대전지방법원 2025타경535. 천안시 서북구 차암동 룩소르비즈타워주건축물제1동 1층124호입니다. 감정평가상 기호 물건들은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 본건은 천안제2일반산업단지 내에 위치합니다. 현재 소유자는 유근형이고, 권리분석의 기준점은 2023.09.07 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 372,000,000원의 근저당권입니다.
그 뒤 하나카드 주식회사, 주식회사 유나이엔지, 충남신용보증재단, 신한카드 주식회사의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 등기권리는 모두 말소기준 이후이고 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 채권총액 709,929,283원 중 43,724,206원만 채권자에게 배당되고 666,205,077원이 미배당으로 남지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워주건축물제1동 1층124호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 내 1층 · 사용승인일 2023.05.17 |
| 소유자 | 유근형 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 44,933,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 323,246,232원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.07 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.09.07 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이고 채무자는 유근형입니다. 이 근저당에는 같은 건물의 1층123호와 1층125호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후의 가압류 4건, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 성해이엔씨, 유근형 | 1동 123호 | 2023.09.18 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 플록스, 이해석 | 1동 124호 | 2024.03.12 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 123호와 124호 점유관계가 함께 확인됩니다. 본 분석 대상 주소는 124호이므로 123호 점유정보는 본 호수와 구분해 확인해야 합니다. 두 전입일 모두 2023.09.07 말소기준 이후입니다.
② 가격·유찰 분석 — 감정가 34.3%라고 곧 시세 34.3%는 아니다
현재 최저매각가는 44,933,000원으로 감정가 131,000,000원의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰된 회차입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 666,205,077원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 679,442,340원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,017,169원 | 21,220,860원 | 688,708,423원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,208,794원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 372,000,000원 | 43,724,206원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,437,774원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 유나이엔지 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,491,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,208,794원을 제외한 43,724,206원이 국민은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 666,205,077원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건들은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 12층 내 1층이며 사용승인일은 2023.05.17입니다.
- 입지. 천안시 서북구 차암동 소재 ‘천안제2일반산업단지’ 내에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권 내 시내버스 정류장이 소재해 감정평가상 교통 편의는 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 서측 약 15미터, 북측 약 12미터, 동측 약 8미터 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지방산업단지이며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 334,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 124호 점유관계 재확인. 현황조사상 주식회사 플록스, 이해석이 124호에 전입해 있으며 보증금 30,000,000원·차임 1,000,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 123호 정보 분리 확인. 현황조사에는 주식회사 성해이엔씨, 유근형의 123호 점유관계도 포함되어 있으므로 대상 124호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 채권최고액 372,000,000원 근저당에는 123호와 125호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 물건들의 진행·배당 결과와 함께 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 미반영 배당항목 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 44,933,000원이 감정가의 34.3%라는 사실과 시세 할인 여부는 별개입니다. 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 최종 입찰조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 대상 124호 점유자의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 두 번째 축인 가격은 다릅니다. 감정가 131,000,000원에서 3회 유찰돼 44,933,000원까지 내려온 사실은 분명하지만 비교 실거래가 없기 때문에 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 공장(지식산업센터) 이용 물건이라는 점과 이미 3회 유찰된 흐름까지 고려하면, 이 물건은 권리는 통과하되 가격은 실거래 검증 후 판단하는 접근이 맞습니다.
