실제 점유를 검증해야 합니다. 현재 신건 최저매각가 747,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지도 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “등기상 권리 소멸 구조는 긍정적, 매각범위·점유·가격은 확인 전 보류”입니다. 상업용 부동산의 환금성과 공실 위험을 고려해, 실제 호실별 임대차와 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
