수원지방법원 2025타경53743. 경기도 시흥시 배곧동 233에 있는 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층 127호가 분석 대상입니다. 등기부에는 집합건물로 표시되어 있으며, 감정평가 관련 이용상태에는 제1종·제2종 근린생활시설이 포함됩니다. 한편 사건의 용도 표시는 '대지'입니다. 따라서 주거용 아파트로 접근하거나, 매각대상을 토지 전체로 단정해서는 안 됩니다. 정확히 어떤 전유부분과 대지권이 매각되는지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

현재 소유자는 조서영입니다. 2021년 7월 19일 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 북부천새마을금고의 채권최고액 2,610,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 11월 14일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 현황조사상 본건 임차인 역시 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다.

주의할 점은 미배당과 인수액이 전혀 다른 숫자라는 사실입니다. 신건 최저가에 매각된다고 가정하면 근저당권 채권최고액 기준 미배당이 1,256,100,000원 발생하지만, 이것이 곧 낙찰자의 추가 지급의무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 인수액이 0원이라는 이유만으로 낙찰가격이 적정하다고 볼 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

핵심은 2021.07.19 설정된 북부천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,610,000,000원이며, 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 신탁등기는 2019.09.24 말소된 이력이 확인됩니다.

근저당권의 공동담보에는 에이동 125호와 비동 114호가 기재되어 있습니다. 공동담보가 있다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 다만 같은 채권을 담보하는 다른 부동산이 존재하므로, 각 호실의 매각 진행 여부와 실제 배당 범위에 따라 채권자 회수액은 달라질 수 있습니다. 본건 배당표는 127호의 매각가격을 기준으로 한 단순 추정입니다.

② 임차인 분석 — 본건 127호와 공동담보 125호를 구분

임차인 조사에는 실제 임차인 2명이 등장합니다. 그러나 모두 127호의 임차인은 아닙니다. 김은지는 본건 에이동 127호, 김형훈은 별도의 에이동 125호 임차인으로 조사되어 있습니다. 에이동 125호는 근저당권의 공동담보 부동산이지, 본건 127호와 동일한 점유공간이 아닙니다.

대항력은 조사상 판정으로, 두 임차인 모두 전입일이 2021.07.19 말소기준권리보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 상가의 사업자등록 및 실제 점유개시 시점은 별도 확인이 필요합니다.

두 임차인은 모두 실제 점유관계에 관해 조사된 사람이며, 보증기관의 대위변제에 따른 승계신고로 분류된 임차인은 없습니다. 본건 127호를 기준으로 확인된 임차인은 1명입니다. 대항력과 보증금 인수 여부는 대체로 단순해 보이지만, 근린생활시설인 만큼 현장 영업자·사업자등록·실제 점유자를 명세서와 대조하는 절차가 중요합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 1,370,000,000원, 저렴하다는 근거는 아직 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,370,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 시작합니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면, 취득세·명도비·기타 부대비용을 제외한 실질취득금액 역시 1,370,000,000원입니다.

등기에는 조서영의 2021년 취득 당시 거래가액 1,699,000,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 이는 과거의 등기상 거래금액이며 현재의 동일 조건 실거래 시세를 뜻하지 않습니다. 따라서 과거 취득금액과 이번 최저가의 차이만으로 할인율이나 투자수익을 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 1,370,000,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 16,100,000원을 공제한 1,353,900,000원이 북부천새마을금고 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 2,610,000,000원과 비교하면 1,256,100,000원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구금액 2,247,936,970원에도 미치지 못합니다.

배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 채권최고액은 실제 확정채무액과 다를 수 있으며, 공동담보의 다른 호실에서 회수되는 금액, 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부 등에 따라 법원 최종배당은 달라질 수 있습니다. 미배당은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다

