의정부지방법원 2025타경65030. 파주시 야당동 운정힐크라운4동 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 이정준이며, 2022년 11월 30일 소유권보존등기와 함께 반월신용협동조합 명의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 4,668,000,000원으로, 본건 외 다른 부동산까지 연결된 공동담보입니다. 이후 2025년 12월 10일 임의경매가 개시되었고, 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정이 잇따랐습니다.
눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%입니다. 450,000,000원이던 최저매각가가 두 차례 유찰을 거치며 220,500,000원까지 내려왔습니다. 다만 2024년 6월 거래 한 건과 현재 최저가를 단순 비교해 수익을 확정적으로 예상하기는 어렵습니다. 거래 시점이 오래됐고, 비교 대상의 면적과 층도 다르기 때문입니다. 특히 매각물건명세서의 별도등기 표시가 이번 사건에서 가장 먼저 확인할 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 제2층 제202호 도로명주소: 경기도 파주시 하우1길 15-55 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 면적 | 비교대상 면적 80.301㎡ · 전유면적에 지하1층 창고 8.40㎡ 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 이정준 (2022.11.30 소유권보존) |
| 감정가 | 450,000,000원 |
| 최저매각가 | 220,500,000원 (감정가 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 반월신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,081,919,475원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.30 을구 1번 반월신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특이사항 | 별도등기 있음 · 지하 창고 면적 포함 · 내부 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다
말소기준권리는 2022년 11월 30일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 당초 근저당권자는 반월신용협동조합이며 채권최고액은 4,668,000,000원입니다. 근저당권은 공동담보로 설정되어 있어 이 금액을 본건 하나에 대한 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
2025년 12월 26일 근저당권이 주식회사에스클래스자산대부로 이전되었고, 같은 날 반월신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정되었습니다. 2026년 5월 11일에는 신명선을 채권자로 하는 240,000,000원의 근저당권부채권 질권설정도 등기되었습니다.
이 권리이전과 질권설정은 기존 근저당권에 연결된 권리변동입니다. 따라서 근저당 채권최고액과 질권의 채권액을 각각 별개의 부동산 담보채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 다만 실제 배당받을 채권자와 질권자의 권리관계는 채권양도 및 질권설정 관련 등기와 배당절차에서 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 신고 임차인은 없지만 내부 확인이 필요하다
실제 임차인 신고 0명. 등재된 임차인 보증금이나 확정일자에 따른 배당요구는 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가서에 따르면 임대관계는 미상이며, 내부조사는 폐문부재로 이루어지지 못했습니다.
따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 점유나 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자가 있다면 전입일자, 점유 개시 시점, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 가능·미상으로 두는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 49.6%라는 숫자의 함정
운정힐크라운4동의 실거래 비교자료에는 2024년 6월 거래 1건이 확인됩니다. 거래금액은 445,000,000원으로, 최저매각가 220,500,000원은 이 금액의 49.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 81.56㎡ | 1층 | 445,000,000원 |
| 비교 표본 평균 | 1건 | — | 445,000,000원 |
비교 거래는 81.56㎡의 1층 세대이고, 본건은 2층 202호이며 비교대상 면적은 80.301㎡입니다. 특히 본건 전유면적에는 지하1층 창고 8.40㎡가 포함되어 있어 지상 주거공간의 실질 면적과 이용가치를 분리해서 살펴봐야 합니다.
또한 2024년 6월 거래는 2026년 10월 매각기일 기준으로 상당한 시차가 있습니다. 따라서 445,000,000원을 현재 시세로 확정하거나, 감정가 대비 할인율을 실제 투자수익률과 동일하게 해석할 수 없습니다. 최근 거래 흐름과 가격 추세를 평가하기에는 표본이 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,887,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 반월신용협동조합 | 4,668,000,000원 | 216,613,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 220,500,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 4,451,387,000원 |
채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 근저당권 이전 및 질권설정에 따른 실제 배당 수령 관계는 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,887,000원을 제외한 216,613,000원이 근저당권 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준으로는 4,451,387,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 그대로 낙찰자 채무로 넘어오는 것은 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인사항은 그대로
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 4,451,387,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 4,516,610,900원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 4,562,267,630원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 154,350,000원, 이후 108,045,000원까지 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 이때 근저당권 채권의 미배당액은 커지지만, 산정상 매수인이 인수하는 채권금액은 각 회차 모두 0원입니다.
