대구지방법원 2025타경309. 구미시 고아읍 외예리 44에 있는 토지와 축사 시설입니다. 토지면적은 4,805㎡, 공부상 지목은 답이지만 감정 당시 대부분은 축사용 건부지로 이용되고 있었습니다. 지상에는 우사, 퇴비사, 관리사 등이 있고 일부 지붕에는 고정형 태양광 발전설비, 축사에는 환풍설비, 관리사에는 급·배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
등기상 핵심은 2022년 4월 7일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 564,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 대한사료 근저당과 가압류, 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경309 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 외예리 44 · 경상북도 구미시 고아읍 외예1길 43-4 |
| 물건종류 | 토지 · 답 · 현황 축사용 건부지 및 축사·퇴비사·관리사 등 |
| 토지 | 4,805㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 백주하 (단독소유 · 2022.04.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 775,441,840원 / 379,966,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,047,823,441원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 공시지가 | 29,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 6월 8일 설정된 우성사료 근저당권 440,000,000원은 2024년 10월 24일 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 남은 후순위 근저당과 가압류는 배당 여부와 관계없이 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 사용관계 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 조은(주) | 1,700㎡ · 용도 미상 | 2024.02.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
농업회사법인 조은(주)의 전입일은 말소기준권리인 2022년 4월 7일보다 늦은 2024년 2월 29일이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 기초한 보증금 승계는 발생하지 않습니다. 다만 점유 면적이 1,700㎡이고 보증금·차임·사용 용도가 모두 확인되지 않았으므로, 실제 인도 범위와 명도 조건은 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 379,966,000원으로 감정가 775,441,840원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 379,966,000원 | 373,846,476원 | 1,119,952,013원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 265,976,199원 | 261,452,532원 | 1,232,345,957원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 186,183,339원 | 182,776,772원 | 1,311,021,717원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 내려가고 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 판단은 축사 시설의 상태, 토지 규제, 점유 해소 비용과 실제 활용 가능성을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 379,966,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,119,524원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 564,000,000원 | 373,846,476원 |
| 3. 근저당 · 대한사료주식회사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 군위축산업협동조합 | 25,482,271원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 60,720,109원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 367,226,743원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 320,369,366원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,493,798,489원 중 채권자 예상배당은 373,846,476원, 미배당액은 1,119,952,013원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·시설·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구미시 고아읍 외예리 바깥연흥마을 북서측 근거리이며, 주변은 농경지와 축사 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 공부상 지목은 답이나 현황 대부분은 축사용 건부지이며, 우사·퇴비사·관리사 등으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 농림지역 및 농업진흥구역에 포함되어 있습니다.
- 중첩 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 포함되어 있고 일부는 소하천구역에 접합니다.
- 시설. 일부 축사 지붕에 고정형 태양광 발전설비가 있고, 축사에는 환풍설비, 관리사에는 급·배수 및 난방설비가 있습니다.
- 현장 물건. 토지 위에 이동이 용이한 컨테이너와 관정이 소재합니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 농업회사법인 조은(주)이 점유하는 1,700㎡의 정확한 위치와 사용 시설을 현장에서 특정해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·차임·사용 용도·계약기간·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 계약서와 매각물건명세서 별지를 대조해야 합니다.
- 명도비용 반영. 보증금 승계는 없더라도 시설·가축·장비·재고 반출과 인도 협의에 필요한 비용과 기간을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 농지·축사 규제 확인. 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에서 현재 축사 운영과 향후 용도변경이 가능한지 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 지목은 답이나 현황은 축사용 건부지이므로 농지전용·원상회복·인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 태양광 설비 확인. 고정형 태양광 발전설비가 매각 대상에 포함되는지, 별도 소유권·대출·사업자 권리가 있는지 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 컨테이너·관정 확인. 컨테이너와 관정의 소유관계, 철거·이전 여부 및 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 축사·농지 거래, 시설 잔존가치, 철거·보수비를 별도로 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당 변동 요소를 매각기일 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 활용 가능성이 중요하다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 권리보다 점유와 토지 활용입니다. 농업회사법인의 1,700㎡ 점유 관계가 확인되지 않았고, 공부상 답과 현황 축사용 건부지 사이에 차이가 있으며, 농업진흥구역·가축사육제한구역· 배출시설설치제한지역 등의 규제가 중첩됩니다.
현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 싸다는 결론은 유보해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 활용은 인허가와 현장조사가 선행되어야 하는 물건입니다.
