인천지방법원 2025타경34300. 부천 원미구 역곡동 태건타운 1층 101호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 이 호수를 근린생활시설로 보고 있습니다. 등기는 집합건물이며 현재 소유자는 채희정입니다. 권리의 기준점은 2020.07.28. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 1,960,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 숫자가 많아 보이지만 구조는 단순합니다. 김은경·길장렬·채희준·주식회사 보은종합건설, 총 4명이 확인되며 전입일은 모두 2020.07.28. 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 네 임차인 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금이 확인되지 않은 채희준도 전입일 자체가 말소기준 이후이므로 대항력 인수형으로 볼 사안이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34300 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 등기 형태 | 집합건물 · 소유자 채희정 |
| 감정가 / 최저가 | 511,000,000원 / 250,390,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,266,990,763원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.28. 고흥군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,960,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
권리분석의 핵심은 2020.07.28.입니다. 같은 날 채희정 명의 소유권보존과 고흥군수산업협동조합 근저당권 설정이 있었고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 확인된 임차인의 전입은 2020.09.04.부터 시작해 모두 기준일 뒤입니다. 따라서 매각대금에서 임차인이 충분히 배당받는지와 별개로, 이 자료상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 2025.08.05 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 길장렬 | 2024.05.28 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 채희준 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 보은종합건설 | 2024.08.19 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 71.8% 할인처럼 보이지만 ‘같은 면적’이 아니다
태건타운 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 348,500,000원, 최신 거래는 350,000,000원이고 현재 최저가 250,390,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%입니다. 총액만 보면 큰 폭으로 낮아 보입니다. 그러나 대상 비교면적은 39.87㎡이고, 아래 두 거래는 모두 67.48㎡입니다. 즉 동일 면적 비교가 아니므로 이 71.8%를 곧바로 “시세보다 28.2% 싸다”는 결론으로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.48㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 67.48㎡ | 3 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.48㎡ | 2건 | 348,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 250,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,305,460원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 1,960,800,000원 | 246,084,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,305,460원을 제외한 246,084,540원이 근저당권자에게 배당되는 가정입니다. 채권최고액 기준 미배당은 1,714,715,460원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡중학교 서측 인근으로, 주변에 중·소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물이며 상·하수도, 급배수, 승강기, 도시가스, 개별난방 시설이 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 55~65M, 서측으로 약 25M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 192.0㎡, 공시지가는 2,809,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 대로3류·중로1류에 접합니다.
- 환금성. 태건타운은 3세대 규모이고 현재 사건도 2회 유찰됐습니다. 아파트형 대단지와 달리 근린생활시설 이용·소규모 집합건물이라는 특성을 가격과 매도기간 판단에 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 재확인. 김은경·길장렬·채희준·주식회사 보은종합건설 모두 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 현장 점유 상태와 인도 과정은 별도로 확인하세요.
- 채희준 보증금 확인. 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 면적 불일치 주의. 최근 거래 2건은 모두 67.48㎡, 대상 비교면적은 39.87㎡입니다. 71.8%라는 총액 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 근린생활시설 이용 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 근린생활시설 이용을 가리킵니다. 사건 용도 표시와 실제 이용형태를 현장에서 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 관련 서류를 확인하세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 이외의 가격·용도·환금성 요인이 응찰을 막았는지 현장과 주변 거래를 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 권리만 보면 깔끔합니다. 2020.07.28. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 현재 가정상 매수인 인수 0원, 실질취득은 250,390,000원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 최근 12개월 평균 348,500,000원 대비 71.8%라는 숫자가 눈에 띄지만, 거래면적 67.48㎡와 대상 비교면적 39.87㎡가 일치하지 않습니다. 게다가 사건 용도는 대지이고 실제 이용은 근린생활시설이며 이미 2회 유찰됐습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 동일 용도·동일 면적의 현장 시세 확인 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
