의정부지방법원 2025타경65030. 파주시 야당동 운정힐크라운4동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택 내 단위세대입니다. 등기상 소유자는 이정준이고 2022.11.30. 소유권보존과 같은 날 반월신용협동조합의 채권최고액 4,668,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.12.10. 반월신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리의 숫자만 보면 낙찰자가 승계할 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 그러나 채권최고액 4,668,000,000원은 이 한 호실의 감정가보다 훨씬 크고 공동담보가 표시돼 있으며, 이후 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권 설정도 존재합니다. 여기에 매각물건명세서에는 “별도등기 있음”이 기재되어 있으므로 실제 입찰 전 별도등기의 내용과 매각조건을 원문으로 대조하는 절차가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65030 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 92-46 운정힐크라운4동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택인 다세대주택 내 단위세대 · 80.301㎡ |
| 소유자 | 이정준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,081,919,475원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 특기사항 | 전유면적 중 지하1층 창고 부분 8.40㎡ 포함 · 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.11.30. 반월신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,668,000,000원이고 채무자는 이정준입니다. 2025.12.10. 같은 반월신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 2025.12.26. 근저당권은 주식회사에스클래스자산대부로 이전됐습니다. 같은 날 반월신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권이 설정됐으며, 2026.05.11.에는 신명선을 채권자로 하는 채권액 240,000,000원의 근저당권부 질권설정도 추가됐습니다.
② 시세 비교 — 450,000,000원은 최근 거래보다 1.1% 높다
면적이 매칭되는 확인 실거래는 1건입니다. 2024.06. 전용 81.56㎡, 1층이 445,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 445,000,000원이며, 현재 최저가 450,000,000원은 그 가격의 101.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 81.56㎡ | 1 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 445,000,000원 |
표본이 1건뿐이라 정밀한 시세 범위를 만들기에는 제한이 있지만, 확인 가능한 가격만 놓고 보면 신건 최저가가 최근 거래보다 5,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가를 이유로 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다. 현재 가격은 최근 거래 이상이라는 사실 자체를 먼저 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 2. 근저당권 · 반월신용협동조합 | 4,668,000,000원 | 443,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 4,668,000,000원 가운데 443,100,000원이 배당되고 4,224,900,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 450,000,000원 | 443,100,000원 | 4,224,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 4,313,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 4,384,832,000원 | 0원 |
현재 회차에서는 최근 거래 445,000,000원보다 최저가가 높지만, 1회 유찰 시 360,000,000원, 2회 유찰 시 288,000,000원으로 내려갑니다. 다만 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 유찰을 전제로 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택 내 단위세대로 이용 중입니다.
- 입지. 야당4리마을회관 남동측 인근이며, 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 일부 소규모 점포·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 하우1길 등 주요 도로가 인근에 있으며, 근거리에 경의중앙선 야당역이 소재해 제반 교통사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물이며 위생·급배수·난방·CCTV·소화전·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 전유면적. 2층 202호 전유면적에는 집합건축물대장상 지하1층 소재 창고 8.40㎡가 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 557.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가 913,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 표본. 운정힐크라운4동은 8세대, 2022.11.23. 사용승인으로 제공되며, 확인 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 “별도등기 있음”이 명시돼 있으므로 그 대상·내용·말소 여부·매수인 부담 여부를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부는 폐문부재였습니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 면적 구성 확인. 전유면적에 지하1층 창고 8.40㎡가 포함돼 있으므로 실제 주거부분 면적과 창고 사용상태를 구분해 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 및 질권 내용에 토지와 운정힐크라운4동 201호·302호 등이 공동담보로 표시돼 있습니다. 배당 및 채권관계는 공동담보 전체와 함께 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 450,000,000원은 최근 확인 거래 445,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 신건에는 확인 가능한 최근 거래 대비 할인폭이 없습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·제한보호구역 등 포함 표시가 있으므로 실제 취득·이용에 필요한 절차와 적용범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2022.11.30. 근저당이고, 제공된 배당 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 신건 가격은 450,000,000원으로 최근 확인 거래 445,000,000원보다 1.1% 높아 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
여기에 별도등기 있음, 임대관계 미상, 폐문부재, 전유면적 내 지하1층 창고 8.40㎡ 포함, 공동담보 구조까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수액이 크지 않다”는 점과 “입찰 전 확인할 조건이 적다”는 점을 동일시하면 안 됩니다. 인수액은 0원, 신건 가격은 최근 시세 이상, 서류 확인은 필수. 현재 회차의 판단 핵심은 바로 이 세 가지입니다.
