의정부지방법원 2025타경64139. 경기도 파주시 와동동 도원빌딩 1층 106호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사도원이며, 2020년 8월 31일 부평남부새마을금고 앞으로 설정된 채권최고액 1,608,000,000원의 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 채권자가 청구액 1,325,531,860원으로 임의경매를 신청했습니다. 근저당 설정 후 소유권이전청구권 가등기와 임의경매개시결정이 기입됐으며, 경매로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 상가 경매는 등기부상 인수액이 없다는 것만으로 투자 판단이 끝나지 않습니다. 본건은 2회 유찰로 감정가의 49%까지 하락했지만, 개별 호실의 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 더구나 감정평가서는 해당 106호를 공실로 기재한 반면, 임차인 조사에는 106호를 포함하여 사용한다고 신고한 임차인이 존재합니다. 따라서 입찰 전 점유·임대차 관계와 현장 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 가등기 확인 필요

권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.08.31. 부평남부새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,608,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후의 갑구 7번 가등기와 갑구 8번 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2019년 신탁등기는 이후 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 주식회사도원입니다. 과거의 말소된 가등기와 현재 존재하는 후순위 가등기를 혼동해서는 안 됩니다. 특히 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일한 금액이 아니며, 공동담보의 다른 목적물과의 배당 관계는 별도 확인 대상입니다.

② 임차인·점유 분석 — 106호 관련 임차인은 별도 구분

임차인 조사에는 실제 임차인 3명이 기재되어 있습니다. 다만 이 사건의 매각대상은 1층 106호이므로, 다른 층이나 다른 호실의 임차보증금을 모두 본건의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 조사상 106호에 직접 관계되는 임차인은 장동국입니다.

대항력 없음은 기재된 권리분석 판정이며, 전입일은 모두 2020.08.31. 말소기준권리 이후입니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다. 상가 임대차의 경우 사업자등록, 실제 인도, 임대차 목적 및 관련 법령 적용 여부도 함께 확인해야 합니다. 표의 '우선변제 미확인'은 우선변제권이 확정되었다는 의미가 아닙니다.

③ 가격 분석 — 49% 낙찰가의 착시

현재 최저매각가는 236,180,000원으로 감정가 482,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따른 큰 가격 하락이 눈에 띄지만, 실제 거래시세와 비교되지 않은 할인율만으로 저평가 또는 수익성 확보를 단정할 수 없습니다.

유찰 시 가격은 제공된 시나리오상의 가정이며 실제 다음 매각기일과 최저가격은 법원의 공고를 확인해야 합니다. 실질취득 기준액은 낙찰대금에 자료상 인수액을 더한 금액으로, 취득 관련 세금·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 236,180,000원 가정)

현재 최저가 236,180,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 4,106,520원을 제외한 232,073,480원이 부평남부새마을금고 근저당에 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 채권최고액 1,608,000,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 1,375,926,520원입니다.

이 계산은 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 실제 피담보채권액과 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 계산상 미배당액은 채권자 측의 부족분이며 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 와동동 지산고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교와 근린공원 등이 혼재하며 주변 환경은 대체로 양호하게 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 도로 조건. 북동측과 남서측에 폭 약 15m 및 12m의 포장도로가 접해 있습니다. 도로 접근성과 실제 점포 노출·출입 동선은 구분해서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있으므로 실제 거래 시 적용 여부와 요건을 확인해야 합니다.
• 건물 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 현황 이용. 본건 106호는 공실로 평가됐으며, 건물 내 다른 호실은 PC방 및 골프존파크 등으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 이들 다른 호실의 영업 현황을 106호의 임대수익으로 보아서는 안 됩니다.
• 규제 및 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태, 상가 용도 적합성 및 필요한 보수 여부는 별도 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 근린시설은 실사용 수요, 상권, 공실 기간 및 수익성에 따라 매각 가능 가격이 달라집니다. 개별 호실 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 49%라는 수치만으로 환금성을 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 갑구 7번 가등기 원본 확인. 2024.06.20. 주식회사정우세이프티 명의의 가등기가 실제로 담보가등기인지, 권리관계와 말소 요건에 쟁점이 없는지 확인하세요.
• 106호 실제 점유 확인. 공실 평가와 장동국의 106호 점유 신고가 상충합니다. 실제 출입·사용 상태, 임대차 대상 범위 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 상가임대차 확인. 전입일만으로 모든 상가임대차 권리관계를 판단하지 말고 사업자등록, 점포 인도, 확정일자 및 임차인의 권리신고 내용을 대조하세요.
• 호실 구분. 201~203호와 5층 임차인 보증금을 매각대상 106호의 인수액으로 중복 합산하지 마세요. 105호 일부와 106호를 함께 사용한다는 신고의 실제 범위도 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 부평남부새마을금고 근저당에 공동담보목록 제2020-1589호가 있으므로, 다른 담보목적물과 채권 회수 관계를 확인하세요.
• 적정 입찰가 산정. 감정가 482,000,000원 대비 현재 가격 236,180,000원이라는 할인율에 의존하지 말고, 인근 1층 상가의 실제 매매·임대 시세와 공실 가능성을 비교해야 합니다.
• 미납 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 관리규약, 내부 원상복구 및 시설 유지비를 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 본건은 1층 106호입니다. 건물 내 다른 호실의 이용 상태와 매각대상 호실의 권리·점유 관계를 명확히 구분하세요.
• 원본 및 현장 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현재 현장 상태를 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하는가”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 482,000,000원에서 최저가 236,180,000원으로 떨어진 49%입니다. 권리도 자료상 비교적 단순합니다. 2020년 근저당이 말소기준이고 후순위 가등기와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 경매의 난도는 숫자보다 점유와 가격 검증에 있습니다. 장동국의 106호 사용 신고는 감정평가상 공실 기재와 상충하고, 후순위 가등기의 실질적인 성격도 확인할 필요가 있습니다. 특히 상가 개별 호실의 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 부족합니다.

권리상 인수 0원이라는 장점은 인정하되, 가격 메리트는 미확인. 2회 유찰을 거쳤다는 사실만으로 매수 타이밍이라고 판단하기보다 점유·가등기·상가 시세를 먼저 확인하는 접근이 합리적입니다. 이 물건은 가격이 내려온 이유를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 근린시설 경매입니다.