인천지방법원 2025타경34300. 부천시 원미구 역곡동 태건타운 제1층 제101호입니다. 사건의 용도 분류는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 매각물건명세서 비고와 감정평가상 해당 1층 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 따라서 이 물건을 일반적인 아파트나 단순 나대지로 평가하면 안 됩니다. 실제 사용 형태, 전유부분과 대지권, 임차인 점유 범위를 함께 확인해야 하는 복합적인 물건입니다.
등기상 권리의 출발점은 2020년 7월 28일 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,960,800,000원이고 공동담보목록 제2020-247호가 기재되어 있습니다. 신청채권자의 청구액도 1,266,990,763원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 다만 채권최고액은 실제 확정채무액과 동일한 개념이 아니며, 공동담보에 따른 배당 관계도 확인 대상입니다.
가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 가격 하락 폭과 투자 수익성은 별개입니다. 감정 대상의 실제 이용은 1층 근린생활시설인 반면, 비교 실거래는 3~4층 67.48㎡ 물건입니다. 해당 거래가격을 101호의 직접적인 시세로 적용하기 어려우므로, 현 단계에서 가격 메리트는 확정이 아니라 검증 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 역곡로 64 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 등기 / 실제 이용 | 집합건물 · 제1층 제101호 · 근린생활시설 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 1층 호실 |
| 소유자 | 채희정 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2020.07.28 |
| 감정가 | 511,000,000원 |
| 최저매각가 | 250,390,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.07.28 고흥군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,960,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 1,266,990,763원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 필지 면적 192.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 2,809,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 소멸, 점유는 별도로 확인
2020.07.28 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 별도 압류권은 확인되지 않습니다. 따라서 근저당 채권최고액 1,960,800,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다.
다만 등기상 담보권 소멸과 실제 점유자 인도 문제는 다릅니다. 제시된 신고일은 모두 말소기준권리 이후이므로 그 날짜만을 기준으로 하면 후순위 점유입니다. 그러나 실제 점유 범위, 임대차 계약의 시작 시점, 사업자등록·인도 관계 및 점유권원은 현장 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자는 별도로 조사해야 합니다.
임차인·점유 현황 — 신고 4개 주체
| 성명 / 법인 | 전입·신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 2025.08.05 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 기준권리 이후 신고 |
우선변제 미확인 승계 없음 |
| 길장렬 | 2024.05.28 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 기준권리 이후 신고 |
우선변제 미확인 승계 없음 |
| 채희준 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 기재된 전입일은 기준권리 이후 · 점유권원 확인 필요 |
우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 보은종합건설 | 2024.08.19 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 기준권리 이후 신고 |
우선변제 미확인 승계 없음 |
신고된 임차·점유 관계자는 개인 3명과 법인 1곳입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 기재된 보증금은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
상가로 이용 중인 물건은 주택의 전입신고 여부만으로 점유 관계를 판단하기 어렵습니다. 상가건물 임대차의 인도·사업자등록·확정일자 및 각 점유자의 실제 사용 부분을 확인해야 합니다. 여러 신고인이 한 호실을 공동으로 사용하거나 서로 다른 공간을 점유하는지 여부도 중요합니다.
② 시세 비교 — 71.8%라는 숫자의 함정
태건타운의 최근 거래 사례는 아래와 같습니다. 비교 거래 2건은 모두 67.48㎡의 3~4층 물건이며, 시세 집계의 대상 면적은 39.87㎡로 표시되어 있습니다. 또한 경매 대상 제101호는 1층 근린생활시설로 이용 중입니다. 따라서 이 실거래들을 동일 면적·동일 용도의 직접 비교 사례로 취급하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.48㎡ | 4층 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 67.48㎡ | 3층 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.48㎡ | 2건 | 348,500,000원 |
최근 12개월 실거래 평균은 348,500,000원, 가장 최근 거래는 2026년 3월 350,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가는 250,390,000원으로, 표시된 단순 비율은 71.8%입니다.
그러나 이 비율은 동일 호실 유형의 할인율이 아닙니다. 비교 사례의 면적이 다르고, 실제 이용 형태도 일치하는지 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 1층 근린생활시설의 가격은 상층부 주거형 물건과 다른 기준으로 형성될 수 있어, 실거래 평균보다 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,305,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 1,960,800,000원 | 246,084,540원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 250,390,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 1,714,715,460원이며, 실제 확정채무 잔액을 의미하지 않습니다. 임차인 최우선변제·당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 위 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
신청채권자의 청구액은 1,266,990,763원인데, 현재 회차에서 해당 채권자에게 예상되는 배당액은 246,084,540원입니다. 신청채권 전액이 충족되지 않으며, 채권최고액과 청구채권액을 혼동해서는 안 됩니다. 공동담보 관계까지 고려한 실제 채권 정산은 배당 시 확인해야 합니다.
