수원지방법원 2025타경53743. 시흥 배곧동 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층 125호가 표시된 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 조서영이며, 2021.07.19 소유권이전과 같은 날 북부천새마을금고의 채권최고액 2,610,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.11.14 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
권리보다 더 신중하게 볼 부분은 가격과 매각대상 범위입니다. 근저당 등기에는 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 127호와 비동 114호가 공동담보로 함께 기재돼 있고, 감정평가 이용상태 역시 제1·2종근린생활시설로 구성된 여러 호수의 현황을 함께 설명하고 있습니다. 현황조사 임차인도 에이동 125호와 127호로 나뉘므로, 실제 입찰에서는 호수별 매각대상과 점유관계를 원본 서류와 정확히 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53743 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층125호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 감정평가상 제1·2종근린생활시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 조서영 (2021.07.19 소유권이전 · 거래가액 734,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 683,000,000원 / 683,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부천새마을금고 / 2,247,936,970원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.19 북부천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,610,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 정보 | 대 5,981.3㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 인수 0원
말소기준은 2021.07.19 북부천새마을금고 근저당권입니다. 현황조사상 에이동 125호 김형훈은 2022.12.23, 에이동 127호 김은지는 2023.05.23 전입해 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 대항력 없음으로 판정돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형훈 | 에이동 125호 | 2022.12.23 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은지 | 에이동 127호 | 2023.05.23 | 10,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 683,000,000원, 시세 메리트는 단정 금지
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 683,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 기준으로 한 실질취득액도 683,000,000원입니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니어서, 유찰로 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다.
다만 현재 가격을 비교할 만한 최신 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 2021.07.19 소유권 취득 당시 거래가액은 734,000,000원이지만, 이를 그대로 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 683,000,000원이 과거 취득가액보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 683,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,230,000원 |
| 2. 근저당 · 북부천새마을금고 | 2,610,000,000원 | 673,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 북부천새마을금고 근저당 채권최고액 2,610,000,000원 중 673,770,000원이 배당되고 1,936,230,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 인수금과는 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 배곧동 배곧지구대 남동측 인접 지역으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상은 제2종근린생활시설(부동산중개사무소) 공실, 제1종근린생활시설(소매점) ‘냠냠족발&보쌈’, 제1종근린생활시설(휴게음식점) ‘런드리킹’ 이용상태가 확인됩니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로 오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 25미터·북동측 약 16미터·남서측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 중로1류와 중로2류에 접하고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,574,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수별 매각대상 대조. 본건 주소는 에이동 125호이고, 근저당 공동담보에는 에이동 127호와 비동 114호도 기재돼 있습니다. 감정평가 이용상태도 여러 호수를 함께 설명하므로 실제 매각범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 김형훈은 에이동 125호, 김은지는 에이동 127호로 조사됐습니다. 실제 인도대상과 현재 점유 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준일은 2021.07.19이고 두 임차인의 전입일은 각각 2022.12.23, 2023.05.23입니다. 현재 자료 기준 두 사람 모두 대항력이 없습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 683,000,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 볼 최신 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 공동담보 구조 확인. 북부천새마을금고 근저당 채권최고액은 2,610,000,000원이고 다른 호수도 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당 및 매각범위를 원본 등기와 매각서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가 및 매각 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.07.19 북부천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 김형훈·김은지는 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 인수형 물건은 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 683,000,000원이고 실질취득액도 같은 금액이지만, 이를 현재 시장가격보다 싸다고 판단할 최신 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다. 2021.07.19 거래가액 734,000,000원 역시 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 여기에 공동담보로 다른 호수가 함께 기재돼 있고 감정평가도 여러 근린생활시설 현황을 다루므로, 권리상 인수 0원이라는 장점과 실제 매각범위·가격 적정성을 분리해 검토하는 사건입니다.
