부산지방법원 2023타경110702. 부산 강서구 명지동 한토빌딩 1층 102호입니다. 사건 분류는 대지이고, 감정평가상 해당 102호의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 기준시점 현재 공실 상태로 보이나 102호에는 일부 자재가 적재돼 있는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 한토종합건설주식회사이며, 말소기준권리는 2017.09.27 주식회사대구은행 근저당권입니다.
등기부에는 말소기준 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 다수 이어집니다. 하지만 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고, 현재 회차 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 권리보다 더 눈여겨볼 부분은 5회 유찰·재매각이라는 입찰 이력과 상가형 부동산의 가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110702 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제11로 60, 1층102호 (명지동,한토빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 상태로 보이며 일부 자재 적재 |
| 소유자 | 한토종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 181,888,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,863,430,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.09.27 대구은행 근저당
최초 부산은행 근저당권은 2017.09.27 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 대구은행 채권최고액 2,227,200,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 이장환 근저당 800,000,000원과 압류·가압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 판정돼 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 102호 특정 여부를 분리해서 본다
현황조사 등에 이름이 확인된 점유 관련자는 5명입니다. 다만 표에 기재된 점유 부분은 1층 101호·한토빌딩 201호 또는 특정되지 않은 형태이고, 102호로 직접 특정된 점유자는 없습니다. 감정평가에서는 102호를 공실 상태로 보면서 일부 자재 적재를 확인했습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유정훈 | 1층 101호 | 2020.07.06 | 50,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손미정 | 한토빌딩 201호 | 2018.11.28 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)비아이비(대표자 전성구) | 한토빌딩 201호 | 2022.10.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김이석 | 특정되지 않음 | 2021.05.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지형 | 특정되지 않음 | 2022.12.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
5명 모두 전입일이 말소기준일인 2017.09.27보다 뒤라 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 유정훈은 2024.02.20 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있으나 이들 역시 전입일 자체는 말소기준 이후입니다.
③ 가격 — 감정가 25%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
감정가 725,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 181,888,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 25.09%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 145,510,400원, 7회 유찰 시 116,408,320원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 오히려 5회 유찰과 재매각 자체가 시장의 가격 수용력이 감정가보다 낮았음을 보여주는 신호이므로, 상가의 실제 임대수익·공실기간·동일 상권 거래가 확인이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,346,432원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,227,200,000원 | 178,541,568원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이장환 | 800,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신보2021제7차유동화전문 유한회사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신보2023제6차유동화전문 유한회사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 648,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 배당액은 178,541,568원, 총 미배당은 4,346,658,432원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명지초등학교 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설·주상용·아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 102호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 기준시점 현재 공실 상태로 보이나 일부 자재가 적재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물의 1층 구분건물로, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도로. 주변 가로망이 정비돼 있고 대로2류·중로3류·소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·상대보호구역·문화재보존영향 검토대상구역·중점경관관리구역입니다.
- 공시지가. 3,621,000원/㎡이며 토지면적은 555.6㎡입니다.
- 환금성. 5회 유찰과 재매각 이력, 공실 상태의 근린생활시설이라는 점을 감안해 아파트형 주거자산보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 20%로 기재돼 있습니다.
- 102호 현장 확인. 공실로 보이지만 일부 자재가 적재돼 있으므로 실제 점유·잔존물·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 호수 대조. 조사된 점유자 중 101호·201호 표기가 있으므로 본건 102호와 혼동하지 말고 원본 현황조사와 매각물건명세서의 호수 기재를 대조해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 대구은행 이하 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 25.09%라는 할인율만 보지 말고 명지동 동일 상권 1층 소매점의 실제 거래가격·임대료·공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 5회 유찰과 재매각의 원인이 단순 가격인지, 상가 수요·점유·물건 상태 등 다른 사유가 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
권리구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2017.09.27 대구은행 근저당 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 조사된 점유자들의 전입도 모두 말소기준 이후라 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 매력적인 물건이 되는 것은 아닙니다. 감정가 725,000,000원에서 181,888,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 가격 변화지만, 이미 5회 유찰됐고 이번은 재매각입니다. 대상 역시 1층 소매점형 근린생활시설이며 감정 당시 공실 상태로 보였습니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수보다 가격·공실·환금성 검증이 승부처입니다.
