의정부지방법원 2025타경64139. 파주시 와동동 도원빌딩 2층 201호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사도원이고, 2020년 8월 31일 설정된 부평남부새마을금고 근저당권 1,608,000,000원이 말소기준권리입니다. 신청채권자인 부평남부새마을금고의 청구액은 1,325,531,860원입니다. 근저당권은 공동담보목록 제2020-1589호와 연결돼 있으며, 표시된 1,608,000,000원은 채권최고액으로 실제 채무잔액과 구별해야 합니다.
등기 순서만 보면 말소기준보다 늦게 설정된 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 명료한 구조입니다. 그러나 물건의 이용상태를 살펴보면 상황이 달라집니다. 201호와 202호·203호의 내부 경계가 없이 하나의 PC방으로 사용되는 만큼, 201호만 취득해 독립적으로 이용할 수 있는지, 기존 영업자의 점유를 어떻게 정리할지가 중요한 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 2층 201호 도로명주소: 경기도 파주시 미래로602번길 45 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 · 본건 2층 201호 |
| 현재 이용상태 | 202호·203호와 벽체 구분 없이 일괄 'NU PC방'으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사도원 (2020.08.31 소유권이전) |
| 감정가 | 373,000,000원 |
| 최저매각가 | 182,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 부평남부새마을금고 |
| 청구액 | 1,325,531,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 가등기는 확인 필요
이 물건의 말소기준은 2020.08.31 부평남부새마을금고 근저당권입니다. 2024년 설정된 소유권이전청구권가등기와 2025년 임의경매개시결정은 이 근저당보다 후순위로, 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2022년 파주시 압류는 같은 해 11월 24일 이미 말소됐습니다. 2019년 신탁도 소유권 귀속 과정에서 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 분석에서 중요한 권리는 말소기준 근저당과 후순위 가등기입니다.
② 임차인 분석 — 201호의 실제 점유가 핵심
임차 관련 조사에는 총 3건이 확인됩니다. 이 중 201호를 직접 포함하는 조사 내역은 윤현영 1건이고, 나머지는 105호 일부·106호 및 5층에 관한 내용입니다. 서로 다른 호실의 보증금을 201호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 윤현영 201호·202호·203호 |
2022.08.18 | 60,000,000원 | 4,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인 배당요구 확인되지 않음 |
| 장동국 105호 일부·106호 |
2024.06.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 |
대항력 없음
배당요구 신청 2025.09.26 · 우선변제 미확인 |
| (주)몬스터골프존(황지현) 5층 |
2021.11.01 | 50,000,000원 | 4,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인 배당요구 확인되지 않음 |
대항력 판정은 조사상 기재된 결과에 따른 것입니다. 세 임차인 모두 전입신고일이 2020.08.31 말소기준권리보다 늦으며, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인되지 않은 경우에도 신청하지 않았다고 단정하지 않습니다.
윤현영의 대항력이 없다는 조사 결과만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수는 없습니다. 해당 보증금의 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 배당과 별개로 점유관계 정리 및 인도 절차가 필요할 가능성은 남아 있습니다.
③ 매각물건명세서 핵심 — 벽체 없는 일괄 PC방
단순히 근린시설을 감정가의 49%에 취득한다는 계산으로는 부족합니다. 낙찰 후 201호만 분리해서 사용할 경우, 벽체 복구와 출입 동선, 전기·소방·설비의 독립 이용 가능성, 인접 호실 점유자와의 협의 등이 문제가 될 수 있습니다. 실제 공사 필요 여부와 비용은 현장 확인 전에는 판단할 수 없습니다.
- 호실 경계. 201호와 202호·203호 사이의 실제 경계 및 집합건축물대장·도면상 구분을 확인합니다.
- 점유 주체. 현재 NU PC방 운영자와 윤현영의 관계, 201호 점유의 법적 근거를 확인합니다.
- 독립 출입. 201호만 별도로 사용할 수 있는 출입구와 공용부분 접근 동선을 점검합니다.
- 설비 분리. 전기·급배수·소방·냉난방 및 기타 영업 설비가 인접 호실과 어떻게 연결되는지 확인합니다.
