수원지방법원 2025타경42999. 본건은 평택시 서정동 ‘데오스팰리스’ 12층 1203호로, 감정가 1억 3,300만원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 9,310만원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 6월 14일 설정된 을구 1번 근저당권(채권최고액 6,000만원)이며, 그 뒤에 붙은 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심 변수는 등기보다 점유관계입니다. 박준형은 2022.12.16. 전입으로 말소기준권리보다 앞선 전입이 확인되어 대항력이 있고, 보증금이 아직 확인되지 않아 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42999 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 12층1203호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(아파트, 도시형생활주택(원룸형))으로 사용 중인 것으로 조사됨 |
| 소유자 | 여규진 |
| 감정가 / 최저매각가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 |
| 신청채권 청구 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 12층 · 외벽 몰탈위 페인팅 및 판넬붙임 마감 등 · 승강기·개별난방 등 |
① 권리 흐름 — 등기는 대부분 소멸, 임차인이 변수
2018년 신탁등기는 이미 말소되었고, 2019년 신탁 설정 후 2022년 소유권이전 신탁등기 말소가 이어졌습니다. 2023년 6월 14일 장용기 명의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년에 경기신용보증재단·중소기업은행· 국민은행·기술보증기금·우리은행·송탄농업협동조합 등의 가압류와 경매개시결정이 붙었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부와 별개로 대항력 임차인의 보증금은 별도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 박준형의 대항력이 핵심
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준형 | 2022.12.16 | 미상 | 有 | 미상 | 요구함 2025.12.12 | 가능성 있음 |
| 님민현 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미확인 | 원칙적 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 비교면적이 다르다
동일 단지 ‘데오스팰리스’의 확인 거래는 최근 12개월 기준 2건이며 평균은 206,500,000원, 최신 거래는 2021.11 · 198,000,000원입니다. 다만 본건의 비교대상 면적은 60.02㎡와 42.38㎡이고 본건 기준 면적은 28.931㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최저매각가가 거래 평균의 45.1%라는 수치는 참고용 할인 폭으로만 봐야 하고, 이를 곧바로 본건의 적정가로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 60.02㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2021.10 | 42.38㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 평균 | 2건 | — | 206,500,000원 |
최저매각가 93,100,000원은 최근 12개월 평균 206,500,000원의 45.1% 수준이고, 최신 거래 198,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 자체가 2021년 거래이고 면적도 본건과 다르므로 가격 메리트는 존재할 수 있으나 확정적인 시세 차익으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,075,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 장용기 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 204,468,075원 | 4,024,200원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사국민은행 | 125,542,315원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 300,050,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 58,237,351원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 송탄농업협동조합 | 293,977,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상배당 총액은 93,100,000원으로, 배당채권 총청구액 1,069,275,010원 중 91,024,200원이 배당되고 978,250,810원의 부족액이 발생합니다. 다만 위 표는 제공된 배당 시나리오 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 순위는 원본 서류 확인에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 회차 시나리오
| 시나리오 | 낙찰가 | 채권 총배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 978,250,810원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 1,005,678,071원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 1,024,877,153원 | 0원 |
위 시나리오의 ‘매수인 인수 0원’은 등기부·배당 시나리오상 수치입니다. 대항력 임차인 보증금 인수 여부는 별도이므로, 박준형의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가가 각 낙찰가와 같다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동 ‘서정리역’ 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트, 도시형생활주택(원룸형))으로 사용 중인 것으로 탐문 조사되었고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 단지이며 확인 거래는 2건입니다. 거래사례가 적고 본건 면적과 일치하지 않아 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박준형 보증금 우선 확인. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 대항력이 있으므로 보증금 확인 전 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 보증금·확정일자·배당요구 내용과 실제 임차관계를 원본으로 다시 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 대항력 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분이 발생하면 낙찰가에 인수액이 더해질 수 있습니다. 낙찰가만으로 시세와 비교하면 안 됩니다.
- 거래사례 한계. 확인 거래 2건은 42.38㎡·60.02㎡로 본건 28.931㎡와 면적이 다르며, 거래 시점도 2021년입니다.
- 추가 유찰. 평균 유찰 횟수 2.2회, 매각률 0.0%인 만큼 추가 유찰 가능성을 고려하되, 임차인 문제를 해결한 뒤 가격을 판단하세요.
- 명도·점유 확인. 현황조사상 점유관계가 완전히 단순하지 않으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황조사·배당 시나리오를 토대로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가는 싸지만, 취득원가는 아직 모른다”
이 물건은 감정가 1억 3,300만원에서 1회 유찰되어 최저가가 9,310만원까지 떨어졌고, 확인된 최근 12개월 거래 평균 2.065억원의 45.1% 수준이라는 점에서 가격 숫자 자체는 매력적입니다. 그러나 그 거래사례는 본건보다 넓은 면적이고 2021년 거래라는 한계가 있습니다. 더 중요한 것은 박준형의 대항력입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “싸게 나온 물건”이 아니라 “보증금 확인이 끝나야 싸다고 판단할 수 있는 물건”입니다. 등기상 후순위 권리는 깔끔하게 소멸하지만, 입찰의 승부처는 결국 대항력 임차인의 보증금과 미배당 인수액입니다.
