의정부지방법원 2025타경72676. 구리시 교문동 ‘히든하임’ 1층 103호로, 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2023.08.02. 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당권 10,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 구리시 압류, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등록권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 말소 여부만이 아닙니다. 근저당권 설정 직후 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 됐고, 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2023-5485호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 붙어 있습니다. 여기에 2026.03.19. 한국자산관리공사 공매공고까지 부기돼 있어 법원경매와 공매의 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 643-3 히든하임 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 1,160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국비즈니스금융대부 / 2,520,791,081원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.02. 근저당권 · 주식회사한국비즈니스금융대부 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등록권리 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
2022.11.29. 설정된 수협은행 근저당권 1,800,000,000원은 2023.08.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그날 새로 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부 근저당권 10,000,000원이고, 이후의 구리시 압류와 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
점유·임대차는 단정할 수 없습니다. 별도 임차인 내역은 나타나지 않지만, 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 없음” 또는 “명도 부담 없음”으로 단정하기보다 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유상태를 다시 확인하는 접근이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
히든하임은 11세대, 사용승인일은 2022.09.19.입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,160,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 신뢰할 수 있는 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,160,000,000원 | 0원 | 1,136,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 928,000,000원 | 0원 | 906,320,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 742,400,000원 | 0원 | 722,576,000원 |
유찰 시 가격 자체는 928,000,000원, 742,400,000원으로 내려가지만, 가격이 낮아진다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다. 실거래 비교근거가 없는 만큼 신건 1,160,000,000원은 물론 유찰 이후에도 인근 연립·다세대의 면적·층·준공연도·입지 조건이 맞는 거래사례와 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국비즈니스금융대부 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,136,000,000원 |
등록된 배당대상 권리를 기준으로 한 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구리시 교문동 ‘한다리마을’ 내에 위치하며, 주위는 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·경사지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3~6m 포장도로와 접하나, 토지와 접한 도로 일부가 사유지로 펜스가 설치돼 남동측 차량 접근은 용이하지 않고 북동측으로 차량 출입이 가능한 상태입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(백교지구)이며 과밀억제권역·비행안전제3구역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 부정형의 평지, 연립주택 건부지이며 토지면적은 785.0㎡, 공시지가는 1,830,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-5485호에서 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항과 임대차 관련 권한을 직접 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 2025-14612-003 공매공고와 법원경매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 폐문부재로 내부조사가 이뤄지지 않았고 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부구조와 이용상황이 집합건축물대장 현황도·감정평가 전례·외부관찰·탐문조사를 기준으로 작성돼 실제와 다를 수 있습니다.
- 건물 관리상태. 공동출입구·복도 조명·승강기가 꺼져 있었고, 전체 11세대 중 일부를 제외한 나머지는 단전된 것으로 탐문됐습니다.
- 차량 동선 확인. 접도 일부가 사유지이고 펜스가 있어 남동측 차량 접근이 용이하지 않으며 북동측 출입이 가능한 상태입니다.
- 가격 검증. 감정가 1,160,000,000원을 바로 시세로 보지 말고, 조건이 맞는 인근 연립·다세대 거래사례로 응찰가를 별도 검증해야 합니다.
- 청구액·담보관계 대조. 사건 청구액 2,520,791,081원과 현재 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 사건기록과 채권계산서로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 확인해야 할 것이 많다
이 사건은 표면적으로는 단순합니다. 2023.08.02. 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 소유권이 주식회사무궁화신탁에 있고, 신탁원부 확인 주의사항과 공매공고가 함께 존재합니다.
현장 역시 내부를 확인하지 못했고 임대관계가 미상이며, 11세대 건물의 단전 탐문, 일부 사유도로와 펜스에 따른 차량 접근 문제까지 확인해야 합니다. 여기에 감정가 1,160,000,000원을 검증할 실거래 비교근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등록권리 인수는 낮지만 현장·절차 리스크 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 신탁원부, 공매 진행, 실제 점유, 내부·공용부 관리상태, 가격 비교가 모두 확인된 뒤에야 신건 응찰 여부를 판단하는 편이 타당합니다.
