인천지방법원 2025타경34300. 부천시 원미구 역곡동 태건타운의 다세대 물건입니다. 감정가는 920,000,000원으로 상당히 높지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 450,800,000원까지 떨어졌습니다. 표면적인 할인율만 보면 큰 폭의 가격 조정이 이뤄진 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율이 완전히 다른 사례입니다.

태건타운의 비교 가능한 면적대 실거래는 2026년 2월 347,000,000원, 3월 350,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 348,500,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 평균보다 102,300,000원 높습니다. 더구나 건물의 상층부가 별도 601호로 표기되고 복수 호실에 관한 감정평가 기재가 존재하므로, 매각 대상 범위와 실거래 비교 대상이 동일한지도 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

말소기준은 2020.07.28 설정된 고흥군수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,960,800,000원이며 공동담보목록 제2020-247호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2023년 부천시 압류는 이미 2023.04.05 해제·말소됐고, 2025년 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도로 승계해야 할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 미상 점유자 존재

현황조사에 기재된 임차인은 실제 임차인 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 중복된 임차인은 확인되지 않습니다. 확인된 보증금은 김은경 20,000,000원, 길장렬 10,000,000원, 주식회사 보은종합건설 50,000,000원으로 합계 80,000,000원이며, 채희준의 보증금은 확인되지 않았습니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 2020.07.28 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 등 요건 확인이 필요하며, 전입일만으로 확정되지 않습니다. 보증기관 승계·대위변제에 따른 중복 보증금은 없습니다.

김은경, 길장렬, 주식회사 보은종합건설의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 주어진 전입관계상 선순위 대항력이 인정되는 임차인은 확인되지 않으며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다.

다만 채희준은 2020.09.04 전입으로 말소기준 근저당권보다 늦지만 보증금·월차임·확정일자가 모두 미상입니다. 전입일만으로는 선순위가 아니더라도 실제 계약관계와 점유 범위, 별도의 선순위 권원 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다. 따라서 채희준의 대항력을 있다고 단정할 근거는 없지만, 점유·계약관계에 관한 미확인 위험은 남아 있습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 49%인데 최근 시세의 129.4%

태건타운은 2020.07.16 준공된 건물로, 비교 가능한 면적대의 최근 거래는 2건 확인됩니다. 거래면적은 67.48㎡이며 물건의 비교 기준 면적 66.45㎡와 근접합니다. 다만 층과 복층구조, 개별 호실의 상태 및 감정평가에 포함된 대상 범위가 다를 수 있으므로 실거래 평균은 단일 호실 기준의 비교지표로 살펴야 합니다.

최근 12개월 평균은 348,500,000원이고 최신 거래는 2026년 3월의 350,000,000원입니다. 현재 최저매각가 450,800,000원은 평균의 129.4%이며 최신 거래가보다도 100,800,000원 높습니다. 매수인 산정 인수액이 0원이므로 현재 가격에 낙찰되는 경우 실질취득 기준액도 450,800,000원으로, 비교 시세보다 높습니다.

2026년 2월 347,000,000원에서 3월 350,000,000원으로 거래가격이 높아졌지만 비교 거래가 2건뿐이므로 장기적인 상승 또는 하락 추세를 단정하기는 어렵습니다. 전체 실거래 평균도 348,500,000원으로 최근 12개월 평균과 같습니다. 현재 가격에 의미 있는 시세 할인은 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 450,800,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,908,000원을 공제하고 근저당권자에게 443,892,000원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 계산상 미배당은 1,516,908,000원입니다.

다만 1,960,800,000원은 근저당권의 채권최고액이며, 신청채권자의 청구액은 1,266,990,763원입니다. 계산상 미배당은 확정된 실제 잔채무와 동일하지 않을 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당 채권과 매수인이 인수하는 채무는 구별됩니다.

