대구지방법원 2025타경11010. 경상북도 구미시 해평면 해평리 236-1 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 2층 단독주택과 단층 단독주택으로 확인되고, 토지는 3,070.0㎡입니다. 현재 소유자는 문상임이며 2024.06.27 증여를 원인으로 2024.06.28 소유권을 이전받았습니다. 신청채권자는 임오새마을금고, 청구금액은 740,836,370원입니다.
권리의 중심은 2015.03.12 설정된 임오새마을금고 근저당 610,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 임오새마을금고 근저당 32,000,000원·184,000,000원·40,000,000원·84,000,000원과 근로복지공단 가압류 8,727,550원은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당이 크더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11010 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 해평면 해평리 236-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 2층 단독주택 · 단층 단독주택 |
| 토지 | 3,070.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 문상임 (2024.06.27 증여, 2024.06.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 831,181,280원 / 285,094,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임오새마을금고 / 740,836,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014.11.17 대구칠곡신용협동조합 근저당 481,000,000원은 2015.03.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 임오새마을금고 근저당 610,000,000원입니다. 이후 임오새마을금고 추가 근저당들과 근로복지공단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동민 | 2021.01.20 | 미상 | 2025.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 3회 유찰의 숫자보다 환금성을 먼저 본다
감정가 831,181,280원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 285,094,000원입니다. 회차 시나리오상 4회 유찰 시 199,565,800원, 5회 유찰 시 139,696,060원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 표준화된 공동주택이 아니라 농촌취락지대의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 곧바로 ‘싸다’고 판단하기보다 토지 활용도·건물 상태·도로 현황·매수층을 함께 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,791,316원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 임오새마을금고 | 610,000,000원 | 280,302,684원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 임오새마을금고 | 32,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 임오새마을금고 | 184,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 임오새마을금고 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 임오새마을금고 | 84,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 근로복지공단 | 8,727,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 958,727,550원 중 280,302,684원이 채권자에게 배당되는 가정이며, 미배당액은 678,424,866원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해평리 소재 해평큰마을 내에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지와 농촌취락으로 형성된 농촌취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2층 단독주택은 벽돌구조 철근콘크리트지붕 일부 판넬지붕이고, 단층 단독주택은 경량철골구조 판넬지붕입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 유류보일러 또는 유류·화목보일러 난방설비가 있으며, 단층 건물에는 지붕 태양광발전설비가 있습니다.
- 토지. 3,070.0㎡, 자연녹지지역·자연취락지구이며 공시지가는 98,200원/㎡입니다. 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 역사문화환경보존지역과 접하거나 포함됩니다.
- 공부와 현황. 해평리 236-1은 공부상 지목이 대이나 실제 현황은 대 및 일부 도로입니다.
- 조경. 대지상에 소나무 등 조경수, 조경화단, 잔디조성 등 정원조경이 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 도로 현황 확인. 공부상 대인 토지 일부가 실제 도로로 이용되고 있으므로 경계와 실제 사용범위를 현장에서 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·구조·상태를 직접 확인하세요.
- 임차인 확인. 이동민의 보증금과 확정일자는 미상이므로 매각물건명세서와 문건 원본을 최종 대조하세요. 다만 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 각종 제한구역이 중첩되므로 향후 이용계획이 있다면 허용 용도를 사전 확인하세요.
- 환금성 점검. 단독주택과 대규모 토지가 결합된 농촌형 자산은 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있으므로 출구전략을 먼저 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘낙폭’보다 출구가 중요
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2015.03.12 임오새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 이동민도 2021.01.20 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리와 별개입니다. 감정가 831,181,280원에서 3회 유찰돼 285,094,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 해평면 농촌취락지대의 단독주택과 3,070.0㎡ 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 일부 도로 현황, 제시외 건물, 각종 토지이용 제한까지 겹쳐 낙찰가보다 향후 활용과 매각 가능성이 더 중요한 물건입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 환금성 검증 없이는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
