인천지방법원 2025타경34300. 부천시 원미구 역곡동 태건타운 2층 201호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 이 호가 사무소로 이용 중인 것으로 나타납니다. 소유자는 채희정이며, 2020.07.28. 소유권보존과 같은 날 고흥군수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,960,800,000원이고 공동담보목록 제2020-247호가 기재돼 있습니다.
2025.08.26. 고흥군수산업협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 1,266,990,763원입니다. 말소기준권리 이후 등기상 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션도 현재 회차 매각가 160,230,000원에서 매수인이 승계하는 금액을 0원으로 계산합니다. 다만 등기상 소멸과 점유·임차 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34300 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 2층 201호 · 역곡로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 사무소로 이용중 |
| 소유자 | 채희정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 160,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 1,266,990,763원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.28. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,960,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2020.07.28. 을구 1번 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 등기부상 이후 권리는 2025.08.26. 임의경매개시결정이며 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,043,220원을 제외한 157,186,780원이 근저당권자에게 배당되고, 매수인 인수는 0원입니다. 근저당 채권최고액 전액을 채우지 못해도 해당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
② 임차·점유 관계 — 4건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 2025.08.05 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 길장렬 | 2024.05.28 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채희준 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 보은종합건설 | 2024.08.19 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 보은종 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김은경·길장렬·채희준·주식회사 보은종합건설은 모두 전입신고가 2020.07.28. 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 보은종은 주거 이용으로 기재돼 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 확인이 필요하므로, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 46%
태건타운의 비교 자료는 목표면적 63.89㎡와 면적 매칭된 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 348,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 350,000,000원입니다. 현재 최저매각가 160,230,000원은 최근 12개월 평균의 46.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.48㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 67.48㎡ | 3 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 348,500,000원 |
감정가 327,000,000원은 최근 실거래 347,000,000원과 350,000,000원보다 낮고, 2회 유찰 뒤 현재 최저가는 160,230,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가 자체는 최근 실거래 평균 대비 큰 가격 격차가 있습니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이고, 대상 이용상태가 사무소로 기재돼 있다는 점은 응찰가를 정할 때 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,043,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 1,960,800,000원 | 157,186,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 160,230,000원은 집행비용과 근저당 배당으로 전부 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 1,803,613,220원이나 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 160,230,000원 | 157,186,780원 | 1,803,613,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,161,000원 | 109,790,746원 | 1,851,009,254원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 78,512,700원 | 76,699,471원 | 1,884,100,529원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 배당 부족액 자체보다 실무상 중요한 것은 미상 점유의 대항력 여부와 실제 이용상태입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 역곡중학교 서측 인근이며 중·소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고에는 사무소로 이용 중이라고 기재돼 있고, 감정평가 이용상태에도 기호 2가 사무소로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 상·하수도, 급배수, 승강기, 도시가스 및 개별난방 시설이 있습니다.
- 도로. 북측 약 55~65M, 서측 약 25M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 192.0㎡, 공시지가는 2,809,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보은종 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 사무소 이용 확인. 사건 용도는 대지이고 해당 호는 사무소로 이용 중이라고 기재돼 있으므로 실제 사용현황과 인도 대상자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2020-247호가 기재돼 있습니다. 배당표의 채권최고액과 본건만의 실제 회수 구조를 구분해 확인해야 합니다.
- 가격표본 확인. 최근 실거래 평균은 348,500,000원이지만 표본은 2건입니다. 대상 호의 이용상태와 비교 거래의 조건 차이를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 취득에 적용되는 요건을 확인해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 미상 점유 확인”
2회 유찰된 현재 최저가는 160,230,000원으로 감정가의 49%, 최근 12개월 실거래 평균의 46.0%입니다. 가격만 보면 최근 거래와 큰 격차가 있습니다. 말소기준 근저당 이후 등기권리도 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 결론내리기에는 한 가지 확인사항이 남습니다. 보은종의 전입일·확정일자·보증금이 미상이라는 점입니다. 나머지 조사 대상은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음이 확인되지만 이 점유만은 동일하게 단정할 수 없습니다. 가격 메리트는 확인되지만, 최종 입찰 판단은 미상 점유의 대항력 여부를 해소한 뒤 내려야 하는 사건입니다.
