부산지방법원 2025타경1206. 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 형제빌라 5층 501호입니다. 공부상 용도는 다세대주택, 전용면적은 84.83㎡입니다. 2012년 준공된 8세대 규모의 소규모 공동주택으로, 소유자 김도한이 2021년 12월 190,000,000원에 취득한 뒤 2023년 부산은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 부산은행이 2025년 3월 임의경매를 신청했습니다.

경매는 이미 세 차례 유찰되어 최저매각가격이 82,320,000원까지 낮아졌습니다. 과거 실거래 평균 185,000,000원과 비교하면 가격 차이가 상당합니다. 하지만 2021년 실거래를 2026년 현재 시세로 볼 수 없다는 점, 현장조사에서 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 밝혀지지 않았다는 점이 핵심입니다. 낮아진 최저가만으로 투자 매력이나 명도 안전성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2023.04.21 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 부산은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 우리은행 근저당권 2건은 2013.11.06 이미 말소됐습니다. 2020년 부산진세무서장의 압류 역시 2020.02.07 말소되어 현재 존속하는 압류권리로 보지 않습니다. 따라서 확인된 등기권리 자체는 비교적 단순합니다.

* 예상 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리 및 배당모형을 기준으로 한 수치입니다. 미확인 임차인의 존재나 인수 가능성까지 부정하는 확정 금액은 아닙니다.

② 시세 비교 — 44.5%라는 숫자에 주의

형제빌라의 확인된 동일 면적 거래는 2021년 12월 거래 2건입니다. 두 거래 모두 전용 84.83㎡이고 거래금액은 각각 185,000,000원입니다. 이는 과거 거래 기준점으로는 활용할 수 있지만, 현재 시장가격을 판단하기에는 시차가 큽니다.

현재 최저가 82,320,000원은 이 과거 거래 평균의 44.5%입니다. 감정가 240,000,000원과 비교하면 34.3% 수준으로 더 낮습니다. 그러나 이 비율만으로 현재 시세 대비 할인율을 판단할 수는 없습니다. 거래 표본이 오래됐고, 해당 501호의 내부 상태도 확인되지 않았기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,881,760원을 제외한 80,438,240원이 부산은행에 배당됩니다. 배당모형에서 적용한 채권최고액 118,800,000원 기준으로 38,361,760원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

부산은행의 경매 신청 청구액은 260,167,710원으로, 등기부상 근저당권 채권최고액 118,800,000원과 차이가 큽니다. 현재 배당 계산은 등기된 채권최고액을 기준으로 작성된 추정치이므로, 실제 채권 신고 내역과 배당순위에 대한 원본 확인이 필요합니다. 이 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 권리신고와 배당절차 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 불확실성은 남는다

현재 3회 유찰된 상태이며, 추가 유찰에 따른 가격 및 미배당 시나리오는 다음과 같습니다. 각 회차의 인수액은 현재 배당모형상 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 점유자의 권리 확인 이전에는 인수 위험이 최종 해소됐다고 볼 수 없습니다.

유찰이 반복될수록 최저매각가격은 낮아지지만, 부산은행의 미배당액은 증가합니다. 이는 채권 회수 구조의 변화이지, 그 자체로 매수인에게 추가 채무가 이전된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진구 개금동 개금초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·아파트·소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 전반적으로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 5층 501호입니다. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 상태입니다.
• 용도 및 규제. 공부상 501호의 이용상태는 다세대주택이며, 제3종일반주거지역입니다. 관련 필지에는 상대보호구역이 포함되고, 개금동 482-69는 철도보호지구에도 해당합니다.
• 토지 관련. 공시지가는 1㎡당 1,332,000원이며, 지목은 대지입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 빌라로, 확인된 동일 면적 거래는 2021년 12월 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 3.0회와 매각률 18.18%를 고려하면 매도 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 건물 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 외부 관찰 및 유사 물건 등을 근거로 평가됐습니다. 실내 노후도와 수리비를 별도 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건. 최저매각가격의 20%가 입찰보증금입니다. 현재 회차 기준 16,464,000원을 준비해야 합니다. 입찰 전 매각공고에서 조건을 재확인하세요.
• 점유 및 임차관계. 신고된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자, 점유 개시 시점을 확인하고 매수인 인수 가능성을 다시 판단하세요.
• 말소기준권리. 2023.04.21 부산은행 근저당권을 기준으로 등기부 및 매각물건명세서의 권리 내역을 대조하세요.
• 부산은행 청구액. 경매 신청 청구액 260,167,710원과 등기된 채권최고액 118,800,000원의 차이를 확인하세요. 실제 배당요구 및 채권 계산 내역도 점검해야 합니다.
• 실거래 최신성. 2021년 12월 거래 2건만으로 현재 적정가를 판단하지 마세요. 최근 거래 및 주변 유사 물건의 가격을 재조사하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠던 만큼 수리비, 누수, 설비 상태 등 미확인 사항을 입찰가격에 반영하세요.
• 소유자 및 점유자 명도. 낙찰 이후 실제 점유관계에 따라 인도명령, 명도 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다. 점유 확인 전에는 명도 부담이 없다고 판단하지 마세요.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 각종 공과금을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만 안전성이 검증된 것은 아니다”

부산 형제빌라 501호는 감정가 240,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 82,320,000원까지 내려온 물건입니다. 등기부상 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 과거 압류·근저당권은 이미 말소되어 등기상 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 등기상 단순함이 임차관계의 확실함을 의미하지는 않습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부 상태 역시 확인되지 않았습니다. 예상배당상 인수액은 0원이지만, 실제 점유자가 확인되기 전까지는 대항력 있는 임차인에 따른 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

또한 비교 가능한 185,000,000원의 실거래 평균은 2021년 12월의 기록입니다. 이를 현재 시세로 간주해 최저가가 44.5%에 불과하다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택이라는 특성, 평균 3.0회 유찰과 18.18%의 매각률 역시 가격 판단을 보수적으로 해야 할 이유입니다.

결론은 ‘등기상 말소 구조 확인, 점유·시세·현장 확인 전 입찰 보류’입니다. 현재 3회 유찰이라는 숫자보다 더 중요한 것은 실제 점유관계와 현재 시장에서의 적정 가격을 확인하는 일입니다. 특별매각조건상 입찰보증금 20%도 반드시 반영해야 합니다. 이러한 불확실성을 종합해 종합평가 C등급으로 판단합니다.