인천지방법원 2025타경509106. 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 21층 2101호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장이고, 매각물건명세서에도 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 권용도는 2014.10.24 매매를 원인으로 거래가액 354,210,000원에 취득했고, 등기는 2014.12.18 접수됐습니다.
현재 권리분석의 출발점은 2018.08.24 설정된 중소기업은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 2014.12.18 국민은행 근저당권 600,000,000원은 2018.08.24 해지로 말소됐고, 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 제공된 권리자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509106 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 21층2101호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 송도미래로 30 |
| 용도 / 층 | 집합건축물대장상 공장 · 철근콘크리트구조 23층 건물 내 21층 |
| 소유자 | 권용도 · 거래가액 354,210,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 396,000,000원 / 277,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 960,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸 구조
말소기준권리는 2018.08.24 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 공동담보로 같은 센터 제21층 제2102호가 기재돼 있습니다. 이후 기술보증기금 가압류 461,288,070원, 박경천 가압류 29,871,748원, 연수구 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안용환 | 2018.09.07 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
안용환의 전입일은 2018.09.07로, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 설정일 2018.08.24보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 보증금 15,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능 여부를 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’은 그대로 277,200,000원
현재 회차는 1회 유찰 상태로, 감정가 396,000,000원의 70%인 277,200,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 277,200,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 277,200,000원 | 272,519,200원 | 818,640,618원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 194,040,000원 | 190,523,440원 | 900,636,378원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 135,828,000원 | 133,126,408원 | 958,033,410원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 277,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,680,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 272,519,200원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 기술보증기금 | 461,288,070원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 박경천 | 29,871,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,091,159,818원 중 채권자 예상배당은 272,519,200원, 미배당은 818,640,618원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 이용상태·현장 확인 — 공장 용도와 내부 경계
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장이며, 매각물건명세서에도 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 현장 표기. 입주자 안내 게시판에 2101호와 2102호가 K VISION으로 게시돼 있습니다.
- 내부 경계. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인을 하지 못해 2101호와 2102호 사이 내부 경계벽 존재 여부가 확인되지 않았고, 건축물대장상 도면을 기준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물이며 승용·화물용 승강기, 공동위생설비, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러가 설치돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천송도소방서 서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·공장·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정요항표상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 부지는 4면이 광대로 내지 중로폭 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 공업용, 형상은 정방형 평지이며 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.08.24 중소기업은행 근저당권을 기준으로 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 임차인 확인. 안용환은 기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인하세요.
- 2101·2102호 경계 확인. K VISION 표기와 내부 경계벽 존재 여부가 확인되지 않았으므로 전유부분의 실제 구획을 점검하세요.
- 공장·지식산업센터 이용 적합성. 집합건축물대장상 공장이라는 용도와 현재 이용 형태가 응찰 목적에 맞는지 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 제공 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구·조세채권 내용을 매각 전 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 말고, 현재 실질취득 277,200,000원을 기준으로 물리적 상태와 환금성을 함께 검토하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 확인이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.08.24 중소기업은행 근저당권이고, 실제 임차인 1명인 안용환은 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 현재·추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 공장형 지식산업센터라는 용도와 실제 구획 상태입니다. 2101호와 2102호가 K VISION으로 함께 표시돼 있고, 현장조사에서 내부 경계벽을 확인하지 못했습니다. 현재 최저가는 감정가 396,000,000원의 70%인 277,200,000원이지만, 할인율만으로 저가 여부를 판단하기보다는 실질취득 277,200,000원과 실제 사용상태·환금성을 함께 검토하는 사건입니다.
