의정부지방법원 2025타경64139. 파주시 와동동 도원빌딩 2층 201호 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준은 2020.08.31. 부평남부새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,608,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 373,000,000원에서 한 차례 유찰된 261,100,000원입니다. 근저당보다 뒤에 설정된 소유권이전청구권가등기와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리만 보면 핵심 구조는 단순하지만, 현황은 단순하지 않습니다. 감정평가상 본건 201호는 인접한 202호와 203호 사이에 벽체 구분이 없이 일괄 튼상가인 NU PC방으로 이용되고 있습니다. 따라서 등기상 한 호실만 낙찰받더라도 실제 점유·경계·명도 단계에서는 인접 호실과 연결된 현재 이용상태를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64139 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 2층 201호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 201호는 202호·203호와 벽체 구분 없이 일괄 NU PC방으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사도원 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 261,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평남부새마을금고 / 1,325,531,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상7층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.08.31. 부평남부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 주식회사도원으로 소유권이 이전됐고, 이후 2022.11.01. 파주시 압류는 2022.11.24. 해제돼 이미 말소됐습니다. 2024.05.22. 주식회사정우세이프티의 소유권이전청구권가등기와 2025.09.08. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치해 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 본건 관련 임차인은 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장동국 | 105호일부, 106호 | 2024.06.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 2025.09.26 |
| 윤현영 | 201호, 202호, 203호 | 2022.08.18 | 60,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 |
| (주)몬스터골프존(황지현) | 5층 | 2021.11.01 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 |
이 가운데 본건 201호에 직접 걸쳐 조사된 사람은 윤현영으로, 점유부분은 201호·202호·203호, 보증금 60,000,000원, 월세 4,000,000원입니다. 전입일 2022.08.18.은 말소기준권리인 2020.08.31.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단 근거는 별도 확인
감정가는 373,000,000원, 현재 최저매각가는 261,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 데이터상 2회 유찰 가격은 182,770,000원(49%), 3회 유찰 가격은 127,938,999원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,455,400원 |
| 1. 근저당 · 부평남부새마을금고 | 1,608,000,000원 | 256,644,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 261,100,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 부평남부새마을금고 채권최고액 기준 미배당액은 1,351,355,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 파주시 와동동 지산고등학교 남측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 현황 이용. 본건 201호는 202호·203호와 벽체 구분 없이 일괄 튼상가인 NU PC방으로 이용중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 건물로 기본 위생·급배수·승강기·지하주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 15미터 및 12미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,886,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2024.05.22. 주식회사정우세이프티 가등기의 성격이 별도 비고에서 담보가등기 확인 필요로 표시돼 있으므로 원본을 대조하세요.
- 201·202·203호 경계 확인. 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이므로 201호의 물리적 경계, 독립 사용 가능 여부와 원상회복 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 윤현영은 본건 201호를 포함한 201~203호 점유자로 조사돼 있으나 대항력은 없습니다. 실제 점유자와 영업 상태를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 373,000,000원 대비 최저가 261,100,000원이라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 유사 근린시설의 실제 거래·임대수익과 비교하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 최종 매각기일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 공간과 가격은 직접 확인해야 한다
이 사건의 권리 구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준권리는 2020.08.31. 부평남부새마을금고 근저당이고, 본건 201호에 걸친 윤현영의 전입은 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 후순위 가등기와 경매개시결정도 데이터상 매각으로 소멸합니다.
반면 실제 입찰 판단의 핵심은 201호가 202호·203호와 벽체 없이 하나의 PC방 공간으로 사용되고 있다는 점과 가격 비교용 실거래 자료가 없다는 점입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 261,100,000원이지만, 이것만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격과 점유는 보수적으로 검증. 이 사건은 그 두 가지를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
