광주지방법원 2025타경50447. 감정가와 최저매각가가 모두 907,482,680원인 신건입니다. 소유자는 땅끝해남영농조합법인이고, 강제경매 채권자는 주식회사 제이티토탈금융서비스, 청구금액은 110,000,000원입니다. 말소기준은 2020년 10월 29일 설정된 해남군수산업협동조합 근저당권 412,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김종현의 600,000,000원 근저당권과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위 밖에 있습니다. 현황조사 등에 확인된 점유관계는 동양테크 유한회사(대표 김상수), 나린 영어조합법인(대표 채순욱), 백형진, 박정우 등 4건입니다. 특히 백형진은 말소기준권리보다 앞선 2018.02.06. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확도 원칙상 이를 단정적인 대항력 보유로 처리하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금·점유범위와 배당요구 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다. 박정우는 보증금 50,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 역시 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 황산면 옥동리 531-6 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 2,727.9㎡ · 농림지역 |
| 토지 형상 / 접면 | 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 9,250원/㎡ |
| 소유자 | 땅끝해남영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 907,482,680원 / 907,482,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이티토탈금융서비스 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 · 제시외 건물 및 관정·저온저장고 포함 |
| 특별조건 | 목록 4·12 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸한다
말소기준권리는 을구 3번 해남군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 412,000,000원이고, 이후 설정된 김종현의 600,000,000원 근저당권과 광림농산· 신용보증기금·전남신용보증재단·농업협동조합중앙회·한국농수산식품유통공사 등의 가압류, 해남군 압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 위험은 ‘미상’에 있다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동양테크 유한회사(대표 김상수) | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 나린 영어조합법인(대표 채순욱) | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 백형진 | 2018.02.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박정우 | 미상 | 50,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
백형진의 전입일 2018.02.06은 말소기준일 2020.10.29보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 산정할 수 없습니다. 동양테크 유한회사와 나린 영어조합법인은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았고, 박정우는 보증금 50,000,000원은 확인되지만 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 네 점유관계 모두 최종 명도·인수비용 계산 전에 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 907,482,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,474,827원 |
| 2. 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 412,000,000원 | 412,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김종현 | 600,000,000원 | 484,007,853원 |
| 4. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 광림농산 | 350,632,511원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 266,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 제이티토탈금융서비스 | 110,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 143,948,072원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 36,735,096원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 해남군 수산업협동조합 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 2,071,815,679원, 채권자 배당액은 896,007,853원, 미배당은 1,175,807,826원입니다. 신청채권자 주식회사 제이티토탈금융서비스의 청구금액 110,000,000원도 이 배당모형에서는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·이용조건 메모
- 토지. 면적 2,727.9㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상. 평지의 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 9,250원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지뿐 아니라 기계기구, 제시외 건물, 관정, 저온저장고가 일괄매각 범위에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 백형진 보증금 확인. 2018.02.06 전입이 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부를 확인해 실제 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 동양테크 유한회사·나린 영어조합법인은 전입일과 보증금이 미상이고, 박정우는 보증금 50,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다.
- 목록 15 법정지상권 확인. 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 성립 여부가 불분명합니다.
- 농지취득자격증명 사전 준비. 목록 4·12는 증명서 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건입니다.
- 일괄매각 대상 현장 대조. 제시외 건물 13-1~13-4, 14-1~14-2, 16-1~16-5, 목록 10 관정, 목록 16 저온저장고와 기계기구의 현존·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 907,482,680원이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 대상 토지·건물·설비 전체의 현황과 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정자료의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소 = 안전”이 아닌 사건
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2020.10.29. 해남군수산업협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 말소기준보다 앞선 2018.02.06 전입 점유자의 보증금이 미상이고, 다른 점유자들도 전입일 또는 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 목록 15 법정지상권 성립 가능성, 목록 4·12 농지취득자격증명 특별조건, 기계기구·제시외 건물·관정·저온저장고를 포함한 일괄매각까지 겹칩니다.
배당모형상 매수인 인수는 0원으로 계산되지만, 현 단계에서 그 숫자를 실제 최종 인수액으로 고정해서는 안 됩니다. 신건 최저가 907,482,680원의 가격 메리트 역시 별도의 시세·현황 검증 없이 판단할 수 없습니다. 등기상 후순위 소멸은 확인되지만, 점유·법정지상권·농취증을 해결하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
