의정부지방법원 2025타경72676. 경기도 구리시 교문동 히든하임 1층 102호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,180,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁이고, 2023.08.02. 신탁등기가 설정되어 있습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이후 구리시 압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 하지만 신탁등기는 별도 확인이 필요한 영역입니다. 등기에도 임대차 등 법률행위가 있는 경우 신탁원부 제2023-5484호를 통해 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72676 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 643-3 히든하임 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 120.79㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 히든하임 11세대 · 2022.09.19. 준공 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,000,000원 / 1,180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,520,791,081원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.02. 근저당
2022.11.29. 수협은행 근저당권은 2023.08.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.02. 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 구리시 압류와 국 압류, 임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 신고는 없지만 ‘없음’으로 단정할 단계가 아니다
임차인 신고내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가 조사에서는 임대관계 미상으로 기록됐고, 현장조사 당시 폐문부재로 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유자, 임대차 존재 여부, 전입·확정일자 등은 현장과 원본 서류를 통해 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 신건 가격 메리트 판단 보류
히든하임은 11세대 규모이고 2022.09.19. 준공됐습니다. 대상 면적은 120.79㎡이나, 제공된 시장정보에서는 면적 매칭이 되지 않았고 실거래 평균·최근 거래가도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 1,180,000,000원이나 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 1,180,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 944,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 755,200,000원 | 0원 |
회차가 내려가면 최저매각가는 944,000,000원, 755,200,000원으로 낮아집니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 낮아진 가격 자체만으로 저평가 또는 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,200,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,155,800,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이고, 근저당권 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 교문동 한다리마을 내에 위치하며, 주위는 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3~6m 내외의 포장도로와 접합니다. 다만 본건 토지와 접한 도로 일부는 사유지이고 펜스가 설치되어 남동측 차량 접근은 용이하지 않으며, 북동측으로 차량 출입이 가능한 상태입니다.
- 건물 상태. 현장조사 당시 공동출입구·복도 조명·승강기가 꺼져 있었고 계단에 임시 작업등이 설치되어 있었습니다. 전체 11세대 중 일부를 제외한 나머지는 단전된 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비·승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 785.0㎡, 대, 부정형 평지이며 연립주택 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 1,830,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(백교지구)·과밀억제권역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-5484호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2025-14612-001 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 교차 확인합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인합니다.
- 호수 확인. 현장조사 당시 출입구 호 표식이 없었으므로 집합건축물대장 건축물현황도와 현장을 대조합니다.
- 건물 관리상태 확인. 공용부 조명·승강기 꺼짐과 다수 세대 단전 탐문사항을 현장에서 재확인합니다.
- 차량 접근 확인. 일부 접도 사유지와 펜스 상태, 북동측 차량 진입 동선을 직접 확인합니다.
- 가격 원본 확인. 비교 가능한 실거래 정보가 없으므로 주변 연립·다세대의 실제 거래와 매물 가격을 별도로 대조합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 신탁·공매·점유가 더 중요하다
제공된 등기와 배당 계산만 보면 구조는 단순해 보입니다. 말소기준은 2023.08.02. 한국비즈니스금융대부 근저당이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 그 숫자 바깥에 있습니다.
현재 소유자가 주식회사무궁화신탁인 신탁부동산이고 신탁원부 확인 필요성이 등기에 직접 기재되어 있으며, 한국자산관리공사의 공매공고도 부기돼 있습니다. 여기에 임대관계 미상, 내부 미확인, 다수 세대 단전 탐문과 일부 사유지 접도 문제까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 1,180,000,000원의 신건 가격이 싸다는 판단 역시 할 수 없습니다. 따라서 결론은 배당상 인수는 0원이지만, 신탁원부·공매 진행·실제 점유·건물 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
