의정부지방법원 2025타경64139. 파주시 와동동 도원빌딩 5층 501호를 포함하는 근린시설 경매입니다. 감정가는 1,045,000,000원, 현재 최저매각가는 512,050,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정이 이뤄졌습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 독립 점포 하나를 낙찰받는 구조와 다릅니다. 매각물건명세서에는 목록 3~7 일괄매각이 명시돼 있으며, 해당 건물 부분은 호별 벽체 구분 없이 골프존파크로 이용 중입니다.

권리의 중심은 2020년 8월 31일 설정된 부평남부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,608,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 이후 2024년 주식회사정우세이프티 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐고, 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 등기 순서상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 가등기가 담보가등기인지 매매예약에 따른 소유권이전청구권 가등기인지 원본 확인이 필요합니다.

임차인도 확인됩니다. 장동국, 윤현영, (주)몬스터골프존(황지현)으로 실제 조사된 임차인은 3명입니다. 다만 앞의 두 임차인은 각각 다른 층과 호실에 걸쳐 있고, 몬스터골프존은 5층을 점유하는 것으로 조사됐습니다. 일괄매각 대상과 실제 점유 범위를 맞춰보는 작업이 필수적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 후순위 가등기는 확인 대상

2019년 소유권보존 이후 신탁등기가 이뤄졌고, 2020년 8월 31일 신탁등기 말소 및 주식회사도원 앞으로 소유권이전이 진행됐습니다. 같은 날 부평남부새마을금고의 1,608,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2024년 5월 22일에는 주식회사정우세이프티 명의의 가등기가 접수됐습니다. 등기상 목적은 소유권이전청구권 가등기이고, 등기원인은 2024년 5월 21일 매매예약입니다. 별도 검토사항에는 담보가등기로 기재돼 있어 권리의 실질과 유형을 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 3명, 대항력 없음으로 조사

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 모두 말소기준권리인 2020년 8월 31일 이후의 전입일이 기재돼 있으며, 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 근린시설의 대항력은 사업자등록·점유 등 실제 상가임대차 요건과 함께 확인해야 하므로, 기재된 전입일만으로 모든 상가 임대차 법률관계를 확정해서는 안 됩니다.

위 보증금과 월차임은 각 임차인의 신고·조사 금액입니다. 105·106호와 201·202·203호 임차관계까지 포함돼 있으므로, 이를 501호 단독 임대수익이나 보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 우선변제 여부는 확정일자 등의 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확정

이 물건의 감정가는 1,045,000,000원입니다. 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 512,050,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가가 실제 시장 거래가격과 동일하다고 볼 근거는 없습니다.

특히 이 사건은 상업용 집합건물의 일괄매각입니다. 일반적인 아파트와 달리 임대수익, 공실 가능성, 영업시설의 재사용 가능성, 호실별 분리 가능성, 관리비 및 상권 수요에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가가 실질 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

추가 유찰 시 최저매각가가 낮아지더라도 적정가치와의 차이를 새로 확인해야 합니다. 상업용 건물은 가격이 낮아진 이유가 권리문제뿐 아니라 시장의 수익성 평가, 환금성 부족 또는 특수한 매각조건에 있을 수 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 512,050,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용 7,520,500원을 제외한 504,529,500원이 부평남부새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 예상 미배당액은 1,103,470,500원이며, 소유자에게 남는 금액은 0원입니다.

근저당 채권액은 채권최고액 기준으로 표시됐으며 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정배당입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당액 확대

유찰이 반복될수록 채권자의 예상 회수액은 감소하고 미배당액은 늘어납니다. 다만 이 물건은 대항력이 없는 임차인들로 조사되고, 선순위 근저당도 매각으로 소멸하는 구조이므로 채권자의 미배당액 증가가 곧 매수인 인수액 증가로 연결되는 것은 아닙니다.

