대전지방법원 2025타경535. 천안시 서북구 차암동 ‘룩소르비즈타워’ 주건축물제1동 1층 125호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 천안제2일반산업단지 내 각종 공장과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 소유자는 유근형이며, 2023.09.07 국민은행이 채권최고액 372,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 설정된 가압류 5건, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 58,653,000원으로 감정가 171,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 집합건물과 달리 입주 수요, 실제 사용 가능 업종, 임대수요와 매각 유동성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경535 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워주건축물제1동 1층125호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 · 12층 내 1층 |
| 사용승인일 | 2023.05.17 |
| 소유자 | 유근형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 58,653,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 323,246,232원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.09.07 설정된 국민은행 근저당권 372,000,000원입니다. 이후 삼성카드 30,334,044원, 하나카드 18,437,774원, 유나이엔지 160,000,000원, 충남신용보증재단 135,000,000원, 신한카드 24,491,509원의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2025.06.02 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.07.01 국의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 123호·124호는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 성해이엔씨, 유근형 | 1동 123호 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.09.18 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 플록스, 이해석 | 1동 124호 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.03.12 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
현황조사에 확인된 점유자는 모두 123호와 124호에 관한 내용입니다. 두 점유자의 전입일은 말소기준일인 2023.09.07보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유관계 2건으로 봅니다. 다만 경매 대상은 125호이므로, 입찰 전에는 125호의 실제 점유자를 현장에서 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,455,754원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 372,000,000원 | 57,197,246원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,334,044원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,437,774원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 유나이엔지 | 160,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,491,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 740,263,327원 중 57,197,246원이 배당되고, 미배당은 683,066,081원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 차암동 ‘천안제2일반산업단지’ 내에 위치하며, 주변은 각종 규모의 공장과 근린생활시설 등으로 형성된 산업단지 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 123호·124호·125호 모두 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권 내 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 사용승인일은 2023.05.17입니다. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 시스템냉방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 15m, 북측 약 12m, 동측 약 8m 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지방산업단지이며, 토지는 평지의 정방형 공업용 건부지입니다.
- 공시지가. 334,200원/㎡이며 지목은 공장용지입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 125호 실제 점유 확인. 현황조사에 적시된 점유자는 123호·124호입니다. 대상 125호의 현재 사용자와 명도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 진행 확인. 국민은행 근저당은 123호·124호도 공동담보로 잡고 있으므로 각 물건의 매각·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 58,653,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 실제 거래 사례와 임대수요를 별도 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 적합성. 감정평가상 공장 용도이므로 본인의 입주·사용 목적과 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 관리비 체납 및 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰 자체가 안전마진은 아니다
등기 권리관계만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 말소기준 국민은행 근저당 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 감정가 171,000,000원에서 3회 유찰돼 58,653,000원까지 내려온 것도 눈에 띕니다.
하지만 대상은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 34.3%만 보고 “싸다”고 결론 내리기 어렵고, 현황조사에 확인된 점유자도 대상 125호가 아닌 123호·124호입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현장 점유와 환금성 검증입니다. 권리는 정리되는 구조지만, 가격의 적정성은 별도 확인이 필요한 물건입니다.