회차별 매각가·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 250,390,000원 | 246,084,540원 | 1,714,715,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 175,273,000원 | 172,019,178원 | 1,788,780,822원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 122,691,099원 | 120,173,424원 | 1,840,626,576원 | 0원 |
위 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 매수인 인수 예상액은 모두 0원입니다. 이는 확인된 말소기준권리와 후순위 신고 관계를 전제로 한 결과입니다. 미확인 선순위 권원 등이 별도로 발견되면 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡중학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 중소규모 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재합니다. 주거 배후수요가 존재하는 입지이나 101호의 실제 상권성과 매출 잠재력은 별도 확인이 필요합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 대상 제101호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 같은 평가 대상에 포함된 다른 호실의 사무소·다세대주택 이용 상태를 제101호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 상하수도·급배수·승강기·도시가스·개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 토지 북측으로 약 55~65m, 서측으로 약 25m의 포장도로와 접하는 것으로 조사되었습니다. 실제 101호의 출입구 위치 및 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역과 토지거래허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 허가 대상 여부 및 적용 기간은 입찰 전에 현행 기준으로 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 필지 면적은 192.0㎡, 지형은 평지·사다리형입니다. 이는 필지 정보이며 제101호의 단독 소유 토지 면적이 아닙니다.
- 환금성. 근린생활시설은 동일 건물 내 주거형 호실과 매수층·수익 평가 방식이 다릅니다. 임대수익, 공실 위험, 실제 이용 가능 업종에 따라 매도가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 전 체크리스트
- 매각대상 확정. 사건상 대지 분류와 등기상 집합건물, 근린생활시설 이용 상태를 비교하여 제101호의 전유부분·대지권·매각 포함 범위를 정확히 확인하세요.
- 시세 재검증. 67.48㎡ 상층 실거래 평균 348,500,000원을 1층 근린시설의 시세로 직접 적용하지 마세요. 용도·면적·층·접근성이 유사한 사례가 필요합니다.
- 점유 현황 확인. 김은경·길장렬·채희준·주식회사 보은종합건설의 실제 사용 공간과 계약 관계, 임대료 지급 여부를 확인하세요.
- 미상 점유자 조사. 채희준의 보증금·확정일자·점유권원과 선행 임대차 가능성을 확인하여 대항력·인수 위험 판단을 보완하세요.
- 상가임대차 대항요건. 근린생활시설의 인도·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 확인하여 주택 전입일만으로 판단하는 오류를 피하세요.
- 공동담보 확인. 고흥군수산업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2020-247호 및 실제 채권관계를 확인하세요. 채권최고액과 확정채무액은 다를 수 있습니다.
- 배당·우선변제 확인. 예상배당액 246,084,540원에는 미확인 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 명도에 미칠 영향을 점검하세요.
- 공실·관리비·수익성. 체납관리비, 명도 협의 비용, 실제 임대수입 및 공실 가능성을 확인하고 취득 후 현금흐름을 검토하세요.
- 이용 제한 확인. 교육환경보호구역과 토지거래허가 관련 규제, 해당 호실에서 가능한 업종·용도변경 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 입찰 전 다시 확인하고, 매각기일 변경 여부도 점검하세요.
맺으며 — “가격은 반값, 가치까지 반값인지는 미확인”
이 물건의 가장 뚜렷한 장점은 말소기준권리가 명확하고, 현재 확인된 권리상 매수인 인수액이 0원으로 예상된다는 점입니다. 반면 임차·점유 신고가 4개 주체에 걸쳐 있고, 미상 점유권원에 대한 확인이 끝나지 않아 인도 과정의 부담은 남아 있습니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가 511,000,000원에서 최저가 250,390,000원으로 내려왔지만, 비교 실거래는 서로 다른 면적·층·이용 형태의 물건입니다. 71.8%라는 비교 비율은 실질적인 저가 매수의 증거가 아닙니다. 근린생활시설의 실제 시장가치와 임대수익이 확인되지 않은 상황에서, 2회 유찰만으로 저평가 매물이라고 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급(44점). 등기상 권리 구조는 비교적 단순하지만, 용도·매각범위 확인, 복수 점유자 및 미상 보증금, 직접 비교 가능한 시세 부족, 근린생활시설의 환금성 불확실성이 함께 존재합니다. 따라서 권리는 조건부 양호, 가격 메리트는 미확인, 입찰 판단은 추가 조사 후가 적절합니다.
