의정부지방법원 2025타경65030. 경기도 파주시 야당동에 위치한 운정힐크라운4동 3층 302호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이정준이며, 2022년 11월 30일 소유권보존등기와 반월신용협동조합의 근저당권설정등기가 이루어졌습니다. 이후 반월신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 말소기준권리는 2022년 11월 30일 설정된 근저당권입니다.
권리관계에서 주목할 부분은 근저당권이 단순하게 유지된 것이 아니라 주식회사에스클래스자산대부로 이전되고, 그 근저당권부채권에 반월신용협동조합과 신명선의 질권이 설정되었다는 점입니다. 또한 근저당권에는 공동담보관계가 연결되어 있습니다. 근저당권의 채권최고액 4,668,000,000원은 공동담보와 관련된 금액으로, 이 호실만의 독립적인 채무액이라고 단정해서는 안 됩니다.
매각대금 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 별도등기 기재와 점유관계 미확인이라는 문제가 남습니다. 낙찰 전 권리정리 범위와 매각 대상에 포함되는 권리를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 하우1길 15-55 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 단위세대 |
| 대상 전유면적 | 80.301㎡ · 지하 1층 창고 부분 8.40㎡ 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 3층 302호 |
| 소유자 | 이정준 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2022.11.30 |
| 감정가 | 450,000,000원 |
| 최저매각가 | 220,500,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 반월신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,081,919,475원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 · 폐문부재 |
| 매각명세서 비고 | 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 추가 확인이 필요하다
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2022년 11월 30일 반월신용협동조합 명의로 설정되었으며, 채권최고액은 4,668,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
다만 2025년 12월 26일 근저당권이 주식회사에스클래스자산대부로 이전되었고, 같은 날 반월신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 이루어졌습니다. 이후 2026년 5월 11일에는 신명선을 채권자로 하는 채권액 240,000,000원의 근저당권부채권 질권도 설정되었습니다.
이러한 근저당권 이전과 질권설정은 기존 담보권에 연결된 권리관계입니다. 이를 서로 독립된 근저당권으로 보아 채권액을 중복 합산해서는 안 됩니다. 배당받을 권리자의 실제 지위와 질권 처리, 공동담보의 부담 범위는 등기 원본 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 내역 없음과 실제 공실은 다르다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있으며, 폐문부재로 인해 내부 구조도 실제 확인 대신 건축물대장, 현황도면 및 표준적인 이용상황 등을 참고하여 작성되었습니다.
따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유하고 있다고 단정할 근거는 부족합니다. 실제 점유자의 신원, 전입신고, 점유 개시 시점, 임대차보증금 및 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력 유무도 미확정입니다. 선순위 대항력 임차인이 새로 확인될 경우 매수인의 실질취득 부담이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 49.6%라는 숫자의 함정
운정힐크라운4동은 2022년 11월 23일 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래로 확인된 사례는 2024년 6월의 445,000,000원 거래입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 81.56㎡ | 1층 | 445,000,000원 |
| 확인 거래 기준 | 1건 | — | 445,000,000원 |
거래 1건에 기초한 참고가격으로, 현재 시점의 충분한 시세 표본으로 보기 어렵습니다. 비교 거래는 1층·81.56㎡이며 경매 대상은 3층·80.301㎡로 조건도 일치하지 않습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 450,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 220,500,000원 | 감정가의 49% |
| 과거 실거래 | 445,000,000원 | 2024.06 · 1건 |
| 최저가 ÷ 참고 실거래 | 49.6% | 현재 시세 할인율로 단정 불가 |
현재 최저가 220,500,000원은 과거 거래가 445,000,000원의 49.6%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 과거 거래 한 건을 현재의 시장가격으로 취급하면 안 됩니다. 거래 시점의 차이뿐 아니라 층, 면적 구성, 창고 포함 여부, 실제 실내 상태와 권리 위험에 따라 적정 가격이 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,887,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 4,668,000,000원 | 216,613,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 근저당권 이전, 질권설정 및 공동담보관계에 따른 실제 배당권자와 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 별도등기의 실제 권리 효과는 확정 반영된 것이 아닙니다.
현재 매각가 가정에서 집행비용 추정액 3,887,000원을 제외하면 근저당권 측으로 216,613,000원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 4,451,387,000원으로 계산됩니다.
