인천지방법원 2025타경509106. 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 22층 2207호로, 집합건축물대장상 공장이며 매각물건명세서에도 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자 권용도는 2021.08.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 430,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 분석의 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후의 기술보증기금·우리금융캐피탈·국민은행·박경천 가압류와 연수구·국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기부만 보면 끝나는 구조가 아닙니다. 현황조사상 안용환의 전입일이 2018.09.07로 말소기준보다 앞서고, 보증금 15,000,000원에 대해 배당 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509106 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 22층 2207호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 공장 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 23층 건물 내 22층 2207호 |
| 소유자 | 권용도 · 2021.08.20 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 307,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구액 | 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준은 2021.08.20 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당, 남인천농업협동조합 근저당, 신탁 및 일부 압류·보전처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 보증금 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안용환 | 2018.09.07 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 15,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 확인된 실제 임차인 1명입니다. 현재 최저매각가 307,300,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인이 부담하는 실질취득액은 307,300,000원 + 15,000,000원 = 322,300,000원입니다.
③ 가격 구조 — 70% 최저가보다 ‘실질취득 322,300,000원’을 봐야 한다
감정가는 439,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 307,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 15,000,000원이 낙찰대금과 별도로 인수되므로 실제 자금 부담은 322,300,000원입니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 지식산업센터·공장이라는 이용 특성까지 감안해 실제 거래가와 임대수익, 공실 가능성을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,102,200원 |
| 인수 · 임차인 안용환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 302,197,800원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 461,288,070원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 7,208,141원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 173,439,529원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박경천 | 29,871,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,031,807,488원 중 302,197,800원이 배당되고, 미배당액은 729,609,688원입니다. 임차인 보증금 15,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동, 인천송도소방서 서측 인근이며 주위는 지식산업센터·공장·업무시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물이며 공동위생설비, 승용·화물용 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이며 공장 및 지원시설 부지로 이용 중이고, 4면이 광대로 내지 중로 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,327,000원/㎡.
- 현장확인. 폐문으로 내부를 확인하지 못했고, 2207호와 2208호 사이 내부 경계벽 존재 여부도 확인되지 않아 건축물대장상 도면을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 반영. 현재 최저가 307,300,000원만 보지 말고 안용환 보증금 15,000,000원을 더한 실질취득액 322,300,000원을 입찰 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 임차인은 안용환이지만 입주자 안내 게시판에는 (주)케이템이 표시돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 내부 경계 확인. 2207호와 2208호 사이 경계벽 존재 여부가 현장조사에서 확인되지 않았습니다. 건축물대장 도면과 현황을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 지식산업센터의 최근 거래가·임대료·공실 상황을 확인해야 합니다.
- 후순위 등기 확인. 기술보증기금·우리금융캐피탈·국민은행·박경천 가압류와 연수구·국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 1,500만원 인수다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 둘째, 그와 별개로 말소기준보다 먼저 전입한 안용환의 보증금 15,000,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차를 307,300,000원짜리 물건으로 보면 안 되고 실질 부담은 322,300,000원으로 봐야 합니다.
감정가 439,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세 없이 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 수는 없습니다. 지식산업센터·공장이라는 이용 특성, 점유관계와 내부 경계 확인 문제, 대항력 임차보증금 인수를 함께 확인한 뒤 실제 거래가와 임대수익을 기준으로 응찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
