수원지방법원 2025타경53743. 경기도 시흥시 배곧동 233, 배곧헤리움어반크로스2차 에이동 1층 125호가 분석 대상입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정요항표에는 제1종·제2종 근린생활시설이 기재되어 있습니다. 따라서 단독 토지나 주거용 아파트로 단정해서는 안 되며, 실제 매각 범위와 해당 호실의 공부상 용도를 반드시 맞춰 봐야 합니다.

소유자 조서영은 2021년 7월 19일 거래가액 734,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부천새마을금고가 채권최고액 2,610,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 11월 14일 해당 채권자의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 중요한 점은 이 근저당이 다른 호실과 공동담보로 설정되어 있다는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보는 확인

이 사건의 말소기준권리는 2021년 7월 19일 설정된 북부천새마을금고의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있으며, 이후 2025년 11월 14일 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 2019년 9월 24일 이미 말소된 이력입니다.

근저당권의 채권최고액은 2,610,000,000원으로 본건 감정가보다 크지만, 이 금액 전체가 125호만의 별도 부담이라고 해석할 수는 없습니다. 등기에는 에이동 127호와 비동 114호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 채권자의 배당 부족과 매수인의 채무 인수는 서로 다른 문제입니다. 매각으로 소멸하는 근저당의 미배당액은 매수인에게 자동 승계되지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 본건과 공동담보 호실 구분

조사된 실제 임차인은 2명이지만, 그중 본건 에이동 125호의 임차인은 김형훈 1명입니다. 김은지는 별도 공동담보 호실인 에이동 127호의 임차인으로, 125호에 대한 임대차보증금이나 점유 위험에 합산하지 않습니다.

두 임차인 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제권의 성립이나 실제 배당 여부를 단정할 수 없습니다. 조사된 임차인 중 보증기관 대위·승계 신고인은 없으며, 125호와 127호의 보증금을 본건 채무나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 683,000,000원 가정)

근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다. 공동담보에 따른 실제 배당 관계도 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 증가

유찰 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 근저당권자의 배당액이 줄어들고 미배당액이 늘어납니다. 반면 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 다만 이것은 권리 인수 구조를 설명하는 것이며, 유찰 후 매각가가 실제 시장가치보다 낮아진다는 보장은 아닙니다.

⑤ 가격 분석 — 감정가가 시세인 것은 아니다

본건의 감정가와 최저매각가는 모두 683,000,000원입니다. 2021년 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 734,000,000원이지만, 과거 취득가가 현재의 적정 매각가를 보증하지는 않습니다.

따라서 신건 최저가가 과거 거래가액보다 낮다는 사실만으로 저렴한 물건 또는 가격 메리트가 있는 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래 사례와 임대수익 수준을 확인하기 전에는 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧지구대 남동측 인접 지역입니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 감정 이용상태. 제2종근린생활시설인 부동산중개사무소 용도의 공실, 제1종근린생활시설인 소매점 및 휴게음식점의 영업 이용상태가 각각 기재되어 있습니다. 영업 상호로 '냠냠족발&보쌈', '런드리킹'이 기재되어 있으나, 각 상태를 125호에 직접 대응시키려면 감정평가 일련번호와 호실을 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물의 1층 근린생활시설 관련 물건입니다. 외벽은 인조석 마감 등이며, 전면 강화유리 전시창이 설치된 구조로 기술되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·실내소화전·스프링클러·지하주차장 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 토지면적은 5,981.3㎡이며, 토지 이용상황은 주상용, 지형은 평지·세로장방입니다. 해당 토지 전체 면적을 125호의 전용면적 또는 독립 소유면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 도로. 북서측 약 25m, 북동측 약 16m, 남서측 약 15m 포장도로에 각각 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재되고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 본건 호실의 실제 이용상태 및 임대차 관계는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 상가 및 업무시설 혼재 지역으로, 실제 매수 수요와 적정가격을 판단하려면 동일 건물의 유사한 1층 호실 거래와 임대수익을 확인해야 합니다. 단순히 감정가나 과거 취득가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 사건 용도 '대지', 집합건물 등기 및 근린생활시설 감정평가의 관계를 확인하고, 에이동 125호 전유부분과 대지권, 매각목록의 일치 여부를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 북부천새마을금고 근저당에 에이동 127호와 비동 114호가 공동담보로 설정되어 있습니다. 각 호실의 매각 여부 및 공동담보 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 본건 임차인 확인. 김형훈의 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,000,000원입니다. 대항력 없음으로 분석되지만 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 다른 호실 임차인 구분. 김은지는 에이동 127호의 임차인이므로 125호 임차인으로 계산하거나 그 보증금을 본건 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
• 실제 이용상태 확인. 감정평가에 공실 및 영업 중인 근린생활시설들이 함께 서술되어 있습니다. 본건 125호의 현재 상태는 현장과 호실별 감정평가 자료를 직접 대조해야 합니다.
• 가격과 임대수익 검증. 최근 유사 상가 거래가격, 임대료, 공실 위험, 관리비 및 예상 운영비를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 신건 감정가 자체를 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 546,400,000원, 2회 유찰 시 437,120,000원으로 가정되어 있습니다. 실제 회차·최저가격은 법원 매각공고로 확인해야 하며, 낮아진 가격만으로 투자수익을 보장할 수 없습니다.
• 관리비·세금·인도. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 인도비용, 세금 및 기타 취득 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 공동담보 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 매력 확정”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 북부천새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 임차인 김형훈의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 관점에서 볼 때 검토할 부분은 남아 있습니다. 2,610,000,000원의 공동담보 근저당은 별도 호실과 연결되어 있고, 신건 배당에서는 1,936,230,000원의 계산상 채권 미배당이 발생합니다. 이 금액 자체가 매수인 부담으로 전환되는 것은 아니지만, 공동담보 구조와 실제 매각 범위는 정확히 확인해야 합니다.

또한 사건의 대지 표기와 근린생활시설의 이용상태를 정합적으로 확인해야 하며, 본건 임차인의 점유·인도 문제도 남아 있습니다. 무엇보다 683,000,000원의 신건 최저가가 현재 시장가격보다 유리하다는 근거는 확인되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 상가형 물건의 가격 검증, 실제 점유, 호실별 매각 범위와 공동담보 확인이 선행되어야 합니다. 권리 인수는 낮음, 가격 매력은 미확인 — 입찰 판단은 보류하고 실물·서류·시세를 먼저 확인할 물건입니다.