다만 추가 유찰은 확정된 일정이나 결과가 아닙니다. 별도등기와 점유 문제를 확인하지 않은 상태에서 최저가만 낮아진다고 권리 리스크까지 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당4리마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택을 중심으로 소규모 점포·공장·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 하우1길이 지나갑니다. 경의중앙선 야당역이 근거리에 있어 교통상황은 대체로 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하1층·지상4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·CCTV·소화전·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
- 규모. 운정힐크라운4동은 8세대이며 사용승인 관련 준공일은 2022.11.23입니다. 거래 표본이 적어 동일 단지 실거래만으로 적정 매도가격을 평가하기 어렵습니다.
- 토지. 대지면적 557.0㎡, 계획관리지역이며 개별공시지가 913,900원/㎡입니다. 토지 형상은 사다리형에 가까운 평지로 파악됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약 허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다. 실제 거래·이용에 필요한 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가서상 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 별도등기 및 지하 창고 면적 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 단지이고 확인되는 실거래도 한 건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 충분한 거래 표본을 통한 시세 판단은 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 기재되어 있습니다. 별도등기의 목적, 권리자, 말소·인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 공동담보 검토. 채권최고액 4,668,000,000원의 근저당권은 공동담보입니다. 다른 담보 부동산과의 관계, 근저당권 이전 및 질권설정 내용을 확인해야 합니다.
- 전입·점유 조사. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대 및 임차인 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하 창고 면적 확인. 전유면적에 지하1층 창고 8.40㎡가 포함됩니다. 실사용 주거면적, 창고 위치와 이용 가능 여부, 건축물대장 및 도면을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 마감재·누수·설비·수리 필요성 등을 확인해야 합니다.
- 거래가격 재검토. 비교 거래 445,000,000원은 2024년 6월 한 건입니다. 층·면적·주거부분 구성 및 시차를 고려하여 현재 가격 수준을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 군사 관련 보호구역과 토지거래계약 허가구역 등 관련 제한사항을 관할기관 및 공부에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 점검. 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성, 실제 점유자의 인도 협의 및 명도 비용을 점검해야 합니다.
- 경매 진행상태 확인. 매각기일 변경·정지·취하·매각조건 변경 여부를 법원 경매 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 별도등기와 실제 가치
파주 운정힐크라운4동 202호는 숫자만 보면 관심이 갈 수밖에 없는 물건입니다. 감정가 450,000,000원에서 최저가 220,500,000원까지 떨어졌고, 확인되는 과거 실거래 445,000,000원과 비교해도 약 절반 수준입니다.
등기상 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 미배당 근저당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 것도 아닙니다. 이 점은 권리분석상 긍정적입니다.
그러나 별도등기 있음이라는 문구가 남아 있고, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 전유면적에는 지하 창고가 포함되어 있으며, 거래가 비교 역시 2024년의 단 한 건에 의존합니다. 그러므로 권리상 산정 인수액 0원이라는 결과만으로 모든 인수·명도 위험이 사라졌다고 해석해서는 안 됩니다.
결론은 가격 검토 가치가 있지만 즉시 입찰 판단은 보류입니다. 먼저 별도등기 원본과 점유관계, 실제 주거면적 및 내부 상태를 확인해야 합니다. 그 다음 과거 실거래가 아닌 현재의 실질 매도가치를 기준으로 응찰 가능 금액을 판단하는 순서가 타당합니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 그 가격에 실제로 어떤 권리와 공간을 취득하는지 확인하는 데 있습니다.
