부산지방법원 2025타경1206. 부산 부산진구 개금동의 형제빌라 2층 202호입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 전용면적은 28.27㎡입니다. 소유자 김도한은 2021년 12월 27일 거래가 126,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 12월 5일 부산은행 앞으로 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 3월 24일 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 물건은 현재 3회 유찰된 상태입니다. 감정가 84,000,000원에서 최저매각가격이 28,812,000원까지 낮아졌습니다. 과거 동일 면적 실거래 평균 126,000,000원과 비교하면 22.9% 수준입니다. 하지만 그 거래들은 모두 2021년 12월에 이뤄졌습니다. 과거 가격과의 차이가 크다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

현재 유효한 담보권 중 말소기준권리는 2023년 12월 5일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고 채무자는 김도한입니다. 이후 등기된 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 우리은행·국민은행·주식회사준영의 근저당권과 박대원 명의로 설정됐다가 박재원으로 명의가 변경된 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 과거 부산진세무서장의 압류도 2020년 2월 7일 말소됐습니다. 따라서 이러한 과거 등기를 현재 매수인이 인수할 권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 22.9%라는 숫자의 함정

형제빌라의 동일 면적 28.27㎡ 실거래는 2021년 12월 거래 4건이 확인됩니다. 모두 거래금액이 126,000,000원으로 동일합니다.

감정가는 84,000,000원으로 2021년 실거래 평균보다 낮고, 현재 최저가는 28,812,000원으로 과거 실거래 평균의 22.9%입니다. 금액 차이는 97,188,000원에 이릅니다.

그러나 여기에는 중요한 한계가 있습니다. 가장 최근 거래가 2021년 12월이므로 해당 거래금액을 현재의 시장가격으로 그대로 적용할 근거가 부족합니다. 특히 확인된 거래가 모두 같은 시기에 같은 금액으로 이루어진 점을 고려하면, 이 표본만으로 독립적인 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.

③ 경매 진행 — 3회 유찰과 낮은 낙찰률

현재 최저매각가격은 감정가의 약 34.3%입니다. 추가 유찰 시의 가격과 채권 미배당 추정액을 비교하면 다음과 같습니다.

각 회차 가격은 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 향후 매각조건과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 918,616원을 제외한 27,893,384원이 부산은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준으로 38,106,616원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 미배당금은 말소기준 근저당권과 관련된 채권 잔액이므로 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 특별매각조건 — 입찰보증금 20%

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개금초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 아파트, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 여건은 전반적으로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 2012년 준공된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 승강기·난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 북서측으로 폭 약 6m의 도로와 접합니다. 본건이 위치한 토지는 2필지 일단으로, 인접지와 대체로 평탄합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 개금동 482-69 토지에는 철도보호지구 관련 제한도 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,332,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 본건 202호의 공부상 용도는 다세대주택입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이며, 확인된 동일 면적 거래는 2021년 12월에 집중돼 있습니다. 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 18.18%를 함께 고려해 매도 가능성과 실제 거래 수요를 신중하게 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 외부 관찰과 인근 유사물건을 바탕으로 통상적인 상태를 가정해 평가했으므로 내부 하자와 수리비는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 확인. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 가격 기준 5,762,400원을 준비하고, 실제 입찰 전 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
• 점유자·임차인 확인. 임대관계가 미상이며 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력은 가능·미상으로 보아야 합니다.
• 신청채권액 확인. 신청채권액 260,167,710원과 부산은행 근저당 채권최고액 66,000,000원의 차이에 대한 원인과 담보 범위를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 126,000,000원이라는 실거래 평균은 2021년 거래에 기반합니다. 최근 인근 유사 주택의 거래가격과 실제 매도 가능가격을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 내부 수리비 점검. 감정 당시 내부확인이 불가능했습니다. 누수·설비·마감 상태 등에 따른 비용을 입찰 예산에 반영할 필요가 있습니다.
• 명도비용 고려. 점유관계가 확정되지 않았으므로 실제 점유자 확인과 인도 절차에 따른 시간·비용을 고려해야 합니다.
• 관리비 및 공과금 확인. 장기 미납 관리비의 공용부분 등 매수인 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하고, 세금 관련 권리도 검토해야 합니다.
• 환금성 점검. 3회 유찰된 물건이고 단지 경매 낙찰률도 18.18%입니다. 취득 이후 실제 매도 수요가 충분한지 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%까지 떨어졌다고 반드시 싼 것은 아니다”

부산 개금동 형제빌라 202호는 감정가 84,000,000원에서 최저매각가격 28,812,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 말소기준권리는 부산은행 근저당이고, 확인된 등기상 후순위 인수권리는 없습니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 등기상 권리가 단순하다는 사실과 실제 취득 위험이 낮다는 판단은 다릅니다. 임차관계와 점유상태가 미상이고, 감정 당시 내부확인도 이루어지지 않았습니다. 동일 면적 실거래 역시 2021년 12월 자료여서 현재 시장가치를 직접 입증하기 어렵습니다.

여기에 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 18.18%라는 경매 통계와 소규모 다세대주택의 환금성 문제, 입찰보증금 20%라는 특별매각조건이 겹칩니다.

결론은 ‘낮은 최저가는 관심 요소, 입찰 판단은 보류’입니다. 점유·임차관계, 현재 실거래 시세, 내부 상태와 매도 가능성을 확인해 실제 취득비용을 산정한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.