수원지방법원 2025타경53743. 시흥 배곧동 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층 127호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 등기 형태는 집합건물이고 감정평가 이용상태는 제1·2종 근린생활시설입니다. 현 소유자 조서영은 2021.07.19. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,699,000,000원입니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 2,610,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 북부천새마을금고 근저당 이후 2025.11.14. 임의경매개시결정이 들어왔고, 현황조사상 임차인 김형훈·김은지의 전입일도 각각 2022.12.23., 2023.05.23.으로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층127호 |
| 등기 형태 / 이용 | 집합건물 · 감정 이용상태상 제1·2종근린생활시설 |
| 소유자 | 조서영 (2021.07.19. 소유권이전 · 거래가액 1,699,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 1,370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,247,936,970원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2021.07.19. 북부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,610,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
현황조사상 확인된 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 대상 127호에는 김은지가 보증금 10,000,000원, 월세 1,800,000원으로 조사돼 있습니다. 김은지의 전입일은 2023.05.23.으로 말소기준 2021.07.19.보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형훈 | 에이동 125호 | 2022.12.23 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은지 | 에이동 127호 | 2023.05.23 | 10,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 — 신건 감정가가 출발점
현재 회차는 감정가의 100%인 1,370,000,000원입니다. 1회 유찰 시 1,096,000,000원, 2회 유찰 시 876,800,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,370,000,000원 | 1,353,900,000원 | 1,256,100,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,096,000,000원 | 1,082,640,000원 | 1,527,360,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 876,800,000원 | 865,632,000원 | 1,744,368,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,100,000원 |
| 2. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,610,000,000원 | 1,353,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 16,100,000원을 제외한 1,353,900,000원이 북부천새마을금고 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 대비 미배당은 1,256,100,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧지구대 남동측 인접. 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상 3개 호수는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소) 공실, 제1종근린생활시설(소매점), 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 각각 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물의 1층 호수들입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·실내소화전·스프링클러·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 토지로 오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 5,981.3㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측 약 16m, 남서측 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 중로1류(폭 20m~25m)·중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,574,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대상호 임차인. 에이동 127호 김은지의 전입일 2023.05.23.은 말소기준 2021.07.19. 이후로 대항력 없음입니다. 다만 현장 점유상태와 인도 협의 여부는 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 북부천새마을금고 근저당은 에이동 125호·비동 114호와 공동담보입니다. 실제 배당관계는 공동담보 부동산의 매각 진행과 함께 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 10,000,000원 임차인의 실제 배당 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 동일한 1,370,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 상가 이용상태. 감정 대상 호수들에 공실·소매점·휴게음식점 이용이 혼재합니다. 대상 127호의 실제 영업·점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제·용도. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가 자료와 매각기일 현재의 권리·점유 변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 공동담보와 가격 검증은 남는다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.07.19. 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 임차인 김형훈·김은지는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 대상 127호 김은지의 보증금도 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않아 매수인 인수 0원입니다.
반면 채권최고액 2,610,000,000원의 근저당은 에이동 125호와 비동 114호까지 묶인 공동담보이고, 현재 1,370,000,000원 매각 가정에서도 근저당 미배당이 1,256,100,000원 발생합니다. 이 미배당이 매수인에게 승계되는 것은 아니지만 실제 배당 구조를 단순화해 볼 수 없는 이유입니다. 더구나 신건 최저가가 감정가와 동일하므로, 권리는 합격에 가깝지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