유찰이 진행되면 매각가격은 1,096,000,000원, 876,800,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그만큼 근저당권자에게 돌아갈 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 반면 현재 권리판정에 따르면 매수인 인수 추정액은 모든 회차에서 0원입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동의 배곧지구대 남동측 인접 지역입니다. 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트 구조의 20층 건물로 기재되어 있습니다. 감정평가상 1층 상가 호실에는 전면 강화유리 전시창 등이 설치된 것으로 설명됩니다.
• 이용상태. 감정평가에는 부동산중개사무소 용도의 공실, 소매점으로 이용 중인 호실, 휴게음식점으로 이용 중인 호실이 각각 기재되어 있습니다. 다만 각 설명이 본건 127호 및 공동담보 호실 중 어느 곳에 대응하는지는 감정평가 원문과 현장을 대조해야 합니다. 127호가 공실이라고 단정할 수 없습니다.
• 도로. 대상 토지는 북서측 약 25m, 북동측 약 16m, 남서측 약 15m의 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사되었습니다. 토지의 도로접면은 중로각지입니다.
• 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·세로장방이며 필지 전체 면적은 5,981.3㎡입니다. 이 면적을 127호의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시에는 외국인 등의 주택거래에 한함이라는 제한이 기재되어 있으므로, 상가 입찰에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시가격 지표로서 본건 집합건물의 거래시세나 개별 호실의 낙찰 적정가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 설비·건축물. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·실내소화전·스프링클러·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 상가 성격의 집합건물입니다. 환금성은 상권의 유동인구, 업종 적합성, 임차 수요, 공실 지속 가능성 및 실제 임대수익에 크게 좌우됩니다. 현재 금액만으로 향후 매각 가능 가격이나 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위부터 확인. 사건 용도의 '대지' 표기와 등기상 에이동 1층 127호 집합건물 표시를 대조하세요. 물건목록, 전유부분, 대지권, 토지·건물 일괄매각 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 구분. 에이동 125호와 비동 114호는 근저당권의 공동담보입니다. 별도 물건의 매각·배당 상황과 본건 127호의 권리관계가 혼동되지 않도록 확인하세요.
• 본건 임차인 김은지. 보증금 10,000,000원, 월세 1,800,000원, 전입일 2023.05.23을 확인하고 실제 점유·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 대조하세요.
• 125호 임차인 김형훈. 별도의 공동담보 호실 임차인입니다. 해당 보증금을 127호의 인수금액에 합산하지 말고 각 호실을 구분해 분석하세요.
• 실제 상가 사용상태. 감정평가에는 공실·소매점·휴게음식점의 이용상태가 함께 나타납니다. 127호의 실제 영업 여부, 시설 인수, 명도 대상 및 점유자를 현장에서 확인하세요.
• 시세 검증. 에이동 127호와 유사한 1층 상가의 최근 매매사례를 조사하고 전용면적·전면 위치·업종·층·점포 상태가 유사한 사례와 비교하세요. 과거 등기상 거래금액을 현재 시세로 대체하지 마세요.
• 임대수익 검증. 임대차계약서, 보증금, 월세 입금내역, 연체, 공실 여부, 부가세·관리비 부담을 확인한 다음 수익률과 보유비용을 계산하세요.
• 미납 관리비·조세. 관리비 중 공용부분 관련 미납금액, 당해세 및 실제 배당순위를 확인하세요. 배당 추정표가 최종 부담액을 보장하지는 않습니다.
• 공동담보 채권 확인. 북부천새마을금고의 채권최고액 2,610,000,000원과 경매 청구금액 2,247,936,970원은 구별해야 합니다. 실제 채권잔액과 공동담보별 배당은 법원 기록을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 대조하고 매각조건의 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 적합”은 다르다

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 북부천새마을금고의 2021.07.19 근저당권이 말소기준이고, 본건 127호 임차인의 전입일은 그보다 늦습니다. 제공된 권리판정과 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액이 크다고 해서 그 차액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.

하지만 권리소멸 구조가 단순하다는 것과 1,370,000,000원이라는 가격이 적정하다는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건에는 대지와 집합건물의 표시 차이, 다른 2개 호실의 공동담보, 본건과 공동담보 임차인의 구분, 감정평가상 복수 호실의 이용상태 등 반드시 확인해야 할 사항이 있습니다.

더욱이 최근 유사상가의 거래가격과 실제 임대수익을 통한 검증이 이루어지지 않았습니다. 감정가보다 가격이 낮아지는 유찰 시나리오에서도 시세보다 저렴하다는 결론을 미리 내릴 수 없습니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담이 낮은 편이나, 매각범위·점유·가격 검증이 필요한 조건부 검토 대상입니다. 신건 단계에서의 적극적인 가격 가점은 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 근저당권 채권액의 크기가 아니라 무엇을 인수해 취득하는지, 해당 상가가 실제로 얼마의 가치를 갖는지를 확인하는 데 있습니다.