인천지방법원 2025타경509617. 주안제이타워2차지식산업센터 6층 618호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 304,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 212,800,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.03.18. 설정된 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 660,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고 그 뒤의 강정화 근저당, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 아파트형 물건보다 한 단계 더 꼼꼼히 볼 필요가 있습니다. 유정상, 김태준, 김영률 등 3명이 조사됐지만 전입일은 각각 2024.10.10., 2023.07.07., 2024.05.02.로 모두 2021.03.18. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이들의 보증금 액수와 관계없이 대항력은 없고, 현재 분석상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 배당관계 확인 차원에서 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509617 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 6층 618호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 14층 중 6층 · 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조) · (철근)콘크리트 평지붕 |
| 소유자 | 주식회사하나그래픽 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 579,653,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2021.03.18. 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 소유자는 주식회사하나그래픽입니다. 2019.03.18. 설정됐던 한국씨티은행 근저당권 703,200,000원은 2021.03.18. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 중소기업은행 근저당 660,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2023.10.20. 강정화 근저당 150,000,000원, 2024.11.15. 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 2024.12.20. 중소기업은행 가압류 135,590,274원과 각 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정상 | 618 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태준 | 618호 일부 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영률 | — | 2024.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.03.18.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 배당 여부는 별도로 확인해야 하지만, 이는 현재의 매수인 인수 0원 판단을 뒤집는 요소는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 근거 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가 212,800,000원은 감정가 304,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 아파트와 달리 업종·입주자격·임대수요·공실·호별 상태에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있어 실제 응찰가 결정 전 개별 거래사례 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 209,020,800원 |
| 3. 근저당 · 강정화 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 135,590,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,779,200원을 제외한 209,020,800원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 1,242,590,274원 대비 미배당액은 1,033,569,474원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안국가산단역 서측 인근이며, 주변은 산업단지·소규모 공장·지식산업센터가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 주안국가산단역이 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 로폭 약 30m, 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공장용지, 공업용 이용, 평지이며 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
- 건물. 공동 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 실사. 212,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 지식산업센터 및 인근 유사 호실의 최근 매매·임대 사례를 직접 비교하세요.
- 경계벽 상태. 618호와 619호·620호 사이 경계벽의 현재 상태와 독립 사용을 위한 복원 범위를 현장에서 확인하세요.
- 임차인·점유. 유정상·김태준·김영률의 실제 점유 범위와 퇴거 협의 가능성을 확인하세요. 대항력은 없지만 점유자가 있으면 명도 절차는 별도입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당요구 금액을 확인하세요.
- 산업시설 규정. 국가산업단지·산업시설구역 물건이므로 입주·업종 관련 조건이 실제 사용계획과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.03.18. 중소기업은행 근저당이고, 조사된 임차인 3명은 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸해 현재 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 304,000,000원에서 한 차례 유찰돼 212,800,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 시세를 확인하지 않은 채 70%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 여기에 지식산업센터의 환금성, 세금 압류의 배당 영향, 619호·620호와의 일괄 사용 상태까지 점검해야 합니다. 권리는 비교적 안전, 가격은 실사 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
