의정부지방법원 2025타경65030. 파주시 야당동 운정힐크라운4동 3층302호로, 감정 이용상태는 공동주택인 다세대주택내 단위세대입니다. 등기상 소유자는 이정준이고, 말소기준권리는 2022.11.30 접수된 반월신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,668,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 2025.12.10 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당권은 2025.12.26 주식회사에스클래스자산대부로 이전된 뒤 근저당권부채권에 질권이 설정됐습니다.
배당 시뮬레이션상 현재 최저가 450,000,000원에서 집행비용 6,900,000원을 제외한 443,100,000원이 근저당권 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 4,224,900,000원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65030 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택인 다세대주택내 단위세대 |
| 전용면적 | 80.301㎡ |
| 소유자 | 이정준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,081,919,475원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 관련 | 2022.11.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
임차인 신고는 없습니다. 말소기준은 2022.11.30 반월신용협동조합 근저당권입니다. 2025.12.10 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 접수됐습니다. 2025.12.26에는 해당 근저당권이 주식회사에스클래스자산대부로 이전되고 같은 날 반월신용협동조합을 채권자로 한 근저당권부채권 질권설정이 기재됐으며, 2026.05.11에는 신명선의 근저당권부채권 질권설정도 추가됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 확인 거래보다 신건이 높다
운정힐크라운4동의 면적 비교가 일치하는 거래자료는 1건입니다. 확인 거래는 2024.06, 전용 81.56㎡, 1층, 거래가 445,000,000원입니다. 이 자료의 최근 12개월 평균·전체 평균·최저·최고도 모두 445,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 81.56㎡ | 1 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.301㎡ | 1건 | 445,000,000원 |
현재 최저가 450,000,000원은 최근 실거래 및 최근 12개월 평균 445,000,000원보다 5,000,000원 높고, 자료상 최저가 대비 최근 시세 비율은 101.1%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 비교 가능한 실거래가 1건뿐이므로 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 4,668,000,000원 | 443,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 4,668,000,000원 중 443,100,000원이 배당되고 4,224,900,000원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 450,000,000원 | 443,100,000원 | 4,224,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 4,313,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 4,384,832,000원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자 회수 부족과 매수인 승계 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택 내 단위세대로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 야당동 야당4리마을회관 남동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 일부 소규모 점포·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 하우1길 등 주요도로가 인근에 있으며, 근거리에 경의중앙선 야당역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물이며 위생·급배수·난방·CCTV·소화전·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 557.0㎡, 공시지가 913,900원/㎡이며 평지·사다리형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 내부는 폐문부재로 집합건축물대장·현황도면 및 동일면적의 표준적 이용상황 등을 참작해 평가됐고, 3층302호 전유면적에는 지하1층 창고 8.40㎡가 포함돼 있습니다.
- 규모. 운정힐크라운4동은 총 8세대로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 450,000,000원은 확인된 최근 거래 445,000,000원보다 높고 최근 시세 대비 101.1%입니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래가 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 공동담보. 채권최고액 4,668,000,000원은 공동담보목록 제2021-2119호와 연결돼 있어 해당 근저당의 담보 범위를 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 후속 권리 확인. 2025.12.26 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정, 2026.05.11 추가 질권설정의 말소처리를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 내부는 폐문부재 상태로 평가됐으므로 실제 점유관계와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·제한보호구역 등 토지이용 제한 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리, 가격은 보수적으로
이 물건의 핵심은 채권 규모와 매수인 부담을 혼동하지 않는 것입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 4,668,000,000원이고 현재 매각가 기준 미배당도 4,224,900,000원에 달하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 450,000,000원은 확인된 최근 실거래 445,000,000원보다 높아 최근 시세 대비 101.1%입니다. 실거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트는 확인되지 않는다입니다.
