의정부지방법원 2025타경64139. 파주시 와동동 도원빌딩 1층 106호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사도원이고, 2020.08.31. 소유권을 취득한 같은 날 부평남부새마을금고 앞으로 채권최고액 1,608,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.20. 주식회사정우세이프티의 소유권이전청구권가등기가 들어왔고, 2025.09.08. 부평남부새마을금고 신청으로 임의경매가 개시됐지만 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 자료상 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체보다 확인이 필요한 부분은 점유 현황입니다. 감정평가 이용상태에서 본건 연번(1)은 현황 ‘공실’로 기재되어 있고, 별도 비고에는 건물에 ‘고양이면사무소’ 간판이 위치한다고 되어 있습니다. 반면 현황조사에는 장동국의 점유 부분이 ‘105호일부, 106호’로 적혀 있습니다. 따라서 법률상 인수 위험과 실제 명도·점유 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 1층 106호 · 도로명 경기도 파주시 미래로602번길 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 1층 106호 · 감정서상 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사도원 · 2020.08.31. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 337,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평남부새마을금고 / 1,325,531,860원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.31. 부평남부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,608,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 신탁은 이미 말소됐고, 2024.05.22. 주식회사정우세이프티 명의의 선행 가등기도 2024.06.13. 해제로 말소됐습니다. 현재 확인되는 2024.06.20. 가등기는 말소기준 근저당보다 후순위로, 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 비고에 해당 가등기의 성격을 ‘담보가등기’로 확인할 필요가 있다고 적혀 있으므로 가등기 원인과 내용을 원본에서 한 번 더 대조하는 것이 안전합니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 106호 점유 확인 필요
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장동국 · 105호일부, 106호 · 주거 | 2024.06.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 2025.09.26 | 승계 없음 |
| 윤현영 · 201호, 202호, 203호 | 2022.08.18 | 60,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)몬스터골프존(황지현) · 5층 | 2021.11.01 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 점유 관계의 전입일은 모두 2020.08.31. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 인정되지 않으며 매수인 보증금 승계도 없습니다. 다만 본건 106호와 직접 겹치는 표시는 장동국의 ‘105호일부, 106호’이므로, 감정서의 ‘공실’ 기재와 실제 현황이 일치하는지는 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
③ 회차별 가격 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
현재 회차는 감정가 482,000,000원의 70%인 337,400,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 236,179,999원, 3회 유찰 시에는 165,325,999원으로 제시되어 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,523,600원 |
| 2. 근저당 · 부평남부새마을금고 | 1,608,000,000원 | 331,876,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 부평남부새마을금고 채권에는 331,876,400원이 배당되고, 총 미배당은 1,276,123,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 5,523,600원으로 추정되어 있고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 지산고등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 본건 1층 106호는 감정서상 공실입니다. 같은 건물 다른 호수에는 NU PC방, 골프존파크 등 일괄 튼상가 이용이 확인됩니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 건물이며, 북동측과 남서측으로 약 15m 및 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,886,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 ‘-’로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 실제 점유 확인. 감정서의 ‘공실’과 현황조사의 ‘장동국 · 105호일부, 106호’ 표기가 함께 존재하므로 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 2024.06.20. 가등기 원본 확인. 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 비고에 담보가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다.
- 간판과 이용상태 확인. 건물에는 ‘고양이면사무소’ 간판이 위치한다고 기재되어 있으므로 106호와의 실제 관련성을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 최저가 337,400,000원, 2회 유찰 시 236,179,999원, 3회 유찰 시 165,325,999원으로 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 권리와 점유 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 점유 확인은 별개”
이 사건의 법률상 핵심은 분명합니다. 2020.08.31. 부평남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 주식회사정우세이프티 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유 관계도 전입일이 모두 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정서에서는 106호를 공실로 보면서 현황조사에는 장동국의 점유 범위에 106호가 포함되어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리표만 보면 단순하지만 현장 확인을 빼면 안 되는 사건입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 106호의 점유·이용 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
