인천지방법원 2025타경34300. 부천시 원미구 역곡동 태건타운 2층 201호입니다. 최초 감정가 327,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 160,230,000원으로 낮아졌습니다. 금액만 보면 관심을 가질 만하지만, 이 물건은 일반적인 아파트 경매처럼 접근하면 안 됩니다.
먼저 용도를 살펴봐야 합니다. 물건 용도는 대지로 표시되어 있고 등기사항은 집합건물로 관리되며, 해당 호실에 관한 매각물건명세서에는 “사무소로 이용중임”이라고 적혀 있습니다. 감정평가에서도 사무소 이용 상태가 확인됩니다. 따라서 주거용 부동산의 거래가격을 그대로 대입하여 현재 최저가가 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
권리 측면에서는 2020년 7월 28일 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기된 경매개시결정은 그보다 후순위입니다. 다만 점유 관계는 단순하지 않습니다. 전입일이 확인되는 관계자 외에도 전입일과 보증금이 불명확한 사람이 포함되어 있어 매수인이 실제로 인수할 권리가 없는지 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 100 태건타운 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 역곡로 64 |
| 물건 용도 | 대지 · 집합건물 / 해당 호실 사무소 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 2층 |
| 가격 비교 기준면적 | 63.89㎡ |
| 소유자 | 채희정 (단독소유) |
| 감정가 | 327,000,000원 |
| 최저매각가 | 160,230,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 고흥군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,266,990,763원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.28 고흥군수산업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 1,960,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 토지 지목 / 면적 | 대 / 192.0㎡ |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2020년 7월 28일 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,960,800,000원으로, 현재 최저매각가보다 상당히 큽니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 2025년 8월 26일의 임의경매개시결정도 후순위로서 소멸 대상입니다.
근저당권에는 공동담보목록 제2020-247호가 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전체가 이 호실에만 설정된 개별 채무액이라고 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권 잔액과 공동담보 관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 관계 — 가장 중요한 확인 지점
임차·점유 관계자로 5명 또는 법인이 확인됩니다. 이 중 전입일이 확인되는 4건은 모두 말소기준권리 설정일인 2020년 7월 28일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
그러나 보은종은 전입일과 보증금이 불명확하고, 채희준도 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 보은종의 대항력은 가능·미상으로 보아야 하며, 실제 점유 시작 시점과 임대차 관계를 확인하기 전에는 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
| 임차·점유 관계자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 2025.08.05 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음·후순위 | 확인 불가 | 없음 |
| 길장렬 | 2024.05.28 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음·후순위 | 확인 불가 | 없음 |
| 채희준 | 2020.09.04 | 미상 | 미상 | 전입 후순위 | 확인 불가 | 없음 |
| 주식회사 보은종합건설 | 2024.08.19 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음·후순위 | 확인 불가 | 없음 |
| 보은종 | 미상 | 미상(기재 0원) | 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 위 명단은 점유 및 임대차 관련 신고를 기준으로 하며, 실제 임대차계약의 존재와 각 관계자의 점유 부분은 별도로 대조해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 저렴해 보여도 용도가 다르다
태건타운의 비교 실거래는 2026년 2월과 3월, 총 2건입니다. 최근 거래 평균은 348,500,000원, 최신 거래가격은 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 67.48㎡ | 4층 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 67.48㎡ | 3층 | 347,000,000원 |
| 평균 | 67.48㎡ | 2건 | 348,500,000원 |
현재 최저매각가 160,230,000원은 최근 실거래 평균의 46.0%입니다. 감정가 327,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 인수금이 없다는 가정에서는 실질취득의 기본 금액 역시 160,230,000원으로 계산됩니다.
다만 비교 거래는 모두 67.48㎡이고 대상 물건의 가격 비교 기준면적은 63.89㎡입니다. 비교 거래는 3층과 4층, 경매 대상은 2층입니다. 무엇보다 경매 대상 호실은 사무소로 이용되고 있어 비교 거래와 같은 용도·이용가치를 갖는지 확인되지 않았습니다.