하지만 이는 공동담보권의 채권최고액을 이용한 시뮬레이션입니다. 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 매수인 인수가 0원으로 산정되어 있다고 해서 별도등기나 미확인 점유관계에 관한 위험까지 모두 해소된 것도 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험은 별개
현재 회차는 감정가 대비 49%이며, 이후 유찰 상황을 가정한 가격과 배당 결과는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 배당 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 4,451,387,000원 |
| 3회 유찰 가정 (34%) | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 4,516,610,900원 |
| 4회 유찰 가정 (24%) | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 4,562,267,630원 |
위 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인된 채권관계와 배당 가정에 따른 수치이며, 실제 임대차나 별도등기에 관한 미확인 위험을 반영한 확정 취득원가는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 야당4리마을회관 남동측 인근입니다. 다세대주택 등 공동주택 밀집지역이며 일부 소규모 점포, 공장용지와 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 하우1길 등 주요 도로가 있습니다. 경의중앙선 야당역이 근거리에 있으며 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, CCTV, 소화전, 승강기 및 주차장 설비가 확인됩니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 인해 실제 내부 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 도면과 표준적인 이용상황을 참조한 부분이 있어 실내 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 913,900원/㎡, 토지면적 557.0㎡로 확인됩니다. 토지면적은 필지에 관한 수치로, 해당 호실 단독의 대지면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역 등이 확인됩니다. 해당 경매취득과 향후 이용에 실제 적용되는 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 전유면적에 지하 창고 면적이 포함되는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인된 비교 실거래는 1건입니다. 현재 매도·매수 수요를 충분히 파악하기 어려우므로 주변 유사 다세대주택 거래와 실제 매물가격을 함께 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서의 '별도등기 있음'이 어떤 권리를 의미하는지 확인하고, 토지·건물 등기 및 대지권 관계를 대조하세요. 인수 여부 판단에서 가장 먼저 해결해야 할 사항입니다.
- 근저당권 이전·질권 확인. 주식회사에스클래스자산대부로의 근저당권 이전, 반월신용협동조합과 신명선의 근저당권부채권 질권설정, 공동담보관계를 확인하세요. 실제 배당권자와 권리정리 범위를 대조해야 합니다.
- 점유자 및 임차관계 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 점유 사실과 임대차보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 창고 면적과 내부 확인. 302호 전유면적에 포함된 지하 1층 창고 8.40㎡의 사용 상태와 권리관계, 주거공간의 실제 면적을 확인하세요. 폐문부재에 따른 내부 상태 미확인도 해결해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2024년 6월 단일 거래가 아닌 실제 비교 가능한 최근 거래와 인근 매물의 층·면적·상태를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 공동담보 관련 확인. 채권최고액 4,668,000,000원을 해당 호실에만 귀속된 채무로 오해하지 말고, 공동담보목록과 관련 물건의 권리관계를 함께 검토하세요.
- 관리비·세금·명도. 공용부분 관리비 체납, 미확인 조세채권 및 점유자 명도비용 등 배당모형 외에 발생할 수 있는 부담을 확인하세요.
- 매각조건과 원본 대조. 매각기일 2026.10.27을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 확인하세요.
맺으며 — “반값에 가까운 최저가, 하지만 확인되지 않은 위험”
파주 운정힐크라운4동 302호는 감정가 450,000,000원에서 두 차례 유찰되어 220,500,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 과거 445,000,000원 거래와 비교하면 최저가 비율은 49.6%입니다. 가격만 보면 관심을 가질 만한 수준이지만, 그 거래는 2024년 6월의 단일 사례이므로 현재 시세와 동일시할 수 없습니다.
권리 측면에서는 2022년 11월 30일 근저당권이 말소기준으로 확인되고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 별도등기 있음, 임대관계 미상, 폐문부재라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 근저당권 이전과 질권설정, 공동담보관계도 단순한 사건은 아닙니다.
따라서 이 물건은 가격 할인 폭만으로 높은 점수를 주기 어려운 확인 우선형 경매물건입니다. 별도등기의 실제 권리 효과와 점유관계를 확인하여 예상 인수액이 유지되는지 검증하고, 현재 시장가격을 별도로 조사한 이후에야 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 타당합니다. 가격은 관심 대상, 권리와 현장 확인 전 입찰 판단은 보류가 결론입니다.
