의정부지방법원 2025타경64139. 파주시 와동동 도원빌딩 5층501호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사도원이고, 말소기준권리는 2020.08.31. 설정된 부평남부새마을금고 근저당권 1,608,000,000원입니다. 그 뒤 2024.05.22. 주식회사정우세이프티의 소유권이전청구권 가등기와 2025.09.08. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 자체보다 확인할 부분은 사용 구조와 가격입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 3~7 일괄매각이며, 해당 건물들이 각 호별 벽체구분 없이 일괄 ‘골프존파크’로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 대비 현재 최저가는 70%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64139 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1302-1 도원빌딩 5층501호 · 경기도 파주시 미래로602번길 45 |
| 용도 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상7층 건물 |
| 소유자 | 주식회사도원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,045,000,000원 / 731,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평남부새마을금고 / 1,325,531,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 목록 3~7 일괄매각 · 각 호별 벽체구분 없이 일괄 ‘골프존파크’ 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심 기준점은 2020.08.31. 부평남부새마을금고 근저당입니다. 주식회사정우세이프티의 가등기는 2024.05.22., 임의경매개시결정은 2025.09.08.로 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기 데이터상 두 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장동국 | 105호일부, 106호 | 2024.06.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤현영 | 201호, 202호, 203호 | 2022.08.18 | 60,000,000원 | 4,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)몬스터골프존(황지현) | 5층 | 2021.11.01 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.08.31.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 3명입니다. 장동국은 2025.09.26. 배당요구를 했고, 나머지 두 임차인의 배당요구는 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 1,045,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 731,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 731,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,715,000원 |
| 1. 근저당 · 부평남부새마을금고 | 1,608,000,000원 | 721,785,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부평남부새마을금고 채권최고액 기준 886,215,000원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 731,500,000원 | 721,785,000원 | 886,215,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 512,049,999원 | 504,529,499원 | 1,103,470,501원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 358,434,999원 | 352,616,909원 | 1,255,383,091원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교·근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측과 남서측으로 폭 약 15미터 및 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지이용계획에는 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상7층으로, 기본 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정자료상 연번 3~7은 벽체구분 없이 일괄 튼상가인 골프존파크로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 756.0㎡, 공시지가는 2,886,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 5번 가등기의 원인과 담보가등기 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 목록 3~7이 함께 매각되며 각 호별 벽체구분 없이 사용 중이라는 조건을 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 실제 임차인은 3명이고 모두 대항력 없음으로 조사됐지만, 각 임차인의 점유부분과 현장 사용상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 근린시설 거래 및 임대수익 수준을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.31. 부평남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 실제 임차인 3명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 최저가 731,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 목록 3~7 일괄매각 및 벽체구분 없는 골프존파크 통합사용 조건도 함께 검토해야 하기 때문입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 사용구조는 추가 검증입니다.