태건타운의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건도 두 차례 유찰되었습니다. 이 수치만으로 앞으로도 유찰된다고 예측할 수는 없지만, 환금성과 낙찰 수요를 보수적으로 평가할 근거는 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,043,220원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 1,960,800,000원 | 157,186,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 집행비용 3,043,220원은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 채권 신고 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 157,186,780원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,803,613,220원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
여기서 구분해야 할 점은 채권자의 미배당금과 낙찰자의 인수금은 다르다는 것입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 크다는 이유만으로 그 금액을 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 미상 점유자의 선순위 권리가 확인되는 경우에는 별도의 판단이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수와는 별개
추가 유찰이 발생할 경우의 가격과 배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 이는 각 회차별 가정이며 실제 매각가격이나 낙찰 가능성을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 최저가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 160,230,000원 | 157,186,780원 | 1,803,613,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 112,161,000원 | 109,790,746원 | 1,851,009,254원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 78,512,700원 | 76,699,471원 | 1,884,100,529원 | 0원 |
각 회차의 인수액 0원은 현재 배당 추정에 따른 계산값입니다. 점유자의 대항력 및 실제 임대차관계가 확정된 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 역곡동 역곡중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로 상·하수도, 급배수, 승강기, 도시가스 및 개별난방 설비가 있습니다. 준공일은 2020.07.16입니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지면적은 192.0㎡, 공시지가는 2,809,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 약 55~65m, 서측으로 약 25m의 포장도로에 접합니다. 도로 접면에 따른 접근성은 확인되지만 개별 호실의 상업적 효용은 별도로 판단해야 합니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 취득 주체와 이용 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 태건타운의 거래 비교 표본은 2건이고 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회입니다. 사무소 이용 상태와 제한적인 거래 표본을 고려하면 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호의 정확한 용도 확인. 공부상 용도와 현재 사무소 이용 상태를 대조하고 허용되는 사용 목적 및 용도변경 가능성을 확인하세요.
- 보은종의 실제 점유 시점 확인. 전입일과 보증금이 불분명하므로 선순위 대항력의 존재 가능성을 매각물건명세서와 관련 원본을 통해 확인해야 합니다.
- 다수 점유자의 임대차 관계 확인. 김은경, 길장렬, 채희준, 주식회사 보은종합건설, 보은종의 실제 점유 부분과 계약관계 및 중복 신고 여부를 점검하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확인된 전입일이 후순위이더라도 실제 임대차관계와 우선변제·소액임차인 해당 여부를 검토해야 합니다.
- 실거래의 비교 가능성 검증. 347,000,000원과 350,000,000원의 거래가 사무소로 이용 중인 201호와 동일한 용도 및 효용을 가진 거래인지 확인하세요.
- 공동담보 관계 확인. 고흥군수산업협동조합의 근저당권에는 공동담보목록 제2020-247호가 있습니다. 해당 호실의 매각 범위와 관련 담보 관계를 원본에서 대조하세요.
- 점유 이전·명도 비용. 다수의 점유 관계자가 확인된 만큼 명도 협의와 점유 이전에 필요한 시간 및 비용을 고려하세요.
- 관리비·제세금 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 배당에 반영되지 않은 당해세 및 최우선변제 관련 사항을 확인하세요.
- 매각 범위와 현황 대조. 등기사항, 건축물대장, 감정평가서와 실제 현황을 비교하여 201호의 전용부분·대지권·이용 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차관계 및 매각기일의 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%라는 가격보다 중요한 것은 실제 취득 조건”
부천 태건타운 201호는 감정가 327,000,000원에서 160,230,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 최근 비교 실거래 평균의 46.0%라는 수치는 분명 눈길을 끕니다.
그러나 이 가격비율을 곧바로 할인율로 받아들이기는 어렵습니다. 비교 거래와 대상 호실의 면적·층이 다르고, 무엇보다 대상 호실은 사무소로 이용 중입니다. 실제 이용가치가 주거용 거래와 같다고 확인되지 않았습니다.
권리 측면에서는 고흥군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차·점유 관계자 5건 중 전입일과 보증금이 불명확한 점유자가 존재합니다. 현재 추정 인수금 0원을 최종 확정금액으로 받아들여서는 안 됩니다.
결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 보류입니다. 사무소의 실제 시장가치, 점유자의 대항력, 공동담보 및 매각 범위가 확인되어야 160,230,000원이 정말 유리한 매수가격인지 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 실제로 어떤 공간을, 어떤 권리 부담과 함께 취득하는가입니다.
