대전지방법원 2025타경535. 천안제2일반산업단지 내 룩소르비즈타워 1층 123호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 131,000,000원이었지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 44,933,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 권리구조의 기준점은 2023.09.07 설정된 국민은행 근저당권 372,000,000원이고, 그 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정·국세 압류·천안시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격이 크게 내려온 것과 권리가 안전한 것은 별개의 문제입니다. 이 사건은 예상 매각가 44,933,000원에서 집행비용을 제외한 43,724,206원이 국민은행 근저당에 배당되고도 전체 채권 기준 641,713,568원이 미배당으로 남습니다. 다만 데이터상 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워주건축물제1동 1층123호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 12층 내 1층 123호 |
| 사용승인 | 2023.05.17. |
| 소유자 | 유근형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 44,933,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 323,246,232원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.07 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이고 123호뿐 아니라 같은 건물 124호·125호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 하나카드 18,437,774원, 유나이엔지 160,000,000원, 충남신용보증재단 135,000,000원의 가압류와 2025.06.02 임의경매개시결정, 2025.07.01 국 압류, 2025.12.16 천안시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 123호 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 성해이엔씨, 유근형 | 1동 123호 | 2023-09-18 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 주식회사 플록스, 이해석 | 1동 124호 | 2024-03-12 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
본건 123호에 조사된 주식회사 성해이엔씨·유근형의 전입일은 2023.09.18로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2023.09.07보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원·월세 2,000,000원으로 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
현황조사에는 같은 건물 124호의 주식회사 플록스·이해석도 함께 기재돼 있습니다. 전입일은 2024.03.12이고 보증금 30,000,000원·월세 1,000,000원이며 역시 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 본 보고서의 매각 목적물 주소는 123호입니다.
③ 3회 유찰 — 34.3%까지 내려온 가격
감정가 131,000,000원에서 현재 최저매각가는 44,933,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 34.3%이며, 한 번 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 31,453,099원, 다섯 번째 유찰 시에는 22,017,169원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 641,713,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 654,950,831원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 22,017,169원 | 21,220,860원 | 664,216,914원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,208,794원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 372,000,000원 | 43,724,206원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,437,774원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 유나이엔지 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,208,794원을 제외한 43,724,206원이 국민은행에 배당되고, 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 685,437,774원 대비 미배당은 641,713,568원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안제2일반산업단지 내에 위치하며 주위는 각종 규모의 공장과 근린생활시설 등으로 형성된 산업단지 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 도보권 내 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 1층이며 사용승인일은 2023.05.17.입니다. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 시스템냉방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 10,208.1㎡의 공장용지로 정방형·평지이며 공업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 334,200원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 15m, 북측 약 12m, 동측 약 8m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지방산업단지에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 123호 점유 확인. 현황조사상 주식회사 성해이엔씨·유근형이 123호를 점유하고 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 124호 자료 구분. 현황조사에는 124호의 주식회사 플록스·이해석도 포함되어 있으므로 본건 123호와 점유관계를 혼동하지 않도록 원본을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 123호 외 124호·125호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 처리와 배당관계를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국과 천안시 압류가 있으므로 실제 배당 시 당해세 여부와 금액을 확인하세요.
- 실사용 적합성. 공장(지식산업센터) 용도로 사용 중이므로 입주 가능 업종·설비·하역 및 차량 동선 등 실제 사업 목적에 맞는지 확인하세요.
- 환금성 검토. 3회 유찰된 물건인 만큼 임대수요와 재매각 수요를 별도로 조사하고, 단순 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 소멸하며 123호 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성입니다. 감정가 131,000,000원에서 3회 유찰돼 44,933,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없고 대상이 공장(지식산업센터)이라는 점을 감안하면 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 권리 리스크는 낮지만 3회 유찰과 비주거용도의 환금성 부담을 함께 반영하면, 이 물건은 권리 확인보다 실제 사용가치와 매각 가능성을 검증한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
