의정부지방법원 2025타경65030. 파주시 야당동 운정힐크라운4동 2층 201호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택 내 단위세대입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 420,000,000원입니다. 등기상 소유자는 이정준, 말소기준은 2022.11.30 설정된 반월신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 4,668,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
수치상 핵심은 단순합니다. 현재 회차 420,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,600,000원을 제외한 413,400,000원이 근저당권에 배당되고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리확인의 난도까지 0이라는 뜻은 아닙니다. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정 이력이 이어지고, 명세서에 “별도등기 있음”이 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65030 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 74.896㎡ |
| 이용상태 | 공동주택인 다세대주택 내 단위세대 |
| 소유자 | 이정준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,081,919,475원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 준공 | 2022.11.23 |
| 세대수 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후속 변동은 원문 대조
말소기준은 2022.11.30 반월신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.12.10 반월신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이어 2025.12.26 근저당권이 주식회사에스클래스자산대부로 이전됐고 같은 날 반월신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이, 2026.05.11에는 신명선을 채권자로 하는 질권설정이 추가됐습니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 미완
신고된 임차인 자료는 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 “임대관계 : 미상임”이라고 기재돼 있고, 내부구조 역시 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 점유관계까지 확정했다고 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 94.4%지만 표본은 1건
운정힐크라운4동의 제공된 실거래는 2024.06 한 건으로, 전용 81.56㎡·1층·거래가 445,000,000원입니다. 최근12개월 평균도 동일하게 445,000,000원이며, 현재 최저가 420,000,000원은 이 값의 94.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 81.56㎡ | 1 | 445,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 445,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 비교 거래보다 아래에 있습니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 비교 거래 전용면적은 81.56㎡, 대상면적은 74.896㎡입니다. 따라서 94.4%라는 숫자를 곧바로 강한 가격 메리트로 확대 해석하기보다는, 제한된 한 건의 비교자료로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 4,668,000,000원 | 413,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 전부를 충족하지 못해 4,254,600,000원의 미배당이 발생합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 4,254,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 4,337,504,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 4,403,763,200원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 늘어나지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 신건 420,000,000원에서 신청채권자의 청구액 1,081,919,475원도 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 물건 자체 체크 — 지하 창고 면적 포함
- 전유면적 구성. 본건 전유면적에는 집합건축물대장상 지하1층 소재 창고 부분 10.67㎡가 포함돼 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, CCTV, 소화전, 승강기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 야당4리마을회관 남동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택 밀집지와 일부 소규모 점포·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하고 하우1길 등 주요도로가 지나며, 근거리에는 경의중앙선 야당역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 대체적으로 보통입니다.
- 토지. 토지면적 557.0㎡, 계획관리지역, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 913,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 운정힐크라운4동은 8세대이며 준공일은 2022.11.23입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 명세서에 “별도등기 있음”이 기재돼 있으므로 그 내용과 매각조건을 직접 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인 자료는 없지만 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 확인이 제한됐습니다.
- 근저당권 변동 확인. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정 2건이 이어져 있으므로 최신 등기사항과 배당관계를 대조하세요.
- 창고 면적 확인. 전유면적에 지하1층 창고 10.67㎡가 포함된 구조를 현장과 집합건축물대장에서 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 제공된 실거래는 1건뿐이므로 445,000,000원을 확정 시세로 보지 말고 추가 비교자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 ‘확인되지 않은 두 항목’이 먼저다
신건 최저가 420,000,000원은 제공된 최근 실거래 445,000,000원의 94.4%이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 두 숫자만 보면 무난해 보입니다. 하지만 실거래 표본은 1건에 불과하고, 현장에서는 임대관계를 확인하지 못했으며 명세서에는 별도등기 있음이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “420,000,000원이 싸냐”보다 별도등기의 내용과 실제 점유관계가 무엇이냐가 먼저 해결돼야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격은 비교 가능, 권리는 추가 확인 필요입니다.
