의정부지방법원 2025타경65030. 경기도 파주시 야당동 운정힐크라운4동 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 지하 1층·지상 4층 규모의 다세대주택에 속한 구분건물로, 소유자는 이정준입니다. 2022년 11월 30일 반월신용협동조합 명의로 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 그 근저당권을 기초로 2025년 임의경매가 개시됐습니다.
이번 사건은 가격이 크게 내려왔다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단을 구분해야 합니다. 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 구조로 분석되지만, 그 근저당권의 이전과 근저당권부채권 질권설정이 이어졌습니다. 여기에 매각물건명세서상 별도등기까지 기재되어 있어 일반적인 근저당권 말소 여부만으로 권리분석을 마무리하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 2층 201호 도로명주소: 경기도 파주시 하우1길 15-55 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 단위세대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 중 2층 |
| 면적 비교 기준 | 74.896㎡ · 전유면적에 지하 1층 창고 10.67㎡ 포함 |
| 소유자 | 이정준 (단독소유) |
| 감정가 | 420,000,000원 |
| 최저매각가 | 205,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 반월신용협동조합 (경매개시결정 당시) |
| 청구금액 | 1,081,919,475원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.14 |
| 특별 확인사항 | 별도등기 있음 · 임대관계 미상 · 내부 폐문부재 |
① 권리 흐름 — 근저당권보다 ‘연계 권리’ 확인이 중요하다
말소기준권리는 2022.11.30 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,668,000,000원으로 크지만 공동담보가 설정된 권리입니다. 따라서 이 금액을 201호 한 세대의 독립된 채무액이라고 단정해서는 안 됩니다.
이후 2025.12.26 근저당권이 주식회사에스클래스자산대부로 이전됐으며, 같은 날 반월신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 2026.05.11에는 신명선을 채권자로 하는 채권액 240,000,000원의 근저당권부채권 질권설정이 추가됐습니다.
이러한 이전·질권설정은 기존 근저당권과 연결되는 권리로, 각각을 별개의 선순위 근저당권이나 매수인이 인수할 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 원 근저당권의 매각 소멸에 따른 등기 정리 관계와 실제 배당받을 권리자는 최신 등기부 및 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
점유·임차관계 — 확인된 임차인이 없어도 점유 위험은 남는다
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 현장 내부도 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
따라서 임차인 0명으로 확정하거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다. 실제 거주자와 전입신고 내역, 임차인의 점유 개시 시점, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자가 존재한다면 그 대항력은 가능·미상으로 두고 분석하는 것이 적절합니다.
② 시세 비교 — 46.2%라는 숫자의 한계
현재 최저매각가는 205,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 비교 가능한 실거래 참고자료는 2024년 6월 445,000,000원 거래 한 건입니다.
| 구분 | 거래월 / 회차 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 과거 실거래 | 2024.06 | 81.56㎡ | 1층 | 445,000,000원 |
| 현재 경매물건 | 2회 유찰 | 74.896㎡ | 2층 | 205,800,000원 |
| 감정평가 기준 | 감정가 | — | — | 420,000,000원 |
단순 계산하면 최저매각가는 과거 거래금액의 46.2%입니다. 하지만 이 비율을 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 해석하는 것은 위험합니다.
비교 거래는 2024년 6월의 81.56㎡, 1층 사례이고, 이번 물건의 비교 기준 면적은 74.896㎡, 2층입니다. 표본도 한 건뿐입니다. 특히 본건에는 지하 창고 면적이 포함되어 있어 실제 주거면적과 창고의 효용 차이도 고려해야 합니다.
단지 규모도 8세대로 작습니다. 거래 사례가 많지 않은 다세대주택은 아파트보다 개별 건물의 상태, 대지권, 주차 및 내부구조에 따라 실제 매각 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 준공일은 2022.11.23이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,681,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 4,668,000,000원 | 202,118,800원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 공동담보, 근저당권 이전 및 질권설정에 따른 최종 배당 귀속은 별도 확인이 필요합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,681,200원을 제외한 202,118,800원이 근저당권 관련 채권 배당에 사용됩니다. 채권최고액 기준 미배당 추정액은 4,465,881,200원입니다.