현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 금액이며 취득세, 명도비, 미납 관리비, 내부공사비 등 별도의 취득·운영비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 일괄매각·건물 이용상태 — 투자 판단의 핵심

감정평가서의 이용상태에 따르면 도원빌딩 내 매각 대상은 호실에 따라 공실, PC방, 골프존파크로 이용되고 있습니다. 특히 연번 3~7은 호실 간 벽체 구분 없이 하나의 골프존파크 시설로 이용 중입니다. 이 사건에서 501호의 독립성을 판단할 때 매우 중요한 사항입니다.

현재 영업 상태에서 일괄 임대를 유지하는 방안과, 임대차 종료 후 호실을 분리하는 방안의 경제성이 서로 다를 수 있습니다. 호실별 벽체를 새로 설치할 수 있는지, 구분소유 구조와 건축물대장에 부합하는지, 전기·소방·출입 동선 등이 독립적으로 구성될 수 있는지 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 파주시 와동동 소재 지산고등학교 남측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 근린공원이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 15m 및 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층이며 승강기, 지하주차장, 소방시설, 기본 위생·급배수시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용사항도 확인 대상입니다.
• 토지. 대지면적 756.0㎡, 공시지가 2,886,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 건물 부지 관련 수치이며 501호 단독 소유 면적이나 호실별 가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐지만, 벽체 구분 없는 현재 이용이 적법한지 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일괄매각 근린시설은 일반 주거용 물건보다 매수 대상이 제한될 수 있습니다. 호실 분리 가능성, 현재 임대수익과 신규 임대 수요 확인이 환금성 판단의 핵심입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 대조. 목록 3~7의 각 호실·면적·대지권 및 감정가 구성, 일괄매각 조건을 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.
• 가등기 확인. 갑구 5번 주식회사정우세이프티의 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기 관련 기재의 차이를 확인하고 매각 후 말소 여부를 검토해야 합니다.
• 근저당·공동담보. 부평남부새마을금고 채권최고액 1,608,000,000원, 공동담보목록 제2020-1589호 및 실제 경매청구채권의 범위를 대조해야 합니다.
• 상가임대차 대항요건. 실제 임차인 3명의 임대차계약서, 점유개시일, 사업자등록일, 확정일자와 배당요구를 확인해야 합니다. 조사된 대항력 없음 판단을 원본으로 검증해야 합니다.
• 몬스터골프존 점유·명도. 5층 점유 범위, 영업시설 소유관계, 임대차 종료 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 벽체·시설 문제. 일괄 튼상가의 분리 가능성, 소방·전기·출입구와 인테리어 변경에 따른 비용을 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 실제 납부 임대료, 임대차 기간, 관리비, 공실 가능성 및 동일 상권의 유사 면적 임대료를 확인해야 합니다.
• 시장가격 확인. 감정가의 49%라는 할인율 대신, 최근 유사 상가 실거래가격·임대수익·환금 가능가격을 기준으로 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 인수 가능 범위, 당해세, 배당순위, 취득 관련 비용 등을 확인해야 합니다.
• 최신 서류 확인. 매각기일 2026.10.27에 앞서 변경된 매각조건, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 법원 공고를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 반값”보다 중요한 것은 실제 얼마에 팔 수 있느냐

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 512,050,000원입니다. 감정가 1,045,000,000원에서 두 차례 유찰돼 49%까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 낮은 가격과 시장가치보다 낮은 가격은 다른 이야기입니다.

권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 2020년 부평남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 실제 임차인 3명도 대항력이 없는 것으로 분류돼 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 가등기의 성격과 상가임대차 대항요건을 확인해야 최종 판단이 가능합니다.

가격과 운영 측면에서는 신중해야 합니다. 목록 3~7의 일괄매각, 벽체 없이 연결된 골프존파크, 영업시설 처리, 명도 및 독립 환금성은 모두 낙찰 이후의 비용과 수익에 영향을 줄 수 있습니다. 더구나 최근 비교 가능한 매매시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제로 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.

결론은 '권리상 인수 부담은 제한적이지만, 가격과 운영 리스크는 보류'입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 실제 임대수익과 분리 이용 가능성, 명도비용을 검증하는 일입니다. 이 검증을 거쳐 현재 매각가가 현실적인 매매·임대 가치보다 낮다는 점이 확인될 때 비로소 투자 타당성을 논할 수 있습니다.