수원지방법원 2025타경53743. 대상은 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층 114호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태에서는 이 물건을 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소), 현황 공실로 기재하고 있습니다. 현재 소유자는 조서영이며 2021년 거래가액 898,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 2021.07.19 설정된 북부천새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 2,610,000,000원이고, 같은 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 125호와 127호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이며 2025.11.14 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53743 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층114호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소) · 현황 공실 |
| 소유자 | 조서영 (2021.07.19 소유권이전 · 거래가액 898,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 747,000,000원 / 747,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,247,936,970원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸
등기상 과거 신탁은 이미 말소됐고, 현재 핵심은 북부천새마을금고 근저당입니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,610,000,000원으로 감정가 747,000,000원을 크게 웃돌지만, 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 공동담보 호수와 대상 호수를 구분해야 한다
현황조사에 나타난 임차인 2명은 모두 대상 비동 114호가 아니라, 근저당의 공동담보로 기재된 에이동 125호·127호에 관한 조사입니다. 두 전입일 모두 2021.07.19 말소기준일 이후여서 대항력은 없습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형훈 | 에이동 125호 | 2022-12-23 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김은지 | 에이동 127호 | 2023-05-23 | 10,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래가 없는 신건
감정가는 747,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 747,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 자료에는 동일 호수·동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 포함되어 있지 않으므로, 감정가를 곧바로 시세로 간주하거나 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
참고할 수 있는 과거 가격은 소유자 조서영의 2021년 등기상 거래가액 898,000,000원입니다. 현재 감정가 747,000,000원과 서로 다른 시점의 가격이므로, 이것만으로 현재 시장가치를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 747,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,870,000원 |
| 2. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,610,000,000원 | 737,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 대비 미배당은 1,872,870,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 747,000,000원 | 737,130,000원 | 1,872,870,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 597,600,000원 | 589,224,000원 | 2,020,776,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 478,080,000원 | 470,899,200원 | 2,139,100,800원 | 0원 |
유찰될수록 북부천새마을금고에 돌아가는 금액은 줄고 미배당은 커집니다. 그러나 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 채권자의 미배당 확대와 매수인의 인수 위험을 혼동할 필요는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 배곧지구대 남동측 인접. 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며 현황 공실상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물 중 비동 1층 114호입니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 가장형 토지이며 오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 북서측 약 25미터, 북동측 약 16미터, 남서측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 실거래 자료가 포함되지 않아 신건 747,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 상가·인근 1층 상가의 최근 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 현황은 공실입니다. 입찰 직전 실제 점유상태가 같은지 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 북부천새마을금고 근저당에는 에이동 125호·127호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당·채권 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 구분. 김형훈·김은지는 공동담보 호수인 에이동 125호·127호 조사 임차인입니다. 대상 비동 114호와 혼동하면 안 됩니다.
- 상가 환금성. 감정 이용상태가 근린생활시설이고 현재 공실이므로 아파트처럼 거래 빈도와 가격이 균질하다고 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.19 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 공동담보 호수에서 확인된 두 임차인 역시 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 대상은 감정상 제2종근린생활시설·현황 공실이고, 현재 신건 최저가는 747,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 이 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 실제 상권과 공실 상태, 그리고 747,000,000원의 시장 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