여기서 중요한 것은 미배당 채권과 매수인 인수채무는 별개라는 점입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하면 배당 부족액이 있다는 이유만으로 매수인이 그 부족분을 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 별도등기와 미확인 점유자의 인수 가능성은 여전히 별도로 검토해야 합니다.
유찰 회차별 배당 및 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 4,465,881,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 4,526,756,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 4,569,369,788원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가가 내려가면 예상 배당액은 줄고 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 다만 세 시나리오 모두 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 현재 파악된 권리관계에 근거한 추정치이며, 선순위 점유관계나 별도등기에 의한 새로운 인수 부담이 발견될 경우에는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당4리마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택 밀집지와 일부 소규모 점포, 공장 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 하우1길 등 도로와 연결됩니다. 근거리에 경의중앙선 야당역이 있으며 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.11.23 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·CCTV·소화전·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 내부상태. 폐문부재로 실제 내부를 확인하지 못해 건축물대장, 현황도면 및 표준적인 이용상황을 참고해 평가됐습니다. 실제 하자·수선 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지 전체 면적은 557.0㎡, 지목은 대지입니다. 공시지가는 913,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 면적을 개별 호실의 대지 지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역, 성장관리계획구역 등이 기재되어 있습니다. 실제 적용 제한은 최신 토지이용계획을 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이며 확인되는 거래 사례가 제한적입니다. 대단지 아파트처럼 충분한 실거래 표본을 전제로 한 가격 판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 별도등기 원문. 매각물건명세서에 기재된 '별도등기 있음'의 대상과 내용, 매각으로 소멸하는지 또는 매수인에게 존속하는지를 확인해야 합니다. 토지등기부와 건물등기부, 대지권 관련 기록을 함께 대조하세요.
- 근저당권 이전과 질권. 반월신용협동조합에서 주식회사에스클래스자산대부로 이전된 근저당권 및 근저당권부채권 질권설정의 현재 상태와 매각 후 정리 관계를 확인하세요.
- 점유자 조사. 내부 폐문부재 및 임대관계 미상 상태입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입일 및 확정일자를 확인하여 대항력·우선변제권과 인수 가능성을 검토하세요.
- 지하 창고. 전유면적에 포함된 지하 창고 10.67㎡의 위치·사용 상태와 개별 호실에 귀속되는 권리관계를 확인하세요. 주거면적과 창고면적을 구분해 평가해야 합니다.
- 실거래 재검증. 2024.06 거래 1건에 의존하지 말고, 최근 동일·유사 면적의 다세대주택 거래와 현재 매도 호가, 실제 주거면적 차이를 추가 확인하세요.
- 미납 관리비와 인도. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 항목, 실제 점유자의 인도 가능성, 명도 비용 및 수선 비용을 점검하세요.
- 토지·대지권. 토지이용 제한 및 별도등기 내용과 함께 개별 구분건물의 대지권·대지사용권 관계를 검토하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각정보를 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 취득 가능한 권리의 범위
이 물건은 감정가 420,000,000원에서 출발해 두 번 유찰됐고, 현재 최저매각가는 205,800,000원입니다. 숫자로만 보면 매우 큰 가격 조정입니다. 하지만 비교 실거래 445,000,000원은 2024년의 단일 사례로 면적까지 달라, 현재 적정가격을 뒷받침하기에는 부족합니다.
권리 측면에서는 근저당권의 매각 소멸 구조와 예상 인수액 0원이 긍정적인 요소입니다. 그러나 별도등기가 존재하고 임대·점유관계가 확인되지 않았다는 점 때문에 단순한 권리 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 특히 폐문부재인 물건은 실제 현장 상태와 거주자의 권리 확인이 필수입니다.
가격은 관심권, 권리 확인은 필수, 입찰 판단은 보류. 이번 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율을 더 크게 만드는 것이 아니라, 별도등기·대지권·점유관계와 현재 유효한 시세를 검증해 실질취득비용을 확정하는 것입니다. 이 사항들이 해소돼야 낮아진 최저가가 실제 취득상의 장점인지 판단할 수 있습니다.
