인천지방법원 2025타경509617. 인천 미추홀구 주안동 주안제이타워2차지식산업센터 6층 619호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 현재 최저매각가는 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰된 208,600,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2021.03.18. 설정된 중소기업은행 근저당권 660,000,000원입니다. 그보다 앞선 한국씨티은행 근저당은 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 붙은 근저당·가압류·압류 등은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 없습니다. 다만 이 물건은 일반적인 독립 호실처럼 단순하게 볼 수 없습니다. 매각물건명세서상 618호·619호·620호 사이의 경계벽을 제거하고 일괄 사용한 것으로 보이며, 감정평가에서는 경계벽 복원이 가능하고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단했습니다. 따라서 권리 인수 0원과 별개로 실제 점유·인도와 호실 경계 복원 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509617 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 6층 619호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사하나그래픽 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 579,653,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2021.03.18. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 660,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2019년 설정된 한국씨티은행 근저당권 703,200,000원은 2021.03.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 660,000,000원이 설정되면서 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 강정화 근저당, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 국민건강보험공단·미추홀구·국 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 확인은 필요
현황조사에는 3명의 전입 기록이 있습니다. 모두 전입일이 말소기준일 2021.03.18.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 범위는 원본 서류 및 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 특히 유정상·김태준의 조사 부위는 각각 618호 및 618호 일부로 기재되어 있어, 619호와 일괄 사용된 현황과 함께 살펴봐야 합니다.
| 성명 | 조사 부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정상 | 618 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태준 | 618호 일부 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영률 | - | 2024.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 660,000,000원 | 204,879,600원 |
| 을구 4번 근저당권 · 강정화 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 135,590,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,242,590,274원 중 예상배당은 204,879,600원이며, 미배당은 1,037,710,674원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 208,600,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 146,020,000원(49%), 그 다음은 102,214,000원(34.3%)입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 1,037,710,674원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 1,099,414,554원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 1,142,607,270원 | 0원 |
⑤ 물건 특성 — 공장(지식산업센터)·호실 통합사용
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 14층 건물 중 6층 619호입니다.
- 호실 현황. 618호·619호·620호의 경계벽을 제거하고 일괄 사용한 것으로 보이며, 감정평가에서는 경계벽 복원이 가능하고 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단했습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안국가산단역 서측 인근이며, 부근은 산업단지·소규모 공장·지식산업센터가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천2호선 주안국가산단역이 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 30m·20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 공업용, 평지이며 토지면적은 4,788.3㎡, 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 619호 실제 점유 확인. 현황조사상 전입자 중 2명은 618호 또는 618호 일부로 조사됐습니다. 619호의 실제 점유 주체와 사용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원 상태 확인. 618·619·620호가 일괄 사용된 현황이므로 낙찰 후 독립 호실로 사용할 경우 경계벽 복원 범위와 현실적인 비용을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 3명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 배당요구 및 점유관계는 매각물건명세서 원본과 현황조사를 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단·미추홀구·국의 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·입주 제한 확인. 공장(지식산업센터) 용도 및 산업시설구역에 속하는 물건이므로 실제 사용계획과 관련 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 0원, 승부처는 ‘실사용 상태’
이 사건의 등기상 결론은 비교적 선명합니다. 2021.03.18. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건을 권리만 보고 단순한 안전형으로 분류하기에는 확인할 것이 남습니다. 현황조사상 전입자 3명의 보증금이 확인되지 않았고, 619호가 618호·620호와 경계벽을 제거해 일괄 사용된 상태입니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 208,600,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·호실 복원·시장가격 확인은 필수. 이 사건은 그 세 가지를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 지식산업센터 경매입니다.
