인천지방법원 2025타경34300. 부천시 원미구 역곡동 태건타운 5층 501호의 다세대주택입니다. 소유자는 채희정이며 2020년 7월 28일 소유권보존과 동시에 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 1,960,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2023년 부천시 압류는 같은 해 해제로 말소됐고, 2025년 고흥군수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
권리만 보면 임차인들의 전입일은 모두 2020년 7월 28일 말소기준보다 늦습니다. 김은경은 2025년 8월 5일, 길장렬은 2024년 5월 28일, 채희준은 2020년 9월 4일, 주식회사 보은종합건설은 2024년 8월 19일 전입·현황조사됐습니다. 따라서 네 점유자 모두 대항력 없음으로 정리되며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 5층 501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 66.45㎡ |
| 소유자 | 채희정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 920,000,000원 / 450,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 1,266,990,763원 |
| 말소기준 | 2020.07.28. 고흥군수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,960,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.07.28. 을구 1번 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,960,800,000원이며 공동담보목록 제2020-247호가 기재돼 있습니다. 이후 2023년 부천시 압류는 2023.04.05. 이미 해제됐고, 2025.08.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 표시되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 2025.08.05 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 길장렬 | 2024.05.28 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 채희준 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 보은종합건설 | 2024.08.19 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 49%까지 내려왔지만 아직 최근 거래보다 높다
태건타운의 비교 실거래는 전용 67.48㎡ 두 건입니다. 2026년 2월 347,000,000원, 2026년 3월 350,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 348,500,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득가는 450,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.48㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 67.48㎡ | 3 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 348,500,000원 |
감정가 920,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 감정가의 49%인 450,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트의 기준은 감정가 할인율이 아니라 실제 시장입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 129.4%이며 최신 거래 350,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “두 번 유찰돼 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
제공된 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 315,560,000원, 4회 유찰 시 220,892,000원입니다. 현재 회차와 달리 315,560,000원은 최근 12개월 평균 348,500,000원보다 낮은 금액입니다. 다만 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,908,000원 |
| 2. 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 1,960,800,000원 | 443,892,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 고흥군수산업협동조합에 443,892,000원이 배당되고 1,516,908,000원의 미배당이 발생합니다. 신청채권 1,266,990,763원도 전액 충족되지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 구조·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서 비고에는 다세대 주택으로 이용중이라고 기재돼 있습니다.
- 호수·복층 구조. 공부상 상층·하층의 복층구조로 등재돼 있으나 6층에 별도 출입문이 개설돼 있고, 상층부분 외부에는 601호로 표기돼 있습니다. 현황과 공부의 일치 여부를 입찰 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 주위환경. 역곡중학교 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 승강기, 도시가스 및 개별난방 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 55~65m, 서측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,809,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 실거래. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 최근 12개월 평균 348,500,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 현재 회차 가격 주의. 최저가 450,800,000원은 최근 시세 대비 129.4%입니다. 현재 가격을 ‘저렴하다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 4명의 대항력은 없지만 현황조사상 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별개로 고려해야 합니다.
- 채희준 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금 액수는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 재확인하는 것이 필요합니다.
- 501호·601호 현황 대조. 공부상 복층과 별도 출입문, 외부 601호 표기가 있으므로 실제 점유·사용구획과 매각범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현재 가격은 시세를 앞선다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.28. 고흥군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 4명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 반대편에서 어려워집니다. 감정가 920,000,000원에서 두 번 유찰돼 450,800,000원까지 내려왔음에도 최근 12개월 실거래 평균 348,500,000원의 129.4%입니다. 게다가 다세대 3세대 규모이고 공부상 복층·외부 601호 표기라는 현황 확인 포인트도 있습니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보수적으로 판단할 구간. 할인율보다 실제 거래가격과 현황 대조가 이 물건의 핵심입니다.
