부산지방법원 2023타경110702. 부산 강서구 명지동 한토빌딩 1층 101호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 한토종합건설주식회사이며, 말소기준권리는 2017.09.27. 설정된 대구은행 근저당권 채권최고액 2,227,200,000원입니다.
말소기준보다 뒤에 설정된 이장환 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유 관련 조사에서도 101호 유정훈을 포함해 확인된 전입일이 모두 말소기준 이후여서 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 권리보다 더 주의할 부분은 다회 유찰과 가격 검증, 그리고 세금 압류에 따른 실제 배당순서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110702 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제11로 60, 1층101호 (명지동,한토빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 한토종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 930,000,000원 / 233,318,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대구은행 / 2,863,430,136원 |
| 말소기준 | 2017.09.27. 대구은행 근저당권 · 채권최고액 2,227,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2017.09.27. 대구은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 이장환 근저당 800,000,000원, 상수도사업본부 압류, 신용보증기금 및 유동화전문회사·경남은행의 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단·국·부산지방고용노동청 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 호수 대조가 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정훈 | 1층 101호 | 2020.07.06 | 50,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손미정 | 한토빌딩 201호 | 2018.11.28 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)비아이비(대표자 전성구) | 한토빌딩 201호 | 2022.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김이석 | 확인 필요 | 2021.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지형 | 확인 필요 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
유정훈은 본건 1층 101호 점유자로 조사됐고, 보증금 50,000,000원·월세 1,000,000원, 전입일은 2020.07.06입니다. 배당요구는 2024.02.20. 접수됐습니다. 전입일이 2017.09.27. 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 손미정과 (주)비아이비는 조사상 201호로 표시되어 있으므로 본건 101호와의 직접 관계는 입찰 전 매각물건명세서·현황조사 원문에서 호수를 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰이 곧 시세 메리트라는 뜻은 아니다
감정가는 930,000,000원, 현재 최저매각가는 233,318,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 후 감정가 25% 회차로 제시되어 있습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 186,654,400원, 7회 유찰 시 149,323,520원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 크게 떨어졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 5회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았다는 점을 보여주는 만큼, 가격 판단은 해당 1층 근린생활시설의 실제 임대·매매 시세와 함께 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,318,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,066,452원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,227,200,000원 | 229,251,548원 |
| 3. 근저당 · 이장환 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2021제7차유동화전문 유한회사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신보2023제6차유동화전문 유한회사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 648,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,066,452원 차감 후 대구은행에 229,251,548원이 배당되고, 후순위 권리자는 배당되지 않는 구조입니다. 총 채권액 4,525,200,000원 대비 미배당액은 4,295,948,452원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 101호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 명지초등학교 북측 인근으로 근린생활시설·주상용·아파트단지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물로 외벽은 대리석붙임·스톤코팅, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,621,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유호수 확인. 유정훈은 101호로 조사됐지만 손미정과 (주)비아이비는 201호로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원문에서 본건 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 유정훈 배당요구 확인. 보증금 50,000,000원, 월세 1,000,000원, 배당요구일 2024.02.20.이며 대항력은 없지만 배당요구와 명도관계는 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 대구은행 근저당은 101호 외 102호·103호·104호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰과 233,318,000원이라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 상권 1층 근린생활시설의 임대·매매 수준을 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 대항력은 없더라도 실제 영업·점유 상태와 인도 시기, 시설물·적재물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2017.09.27. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자들의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
그러나 감정가 930,000,000원에서 이미 5회 유찰되어 233,318,000원까지 내려온 사실은 별도의 경고입니다. 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가의 25%라는 숫자만 보고 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 세금 압류와 공동담보, 점유호수 대조까지 남아 있습니다. 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증 대상. 이 물건은 최저가 자체보다 실제 상권가치와 점유·세금 원본을 얼마나 정확하게 확인하느냐가 승부처입니다.