- 인도 가능성. 201호의 단독 인도, 영업장 분리 및 복구 과정에서 필요한 절차를 검토합니다.
④ 가격 분석 — 49% 할인율이 곧 시세 차익은 아니다
감정가 373,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 182,770,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%로 상당히 낮아졌습니다.
하지만 이 사건은 상업용 근린시설이고, 동일 건물 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 내려갔다는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 투자수익을 확보했다고 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가격 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 182,770,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 127,938,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 89,557,299원 | 0원 |
3회·4회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 해당 회차 진행이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 실질취득 기준액은 매각가격과 예상 인수액의 합계로, 취득 관련 세금·명도·복구·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 182,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,358,780원 |
| 1. 근저당 · 부평남부새마을금고 | 1,608,000,000원 | 179,411,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 1,428,588,780원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 3,358,780원을 공제하고 179,411,220원이 부평남부새마을금고에 배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 없습니다.
표시된 미배당액 1,428,588,780원은 근저당 채권최고액에서 예상배당액을 차감한 수치이며, 확정된 실제 채무잔액을 뜻하지 않습니다. 또한 미배당 채권액을 매수인이 인수한다는 의미도 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 1,325,531,860원이며, 채권최고액과 구별해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 와동동 지산고등학교 남측 인근에 위치합니다. 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측과 남서측에 각각 폭 약 15m 및 12m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.
- 지역·지구. 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획에는 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있어 적용 범위 확인이 필요합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 7층 건물로, 기본 위생·급배수, 승강기, 지하주차장 및 소방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,886,000원/㎡로 표시돼 있으며, 해당 토지 전체 면적은 756.0㎡입니다. 이는 201호의 개별 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 근린상업지역에 입지한 상업용 부동산이지만, 201호가 인접 호실과 통합 이용되고 있다는 점이 향후 매매·임대에 영향을 줄 수 있습니다. 독립 이용 가능성과 수요를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 갑구 7번 주식회사정우세이프티 가등기의 법적 성격, 담보가등기 여부 및 매각에 따른 말소관계를 원본 서류로 확인합니다.
- 201호 경계 확인. 202호·203호와 벽체가 구분되지 않는 상태이므로 건축물대장, 도면, 현장 이용 범위를 대조합니다.
- 임차·점유 확인. 윤현영의 201호 포함 임대차관계와 현 PC방 운영자의 점유관계를 확인합니다. 주거 용도 기재와 실제 영업 이용의 차이도 점검합니다.
- 인도·복구 비용 확인. 영업장 분리, 출입구 및 설비 독립, 원상복구와 관련한 예상 비용과 절차를 확인합니다.
- 실거래 비교. 유사한 위치·용도·규모의 상가 실거래가격과 임대료를 확보해 최저가 182,770,000원의 적정성을 따로 판단합니다.
- 공동담보 확인. 부평남부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2020-1589호와 실제 채권관계를 점검합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액과 공용부분 관리 상태를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일·매각조건을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 201호의 독립성”
이 사건의 매력으로 보일 수 있는 숫자는 분명합니다. 감정가 373,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 182,770,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 근저당권 이후의 가등기 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 인수액도 0원입니다.
그렇지만 등기상 권리관계가 정리된다는 것과 물건을 문제없이 독립 사용한다는 것은 별개입니다. 201호가 202호·203호와 벽체 없이 하나의 PC방으로 이용되는 점, 해당 호실들을 포함하는 임차 조사 내역이 존재하는 점, 후순위 가등기의 성격을 확인해야 하는 점이 핵심입니다.
무엇보다 근린시설 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저평가 물건이라고 결론 내려서는 안 됩니다. 현장 실사와 점유관계 조사, 호실 분리 가능성, 실제 시장가격 검증이 선행돼야 합니다.
결론은 권리상 인수 0원, 그러나 실사용·명도 및 가격 검증은 필수입니다. 낙찰가 자체보다 낙찰 후 201호를 어떻게 인도받고 활용할 수 있는지가 이 경매의 핵심 판단 기준입니다.
