부산지방법원 2025타경159. 부산 부산진구 부전동 ‘삼정그린코아더시티’ 9층 907호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이고, 2020.12.18 부산동부신용협동조합이 채무자 주식회사현담홀딩스를 상대로 채권최고액 2,760,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.14 임의경매개시결정, 부산진구 압류, 국의 압류, 2026.03.16 정연수의 주택임차권이 차례로 등기됐고 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
현재 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가 182,000,000원의 70%입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 가정에서도 모두 0원입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아니므로, 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경159 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797, 9층907호 (부전동,삼정그린코아더시티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,400,669,909원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18 을구 1번 부산동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.12.18 근저당입니다. 경매개시결정과 두 건의 압류, 907호 정연수의 임차권은 모두 이보다 늦어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 부산동부신용협동조합 근저당 자체도 말소기준권리로서 매각 후 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 그대로 떠안는 권리는 확인되지 않으며, 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 반영돼 있습니다.
② 907호 임차인 — 보증금 60,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정연수 | 건물 전유부분 전부 | 2024.04.23 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
정연수는 임대차계약일 2024.03.25, 점유개시일 2024.04.21, 주민등록일 2024.04.23이며 확정일자는 2025.03.17입니다. 모두 말소기준인 2020.12.18 근저당보다 늦습니다. 2026.03.13 부산지방법원의 임차권등기명령(2026카임132)에 따라 2026.03.16 을구 2번으로 임차권등기가 이뤄졌고, 보증금은 60,000,000원, 차임은 150,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 2,760,000,000원 | 124,816,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,583,600원과 선순위 근저당 배당 124,816,400원으로 매각대금 127,400,000원이 전부 소진됩니다. 근저당 미배당은 2,635,183,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 2,635,183,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 2,672,825,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 2,699,097,669원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부전역(부산1호선) 서측 인근이며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 부전역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용중입니다. 건물에는 급배수·위생·승강기·화재탐지 및 경보·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 남서측 및 북서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 시가지경관지구와 대로1류에 저촉·접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 882.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 907호 임차권 재확인. 정연수의 보증금 60,000,000원, 전입 2024.04.23, 임차권등기 2026.03.16이 말소기준 이후라는 점을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 부산진구 압류와 국의 압류가 존재하며, 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 매각조건을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산동부신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-437호와 연결돼 있으므로 공동담보 관계와 채권 변동을 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 127,400,000원은 감정가의 70%이지만, 할인율 자체가 시세 메리트를 뜻하지는 않습니다. 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현장에서 확인하고, 인도 과정에 필요한 절차와 비용을 사전에 검토하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비가 있다면 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원의 최종 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 70%만 보고 가격을 판단하지 말 것
이 물건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 2020.12.18 부산동부신용협동조합 근저당이 기준이고, 907호 정연수의 임차권은 그 이후입니다. 전입 역시 2024.04.23으로 늦어 대항력이 없고, 등기상 임차권도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 실질취득은 127,400,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 부담은 낮다. 가격 메리트는 별도 검증한다.”가 가장 정확한 결론입니다.
