광주지방법원 2025타경50447. 전라남도 해남군 마산면 산막리 478의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 27,756,800원으로 같습니다. 등기상 소유자는 이승필이고, 말소기준은 2024.04.30 유명오의 채권최고액 100,000,000원 근저당입니다. 뒤이어 서의승 근저당과 다수 가압류, 강제경매개시결정이 붙었지만 이들은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
문제의 중심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 동양테크 유한회사, 나린 영어조합법인, 백형진, 박정우가 확인됩니다. 이 가운데 백형진은 2018.02.06 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사됐지만 보증금은 미상입니다. 박정우는 50,000,000원의 보증금이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부와 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 최저가만 보고 취득원가가 27,756,800원이라고 단정해서는 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 마산면 산막리 478 · 산막길 67-2 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 364.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 이승필 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 27,756,800원 / 27,756,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이티토탈금융서비스 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.30 유명오 근저당권입니다. 2024.06.13 서의승 근저당권과 2025.01.23 이후 가압류, 2025.05.20 강제경매개시결정, 이후의 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.18 해남군 압류는 2025.11.27 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기부의 후순위 권리 자체보다 점유자의 대항력·보증금 확인이 핵심입니다.
② 점유·임차 관계 — 실질취득액을 아직 고정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동양테크 유한회사(대표 김상수) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 나린 영어조합법인(대표 채순욱) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백형진 | 2018.02.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능성 |
| 박정우 | 미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
백형진은 전입일이 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 점유자로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재하는지, 있다면 매수인이 얼마를 승계하는지 계산할 수 없습니다. 박정우의 보증금은 50,000,000원으로 신건 최저가 27,756,800원보다 크지만 전입일이 미상이라 그 금액을 매수인 인수액으로 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,756,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 899,622원 |
| 1. 근저당 · 유명오 | 100,000,000원 | 26,857,178원 |
| 2. 근저당 · 서의승 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김민석 | 77,800,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주식회사 제이티토탈금융서비스 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 해남군 수산업협동조합 | 20,424,395원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전남신용보증재단 | 48,972,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김수경 | 27,546,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,247,845원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 143,948,072원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 20,058,010원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 36,735,096원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 708,731,418원이고, 신건 매각가를 27,756,800원으로 가정하면 집행비용 899,622원을 제외한 26,857,178원이 선순위 유명오 근저당에 배당됩니다. 총 미배당은 681,874,240원이며 신청채권자에게도 이 가정에서는 배당이 없습니다.
이 배당표의 매수인 인수액 0원 계산은 채권 배당 기준입니다. 현황조사상 백형진의 선순위 전입과 미상 보증금이 존재하므로, 점유자의 실제 보증금 승계 여부까지 0원이라고 확정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
④ 토지·매각범위 메모
- 토지. 면적 364.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연취락지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로접면. 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 공시지가. 7,180원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(11-1~11-3)은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 지상 소재 이동식 저온 저장고는 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 목록6은 인접 토지와의 경계 등이 불명확해 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 백형진 보증금 확인. 2018.02.06 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유 부분을 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 박정우 전입일 확인. 보증금 50,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력과 승계 여부 확인이 필요합니다.
- 법인 점유 확인. 동양테크 유한회사와 나린 영어조합법인은 전입일·보증금이 확인되지 않아 점유관계와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 제시외 건물(11-1~11-3)은 포함되고 이동식 저온 저장고는 제외됩니다.
- 경계 확인. 목록6의 인접 토지 경계가 불명확하므로 현황과 경계측량 필요성을 확인하세요.
- 가격 판단 순서. 신건 최저가 27,756,800원만으로 취득가격을 판단하지 말고, 선순위 점유 보증금의 승계 여부를 먼저 확정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “말소된다 ≠ 인수위험이 없다”
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.30 유명오 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계가 승부처입니다. 백형진의 2018.02.06 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금은 미상이며, 박정우는 50,000,000원 보증금이 확인되지만 전입일이 미상입니다.
따라서 명세서상 인수권리 해당사항없음만으로 매수인 인수를 0원으로 고정하거나, 최저가 27,756,800원을 곧바로 실질취득액으로 보는 것은 위험합니다. 선순위 점유자의 보증금과 승계 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 여기에 제시외 건물의 일괄매각, 이동식 저온 저장고의 매각 제외, 목록6의 경계 불명확까지 현장 확인 항목이 겹칩니다. 등기말소 구조보다 점유·보증금·매각범위 확인이 우선입니다.