⑤ 유찰 회차별 시뮬레이션 — 더 내려가야 가격 비교가 달라진다

현재는 2회 유찰된 상태로 최저가가 감정가의 49%입니다. 이후 추가 유찰을 가정한 매각대금 및 배당 구조는 다음과 같습니다. 모든 회차에서 계산상 매수인 인수액은 0원으로 나타납니다. 이는 확인되지 않은 임대차나 점유 위험까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

추가 유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 각 회차의 미배당액은 채권최고액 기준 산식이며 확정 잔채무가 아닙니다. 배당 순위 및 실제 지급액은 권리신고·배당요구·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지이용 현황 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 역곡중학교 서측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 2020.07.16 준공된 철근콘크리트구조 건물로, 상·하수도, 급배수설비, 승강기, 도시가스 및 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용되는 부분 외에 감정평가상 근린생활시설과 사무소 이용상태도 기재되어 있습니다. 각 호실의 법적 용도 및 실제 사용 범위를 구분해야 합니다.
• 상층부 구조. 공부상 상층·하층 복층구조이나 6층에 별도 출입문이 개설되어 있고, 외부에는 601호로 표시되어 있습니다. 공부상 전유부분과 실제 점유 공간의 일치 여부가 핵심입니다.
• 토지. 사다리형 평지에 위치하며 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 192.0㎡, 공시지가는 2,809,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측과 서측의 포장도로에 접하고, 토지이용계획상 대로3류 및 중로1류 접합이 확인됩니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경 절대·상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다. 일부 허가구역에는 2026.08.25까지의 지정기간이 명시되어 있어 매각 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 태건타운의 확인된 최근 거래는 2건이며 비교 기준 건물의 세대수는 3세대입니다. 거래 표본이 적고 복층·별도 출입구 등 개별적 구조 차이가 있어 거래가격의 대표성과 향후 처분 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록의 범위. 501호와 감정평가서에 기재된 제101호 외 2개호가 어떤 관계인지 확인합니다. 일괄매각인지, 각 호별 별도 매각인지와 감정가 920,000,000원의 평가 대상을 대조해야 합니다.
• 상층부 601호. 별도 출입문이 개설된 6층 공간이 501호 전유부분에 포함되는지, 독립적으로 점유 중인지, 임차인이 사용 중인지 확인합니다.
• 채희준 임대차. 2020.09.04 전입 사실 외에 보증금·월차임·확정일자 및 점유 경위가 확인되지 않습니다. 계약관계와 선순위 권원 가능성을 점검해야 합니다.
• 임차인 4명의 점유 범위. 김은경·길장렬·채희준·주식회사 보은종합건설이 각각 어느 공간을 점유하는지, 임대차 목적물이 동일한지 확인합니다. 확정일자 및 배당요구 여부도 대조해야 합니다.
• 근저당 공동담보. 고흥군수산업협동조합의 공동담보목록 제2020-247호를 확인해 해당 부동산과 다른 담보목적물의 관계를 검토합니다.
• 입찰가격. 현재 최저가 450,800,000원은 최근 실거래 평균의 129.4%입니다. 감정가 대비 유찰 할인율이 아니라 확인된 매각 범위에 맞춘 실질취득가격을 기준으로 판단해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 사용 부분을 확인하고 인도명령·명도 절차, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용 등을 검토합니다.
• 규제와 용도. 제2종일반주거지역 및 교육환경 보호구역, 토지거래허가구역 적용 여부와 근린생활시설·사무소·다세대주택의 각 호실별 용도를 확인합니다.
• 배당 검증. 집행비용 6,908,000원은 추정액입니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 및 실제 채권신고액에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 관련 서류를 확인합니다.
• 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — “49%에 사도, 최근 시세의 129.4%다”

부천 태건타운은 감정가 920,000,000원에서 두 차례 유찰되며 최저가가 450,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 가격은 확인된 최근 12개월 실거래 평균 348,500,000원보다 102,300,000원 높습니다. 현재 가격이 충분히 싸다는 근거는 없습니다.

권리관계에서는 2020년 설정 근저당권이 말소기준이며, 확인된 임차인의 전입일은 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 임차인 4명 중 채희준의 보증금과 계약관계가 확인되지 않고, 601호로 표시된 상층부 및 감정평가의 복수 호실 기재가 남아 있습니다. 등기상 권리 소멸만으로 점유·명도·매각 범위 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

추가 유찰 시 315,560,000원 또는 220,892,000원의 가정가격에서는 최근 실거래와의 가격 관계가 달라집니다. 그러나 그때도 실제 매각 대상과 실거래 비교 대상의 동일성을 확인하는 것이 우선입니다. 현재 회차의 결론은 입찰 보류 및 매각 범위·임차관계 우선 확인입니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아니라 무엇을 인수하고, 정확히 어떤 공간을 취득하며, 그 취득가격이 실제 시장에서 타당한가입니다.