수원지방법원 2025타경42999. 평택 서정동 데오스팰리스 8층 802호입니다. 법원 감정가는 176,000,000원이고 현재 최저매각가는 123,200,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “1회 유찰로 1.23억”이라고 볼 사건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 을구 4번 임차권등기가 있고 임대차보증금이 140,000,000원으로 기재되어 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조이므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수 부담이 커져 총 취득부담은 보증금 수준으로 수렴합니다.
다만 시장 비교는 명확합니다. 같은 데오스팰리스의 확인 가능한 최근 거래는 2021년 10월 전용 42.38㎡, 7층, 215,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 123,200,000원은 최근 거래의 57.3%이고, 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 140,000,000원도 최근 거래의 약 65.1% 수준입니다. 가격 자체는 매력적이지만, 임차관계가 깔끔하게 정리되는지를 확인해야 할인폭이 실제 수익성으로 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42999 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 8층802호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(아파트, 도시형생활주택(원룸형)) 사용 중 |
| 소유자 | 여규진 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장용기 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 장용기 · 채권최고액 60,000,000원 · 2023.06.14 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 다수 권리는 소멸, 그러나 임차보증금은 별도
말소기준권리는 2023.06.14 을구 3번 근저당권(장용기, 채권최고액 60,000,000원)입니다. 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 을구 4번 임차권은 매각물건명세서에 “매수인에게 대항할 수 있는” 권리로 명시되어 있어 별도로 봐야 합니다. 임차보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 1명은 대항력 있음·보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 님민현 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 가능성 낮음 |
| 박준형 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이현종 | 주거 (임차권등기) | 140,000,000원 | 판정자료 상충 | 미상 | 140,000,000원까지 인수 가능 |
임차인 수는 실제 3명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 임차인은 확인되지 않습니다. 님민현은 2025.07.11 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 미상입니다. 박준형은 2022.12.16 전입으로 말소기준권리인 2023.06.14보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인되며, 보증금이 미상이라 추가 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 인수까지 반영하면 그래도 최근 거래보다 낮다
데오스팰리스의 확인 가능한 최근 거래는 2021.10 1건입니다. 전용면적은 42.38㎡, 7층, 거래가는 215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 215,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 42.38㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 평균 | 42.38㎡ | 1건 | 215,000,000원 |
현재 최저매각가 123,200,000원은 최근 거래 215,000,000원의 57.3%입니다. 더 중요한 것은 임차보증금 인수를 반영한 실질취득입니다. 이현종 보증금 140,000,000원을 기준으로 보면 실질취득은 최근 거래의 약 65.1% 수준입니다. 따라서 권리 인수까지 감안해도 최근 확인 거래보다 낮은 가격대라는 것이 이 사건의 가격상 장점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,524,800원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 장용기 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 300,050,000원 | 60,675,200원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 202,406,394원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 125,542,315원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 송탄농업협동조합 | 293,977,269원 | 0원 |
| 임차인 이현종 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 123,200,000원 가정 시 집행비용과 선순위·후순위 채권 배당으로 매각대금이 모두 소진되고, 채권자 총 청구액 1,008,975,978원 중 120,675,200원이 배당되어 888,300,778원의 미배당이 발생합니다. 임차보증금 140,000,000원은 이 배당표에서 변제되지 않으므로 명세서 기재대로 매수인 인수 가능액이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 평택시 서정동 소재 서정리역 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트, 도시형생활주택(원룸형))으로 사용 중인 것으로 탐문조사되었습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 29세대로 작고, 확인 가능한 거래는 2021.10 1건입니다. 최근 거래 표본이 제한적이라는 점은 할인율 판단에서 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 123,200,000원이지만 이현종 보증금 140,000,000원 인수 가능성을 반영해 실질취득을 약 140,000,000원 수준으로 보세요.
- 박준형 보증금 확인. 대항력 있음으로 판단되는 박준형의 보증금이 미상입니다. 이 보증금이 추가 인수로 연결되는지 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 이현종 임차권 확인. 임대차계약일 2022.12.19, 주민등록일 2023.02.07, 점유개시 2023.02.06, 확정일자 2023.01.13로 등기되어 있고 보증금은 140,000,000원입니다.
- 신청채권자 회수액. 신청채권액 180,000,000원인 장용기에게 배당표상 60,000,000원이 배당되는 시나리오이므로 채권 회수구조를 원본으로 재확인하세요.
- 관리·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 현황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차인 배당요구서류·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸도, 인수까지 봐야 한다”
이 사건의 매력은 분명합니다. 감정가 176,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 123,200,000원까지 내려왔고, 최근 확인 거래 215,000,000원과 비교하면 최저가뿐 아니라 이현종의 140,000,000원 보증금 인수를 반영한 실질취득 역시 낮은 편입니다.
하지만 권리분석에서 가장 중요한 변수는 따로 있습니다. 박준형은 대항력 있음으로 확인되는데 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 확인 가능한 핵심 인수액은 140,000,000원이지만, 그 밖의 임차보증금 인수 위험이 추가로 남아 있습니다. 결국 이 물건은 가격은 매력적이지만 임차관계 검증이 선행되어야 하는 사건입니다. 최저가 1.232억이라는 숫자보다, 이현종 1.4억 인수 + 박준형 미상 보증금 위험을 포함한 총 취득부담으로 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
