부산지방법원 2025타경1206. 부산진구 개금동 형제빌라 6층 601호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김도한은 2021년 12월 27일 이 물건을 거래가 180,000,000원에 취득했고, 2023년 10월 30일 부산은행 앞으로 채권최고액 94,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 203,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 69,629,000원입니다. 제공된 동일 면적 94.34㎡ 거래는 2021년 12월 180,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 금액의 38.7%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 2021년 거래라는 점, 단지가 8세대라는 점 때문에 이를 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1206 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 6층601호 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 94.34㎡ |
| 소유자 | 김도한 (2021.12.27. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 69,629,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.10.30. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 94,600,000원 |
| 경매 청구액 | 260,167,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2023년 10월 30일 설정된 부산은행 근저당권 94,600,000원입니다. 2013년 우리은행 근저당 216,000,000원과 2016년 우리은행 근저당 64,800,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024년 12월 18일 부산진구 압류 역시 2025년 10월 13일 해제되어 말소됐습니다. 부산은행의 2025년 3월 24일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 비교 — 3회 유찰로 거래가의 38.7%
형제빌라는 총 8세대이고, 대상과 면적이 일치하는 94.34㎡ 거래 표본은 2021년 12월 6층 180,000,000원 한 건입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 180,000,000원으로 산정되어 있으며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 94.34㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 평균 | 94.34㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가 69,629,000원은 이 거래가의 38.7%입니다. 매수인 인수액이 배당 계산상 0원이므로 실질취득 역시 69,629,000원으로 볼 수 있습니다. 수치상 할인폭은 크지만, 비교 거래가 2021년 12월 한 건뿐이라는 점 때문에 180,000,000원을 현재의 확정 시세로 그대로 적용하는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,322원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 94,600,000원 | 67,975,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 부산은행 근저당 채권최고액 94,600,000원 중 67,975,678원이 배당되고 26,624,322원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 근저당 채권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 26,624,322원 |
| 4회 유찰 시 | 48,740,300원 | 47,462,975원 | 47,137,025원 |
| 5회 유찰 시 | 34,118,210원 | 33,104,082원 | 61,495,918원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재·4회·5회 유찰 모두 0원입니다. 즉 이 물건의 핵심은 채권 부족액을 떠안는 구조가 아니라, 실제 점유·임차관계와 오피스텔의 환금성을 확인한 뒤 할인폭을 평가하는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 601호는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 이용상태도 601호를 업무시설(오피스텔)로 확인했습니다.
- 입지. 부산진구 개금동 개금초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·아파트·소규모 공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역이며 개금동 482-69는 철도보호지구에도 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 195.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,332,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 2.7회, 낙찰률 11.11%라는 수치도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 임대관계 미상이고 감정 당시 폐문부재였습니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 내부 확인 없이 인근 유사물건·공부·외부관찰을 토대로 통상 상태를 상정했습니다. 내부 하자와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 제공 거래는 2021년 12월 180,000,000원 1건뿐입니다. 현재 호가·인근 유사 오피스텔 거래를 추가 확인해 69,629,000원의 실제 할인폭을 검증해야 합니다.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰도 2.7회입니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 고려하세요.
- 권리 원본 대조. 부산은행 근저당과 경매개시결정의 말소 여부, 압류 말소 상태를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 깊게 내려왔지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 물건은 감정가 203,000,000원에서 3회 유찰되어 69,629,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 제공된 동일면적 거래가 180,000,000원과 비교하면 실질취득은 38.7% 수준이라 숫자만 보면 할인폭이 큽니다.
다만 형제빌라는 8세대에 불과하고 제공된 거래도 2021년 12월 한 건뿐입니다. 여기에 감정 당시 임대관계가 미상이었고 폐문부재로 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 단순하고 가격은 크게 내려왔지만, 점유·내부상태·환금성을 확인한 뒤에야 할인폭을 신뢰할 수 있는 물건”입니다. 3회 유찰 자체를 호재로만 볼 것이 아니라, 왜 시장에서 반복해서 소화되지 않았는지를 확인하는 과정이 입찰의 핵심입니다.
