의정부지방법원 2025타경72676. 구리시 교문동 ‘히든하임’ 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2023년 8월 2일 주식회사한국비즈니스금융대부의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 같은 날 신탁등기가 접수됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 구리시 압류·국 압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 숫자 하나가 눈에 띕니다. 등기상 본건 근저당권의 채권최고액은 10,000,000원인데, 사건의 신청채권 청구액은 2,520,791,081원입니다. 배당 시나리오는 본건 등기상 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 전액 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 경매신청서의 청구 범위와 신탁원부·담보관계를 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 ‘신탁’을 빼면 안 된다

2022년 11월 29일 수협은행 근저당권 1,800,000,000원이 설정됐지만 2023년 8월 2일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당권 10,000,000원이 현재의 말소기준이고, 그 다음 접수번호로 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 이뤄졌습니다.

② 점유·임대차 — 명세상 확인되는 임차인은 없지만 ‘미상’이 남는다

확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 임대관계 미상으로 기재됐고, 당시 폐문부재로 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 이를 곧바로 “점유자 없음” 또는 “대항력 임차인 없음”으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 954,000,000원이 싸다는 근거는 없다

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 954,000,000원입니다. 히든하임은 11세대, 2022.09.19 사용승인된 소규모 공동주택이지만, 이번 분석에서 가격을 직접 대조할 수 있는 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

1회 유찰 시 매각가 시나리오는 763,200,000원, 2회 유찰 시 610,560,000원입니다. 그러나 이 역시 단순한 감정가 대비 할인 시나리오일 뿐, 실제 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 근거가 없는 상태에서는 최저가보다 개별 시세 조사와 환금성 검증이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 954,000,000원 가정)

배당 계산상 본건 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부액 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제로 확인될 경우 달라질 수 있습니다. 경매 신청채권 청구액 2,520,791,081원과 본건 등기상 근저당 채권최고액의 차이는 별도 원문 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구리시 교문동 ‘한다리마을’ 내에 위치하며 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 3~6m 포장도로와 접하지만, 토지와 접한 도로 일부가 사유지이고 펜스가 설치돼 남동측 차량 접근은 용이하지 않으며 북동측으로 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 관리상태. 현장조사 당시 공동출입구·복도 조명·승강기 등이 꺼져 있었고 계단에는 임시 작업등이 설치돼 있었습니다. 전체 11세대 중 일부를 제외한 나머지는 단전된 것으로 탐문됐습니다.
• 내부확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 내부구조·이용상황은 건축물현황도·감정평가 전례·외부관찰·탐문을 기준으로 작성돼 실제 상태와 다를 수 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 연립주택 건부지이며 토지면적은 785.0㎡, 공시지가는 1,830,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(백교지구)이며 과밀억제권역·비행안전제3구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 2023.11.20~2028.11.19 지정 허가구역과 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 허가구역이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 히든하임은 총 11세대, 2022.09.19 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 가격보다 실제 거래가능성과 수요층을 개별 조사할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원문 확인. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인하세요.
• 공매 진행 교차 확인. 2026.03.19 한국자산관리공사 2025-14612-002 공매공고가 부기돼 있으므로 법원경매와 공매 중 어느 절차가 현재 유효하게 진행되는지 확인하세요.
• 청구액 괴리 확인. 경매 신청채권 청구액은 2,520,791,081원인데 본건 근저당 채권최고액은 10,000,000원입니다. 경매신청서·담보범위 원문을 대조하세요.
• 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 다시 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 보지 못했습니다. 내부구조·설비·마감 상태가 자료와 실제로 같은지 현장 확인이 필요합니다.
• 공용부 관리상태. 공동출입구·복도 조명·승강기 정지와 다수 세대 단전 탐문이 있으므로 전기·승강기·공용시설 정상화 비용과 관리 현황을 확인하세요.
• 차량 진입 확인. 사유지 도로의 펜스로 남동측 접근이 제한되고 북동측으로 출입 가능한 상태이므로 실제 주차·차량동선을 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 954,000,000원은 감정가의 100%입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·공매 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 확인해야 할 것이 더 많다

이 사건의 배당표만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 954,000,000원, 본건 근저당 채권최고액은 10,000,000원, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 실전에서는 그 뒤에 붙은 조건들이 훨씬 중요합니다.

현재 소유자가 신탁회사이고 신탁원부 확인 주의사항이 존재하며, 한국자산관리공사 공매공고가 따로 올라와 있습니다. 현장에서는 임대관계가 확인되지 않았고 내부도 보지 못했으며, 건물 공용부 전원·승강기와 일부 세대 단전 문제가 탐문됐습니다. 차량 접근도 일부 사유지 펜스의 영향을 받습니다. 여기에 2,520,791,081원의 경매 청구액과 10,000,000원의 등기상 근저당 채권최고액 사이의 큰 차이도 반드시 설명돼야 합니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 실거래 비교 근거가 없는 현재 상태에서는 954,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 인수 0원’ 하나로 접근할 사건이 아니라, 신탁원부·공매·점유·청구범위·건물관리까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 확인형 물건입니다.