부산지방법원 2025타경159. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 18층 1805호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사현담이고, 말소기준권리는 2020.12.18 설정된 부산동부신용협동조합 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-437호로 설정돼 있으며, 신청채권자 부산동부신용협동조합의 경매 청구액은 2,400,669,909원입니다.
본건에서 가장 먼저 확인할 임차관계는 1805호 전유부분 전부를 대상으로 한 최종호의 임차권등기입니다. 임차보증금은 170,000,000원, 임대차계약일은 2024.02.19, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.03.19입니다. 말소기준인 2020.12.18보다 뒤이므로 대항력은 없고, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경159 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797, 18층1805호 (부전동, 삼정그린코아더시티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상19층 · 본건 18층 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 252,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 2,400,669,909원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 부산동부신용협동조합 근저당은 2020.12.18 설정됐습니다. 그 뒤 2025.01.14 임의경매개시결정, 2025.02.25 최종호의 주택임차권등기, 2025.11.17 국 압류, 2025.11.26 부산진구 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 본건 1805호 기준
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종호 | 건물 전유부분 전부 | 170,000,000원 | 2024.03.19 | 없음 | 후순위 | 없음 |
최종호의 임대차계약일은 2024.02.19, 주민등록·점유개시·확정일자는 2024.03.19이며, 2025.02.25 부산지방법원의 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준 근저당보다 늦기 때문에 우선순위에서도 부산동부신용협동조합 근저당보다 뒤에 위치합니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 361,000,000원, 현재 최저매각가는 252,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 176,890,000원(49%), 3회 유찰 시 123,822,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 252,700,000원을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 수 없습니다. 실제 응찰 판단에서는 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,337,800원 |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 2,760,000,000원 | 248,362,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 252,700,000원 가정 시 집행비용 4,337,800원을 제외한 248,362,200원이 부산동부신용협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,511,637,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전역(부산1호선) 서측 인근으로 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 부전역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30M 내외, 남서측 및 북서측 약 8M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 882.6㎡, 공시지가 8,169,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 18번지는 시가지경관지구와 대로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1805호 임차권 원본 대조. 최종호 임차보증금 170,000,000원, 전입·점유·확정일자 2024.03.19 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 부산동부신용협동조합 근저당 설정일 2020.12.18과 이후 임차권·압류의 순서를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 252,700,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 비교 실거래 없이 할인율만 보고 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 176,890,000원, 3회 유찰 시 123,822,999원으로 내려가므로 각 회차에서 실제 시장가와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.18 부산동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 1805호 최종호의 전입·점유·확정일자는 2024.03.19로 후순위입니다. 보증금은 170,000,000원이지만 대항력이 없고 임차권등기 또한 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 별도의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가 361,000,000원에서 252,700,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “권리상 인수위험은 낮지만, 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다”입니다. 입찰의 승부처는 권리보다 실제 시장가를 확인해 현재 최저가와 비교하는 데 있습니다.
