인천지방법원 2025타경509617. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안제이타워2차지식산업센터’ 6층 620호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준은 2021.03.18 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 660,000,000원입니다. 그 뒤 강정화 근저당권 150,000,000원, 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 중소기업은행 가압류 135,590,274원, 국 및 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 208,600,000원으로 감정가 298,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 ‘30% 할인’이나 ‘시세보다 싸다’는 판단으로 연결할 수 없습니다. 지식산업센터는 아파트와 달리 호실별 용도·임대수익·공실·산업단지 입주자격 등의 영향이 커서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 6층 620호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 14층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사하나그래픽 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 579,653,915원 |
| 말소기준 | 2021.03.18 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2019년 한국씨티은행 근저당권은 2021.03.18 이미 말소됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 새로 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2023년 강정화 근저당권, 2024년 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 이후 국·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 현장 확인이 중요
현황조사에 기재된 인원은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.03.18보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 범위는 입찰 전 서류·현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유정상 | 618 | 2024.10.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태준 | 618호 일부 | 2023.07.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영률 | 미상 | 2024.05.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 208,600,000원으로 감정가 298,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 제시된 시나리오상 146,020,000원(49%), 세 차례 유찰 상태에서는 102,214,000원(34.3%)입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래가가 없어 어느 회차가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 근저당 · 강정화 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 135,590,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,242,590,274원 중 채권자 예상배당은 204,879,600원이며, 미배당액은 1,037,710,674원입니다. 신청채권자 중소기업은행 청구액 579,653,915원도 전액 변제되지 않습니다. 다만 이러한 미배당은 후순위 채권자의 손실 문제이고, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘주안국가산단역’ 서측 인근으로, 주변은 산업단지·소규모 공장·지식산업센터가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 주안국가산단역이 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용됩니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 약 30m·20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,393,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 공장·지식산업센터이므로 실수요·사업자 수요에 좌우될 수 있고, 실거래 비교자료가 없어 가격 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 298,000,000원과 최저가 208,600,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 건물·인근 지식산업센터의 최근 실거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 620호 현장 점유. 618·619·620호 경계벽 제거 및 일괄 사용 상태가 현재도 유지되는지, 620호 단독 출입과 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 현황조사 인원 3명의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 경계벽 복원. 감정평가에서는 복원이 가능하고 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단했지만, 실제 공사범위와 설비 분리 비용은 현장에서 견적을 받아야 합니다.
- 용도·입주 제한. 국가산업단지 및 산업시설구역 내 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성상 예정 사업의 입주 가능 여부와 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표에 반영되지 않은 당해세 가능성과 미납 관리비 등 실제 인수성 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 별개다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.18 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현황조사 인원 3명도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
다만 이것만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 618·619·620호를 한 공간처럼 사용한 흔적, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자, 공장·지식산업센터라는 제한된 용도, 그리고 무엇보다 최근 실거래 시세가 없다는 점이 남습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 경매 회차의 결과일 뿐 시세 할인율이 아닙니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 현장은 반드시 확인. 이 세 가지가 이 물건의 결론입니다.
