수원지방법원 2025타경42999. 평택시 서정동 데오스팰리스 8층 805호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트, 도시형생활주택(원룸형))으로 탐문돼, 입찰 전 실제 용도와 공부를 반드시 대조해야 합니다. 등기상 소유자는 여규진이며, 말소기준권리는 2023.06.14 장용기의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다.
등기만 놓고 보면 이후 경기신용보증재단·중소기업은행·주식회사국민은행·기술보증기금·주식회사 우리은행·송탄농업협동조합의 가압류와 경매개시결정, 후순위 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 박준형은 2022.12.16 전입으로 말소기준권리보다 선순위이고, 배당요구는 2025.12.12에 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰 후 남는 보증금이 얼마인지 알 수 없어 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42999 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 8층 805호 · 경기도 평택시 서정역로58번길 6-2 |
| 용도 | 경매 용도표기 근린시설 · 감정 이용상태 공동주택(아파트, 도시형생활주택(원룸형)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 중 8층 · 승강기·개별난방·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 여규진 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장용기 / 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.14 근저당권 · 장용기 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차가 핵심
말소기준권리 이후의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 경기신용보증재단 27,000,000원, 중소기업은행 204,468,075원, 주식회사국민은행 125,542,315원, 기술보증기금 300,050,000원, 주식회사 우리은행 58,237,351원, 송탄농업협동조합 293,977,269원 등 후순위 채권 규모는 크지만, 그 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준형 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | 2025.12.12 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능 |
| 님민현 | 2025.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
박준형은 말소기준보다 선순위 전입이므로 이 사건의 핵심 리스크입니다. 반면 님민현의 전입일 2025.07.11은 말소기준 2023.06.14보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다.
③ 시세 비교 — 40.3%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
데오스팰리스의 시세 비교 기준 면적은 26.295㎡인데, 확인된 실거래 2건의 면적은 60.02㎡와 42.38㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균으로 표시된 206,500,000원과 최저가 대비 40.3%는 가격 메리트의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 60.02㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2021.10 | 42.38㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 206,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 근저당 · 장용기 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,000,000원 | 21,400,600원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 204,468,075원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 125,542,315원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 300,050,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 58,237,351원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 송탄농업협동조합 | 293,977,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,069,275,010원 중 예상 배당액은 81,400,600원, 미배당은 987,874,410원입니다. 이 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값이며, 특히 박준형의 보증금이 미상이므로 배당표상 매수인 인수 0원을 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 987,874,410원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 1,012,414,590원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 1,029,592,716원 |
현재 최저가가 더 내려가더라도 박준형의 보증금이 확인되지 않는 한 가격 하락 자체가 곧 실질취득비용 하락을 뜻하지 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 남을 수 있기 때문입니다. 이 사건은 다음 회차 가격보다 먼저 임차보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리역 북동측 인근이며 아파트단지·단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 2,449,000원/㎡, 토지면적 529.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 북측 약 3~4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 데오스팰리스는 29세대, 준공일은 2018.11.15입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박준형 보증금 확인. 2022.12.16 선순위 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 박준형의 배당요구일은 2025.12.12지만 보증금이 미상입니다. 배당 후 남는 금액의 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 님민현 점유관계 확인. 전입일 2025.07.11로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분은 미상입니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설인데 감정 이용상태는 공동주택(아파트, 도시형생활주택(원룸형))입니다. 실제 용도와 공부를 현장에서 대조하세요.
- 실거래 비교 주의. 시세 비교 대상 26.295㎡와 실거래 60.02㎡·42.38㎡가 일치하지 않습니다. 40.3% 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 임차보증금도 미상입니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
감정가 119,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 83,300,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 박준형의 2022.12.16 전입이 2023.06.14 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도 임차보증금이 반영되지 않은 상태라 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
실거래 평균 206,500,000원 대비 최저가가 40.3%라는 숫자도 그대로 가격 메리트로 쓰기 어렵습니다. 해당 거래 2건은 2021.10·2021.11 거래이며 면적도 42.38㎡·60.02㎡로 대상 비교 면적 26.295㎡와 다릅니다. 결론은 권리 확인 전 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차보증금과 실제 용도가 확인돼야 비로소 83,300,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
