부산지방법원 2025타경1206. 부산진구 개금동 형제빌라 2층 202호, 전용 28.27㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 김도한이고 2021.12.10 매매를 원인으로 2021.12.27 소유권을 취득했으며, 당시 등기 거래가액은 126,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.12.05 설정된 주식회사부산은행 근저당권 66,000,000원이고, 2025.03.24 부산은행의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 것과 현장 위험이 없다는 것은 별개입니다. 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 신고된 임차인이 별도로 나타나지 않더라도 실제 점유자·전입관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1206 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.27㎡ · 6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김도한 · 2021.12.10 매매 · 거래가액 126,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 28,812,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 260,167,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 공부상 용도 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 부산은행 근저당
등기부에는 과거 우리은행·국민은행·주식회사준영의 근저당권과 박대원 명의 전세권 50,000,000원이 있었으나 모두 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.12.05 주식회사부산은행 근저당권이며, 그 뒤 2025.03.24 부산은행이 임의경매를 신청했습니다. 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점이 오래됐다
형제빌라 전용 28.27㎡로 확인되는 거래는 4건이며 모두 2021.12 거래입니다. 거래금액은 네 건 모두 126,000,000원입니다. 현재 최저매각가 28,812,000원은 이 금액의 22.9%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.27㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.12 | 28.27㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 2021.12 | 28.27㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2021.12 | 28.27㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 평균 | 28.27㎡ | 4건 | 126,000,000원 |
표면적인 할인 폭은 매우 큽니다. 감정가 84,000,000원보다도 최저가가 크게 낮고, 확인 거래가 126,000,000원과 비교하면 22.9% 수준입니다. 하지만 마지막 확인 거래가 2021.12이므로, 이를 2026년 현재의 시세라고 그대로 간주해 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,616원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 27,893,384원 |
| 미배당 | - | 38,106,616원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 28,812,000원 기준으로 집행비용 918,616원을 제외한 27,893,384원이 부산은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 38,106,616원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 38,106,616원 |
| 4회 유찰 시 | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 46,594,631원 |
| 5회 유찰 시 | 14,117,880원 | 13,463,758원 | 52,536,242원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 개금역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역이 포함되고, 개금동 482-69는 철도보호지구에 해당합니다. 공시지가는 1,332,000원/㎡입니다.
- 규모. 형제빌라는 8세대이며 사용승인 관련 기준일은 2012.12.13으로 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재·임대관계 미상으로 조사됐으므로 현장 재방문과 현황조사·전입관계 확인이 우선입니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 채 외부관찰 및 유사물건 상태를 상정해 평가됐습니다.
- 현재 시세 확인. 확인 거래 4건이 모두 2021.12이므로 2026년 현재 매매가·임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모이고 경매 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 11.11%이므로 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 부산은행의 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 확인이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 84,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 28,812,000원까지 내려왔고, 확인 거래가 126,000,000원과 비교하면 22.9%입니다. 등기상으로도 현재 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 실제 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 임대관계 미상, 폐문부재, 내부 미확인이고, 가격 비교에 쓰이는 거래는 모두 2021.12입니다. 이미 3회 유찰됐고 경매 평균 유찰 횟수도 2.7회, 낙찰률은 11.11%입니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격·점유·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 2,881만원이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 실제 점유자와 2026년 현재의 시장가격입니다.
