117,600,000원
부산지방법원 2025타경1206. 부산진구 개금동 형제빌라 5층 501호, 전용 84.83㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김도한은 2021.12.24. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023.04.21. 부산은행에 채권최고액 118,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 부산은행 근저당이 말소기준이며, 이후 2025.03.24. 같은 은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 우리은행 근저당 2건과 국세 압류는 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 인수 권리는 확인되지 않습니다. 따라서 부산은행이 배당으로 전액을 회수하지 못하더라도 그 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 5층 501호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 백양대로357번길 92 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 84.83㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김도한 (2021.12.24. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 260,167,710원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.21. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 118,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 미배당은 생겨도 매수인 인수는 0원
2013.01.07. 설정된 우리은행 근저당권 229,920,000원과 216,000,000원은 2013.11.06. 등기말소됐습니다. 2020.01.02. 부산진세무서장 명의의 압류도 2020.02.07. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.21. 부산은행 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 63.6%라는 숫자만 믿기 어려운 이유
형제빌라는 2012.12.13. 사용승인된 8세대 규모의 공동주택입니다. 확인되는 전용 84.83㎡ 거래는 2021.12의 2건이며, 두 거래 모두 185,000,000원입니다. 현재 최저가 117,600,000원은 이 비교거래의 63.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 84.83㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 84.83㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 평균 | 84.83㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 비교거래보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2021.12이고 표본도 2건뿐이어서, 이 185,000,000원을 2026.07.28. 현재의 확정 시세로 보기에는 한계가 있습니다. 감정가 240,000,000원 역시 비교거래보다 높으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 118,800,000원 | 115,153,600원 |
| 미배당 · 주식회사부산은행 | - | 3,646,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
신청채권자의 청구액은 260,167,710원이지만, 예상배당은 등기상 근저당권 채권최고액 118,800,000원을 기준으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 3,646,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 38,361,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 62,613,232원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개금초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·소규모 공동주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 501호는 공부상 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샤시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 개금동 482-38·482-69의 2필지이며 토지면적은 195.0㎡, 공시지가는 1,332,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역과 상대보호구역에 포함되며, 개금동 482-69는 철도보호지구에도 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 확인되는 동일 면적 거래가 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 등재 내역은 없지만 임대관계 미상·폐문부재 상태였습니다. 전입세대열람, 현장 방문, 우편함·계량기·관리 상태를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 채 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐습니다. 누수·결로·설비·마감 상태와 수리비를 별도로 반영해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 비교거래는 2021.12의 185,000,000원 2건입니다. 2026.07.28. 기준 주변 유사 다세대 거래와 매물을 추가 비교하세요.
- 부산은행 배당 오해 금지. 현재 회차 미배당 3,646,400원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 원본 배당요구 자료로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 승강기 유지 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 상대보호구역과 철도보호지구가 이용·증축·변경에 미치는 영향을 관계기관 자료로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단 자료가 오래됐다”
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2023.04.21. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 앞선 우리은행 근저당과 국세 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 예상배당에서 부산은행 채권이 3,646,400원 부족하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 117,600,000원은 감정가의 49%이고, 2021.12 비교거래 185,000,000원의 63.6%입니다. 그러나 거래 표본이 2건에 불과하고 감정평가 때 내부와 임대관계도 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 현재 시세와 현장 확인은 필수인 다세대 경매입니다.
