인천지방법원 2025타경509106. 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 21층 2102호입니다. 집합건축물대장상 공장이고, 매각물건명세서 역시 공장(지식산업센터)으로 이용중이라고 적고 있습니다. 소유자 권용도는 2014년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 325,400,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2018.08.24. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 기술보증기금·박경천·근로복지공단의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 채권자들의 미배당액이 크더라도 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509106 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 214 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 이동 21층 2102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 23층 건물 내 21층 |
| 소유자 | 권용도 · 2014.10.24. 매매 · 거래가액 325,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) / 960,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.24. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당은 같은 송도비알씨스마트밸리지식산업센터 제이동 21층 2101호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 기술보증기금 가압류 461,288,070원, 박경천 가압류 29,871,748원, 근로복지공단 가압류 90,496,600원과 국의 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 안용환 | 2018.09.07 | 15,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안용환의 전입신고일은 2018.09.07.로 말소기준권리인 2018.08.24. 중소기업은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 15,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금으로 합산할 사안은 없습니다.
③ 가격 구조 — 현재 최저가 272,300,000원
감정가는 389,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 272,300,000원, 감정가의 70%입니다. 예상배당상 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 272,300,000원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 272,300,000원 | 267,687,800원 | 913,968,618원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 190,610,000원 | 187,141,460원 | 994,514,958원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 133,426,999원 | 130,759,021원 | 1,050,897,397원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수채무를 혼동하면 안 됩니다. 다만 이 물건은 비교할 실거래 가격을 근거로 시세 할인율을 판단하지 않으므로, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,612,200원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 267,687,800원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 461,288,070원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박경천 | 29,871,748원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 90,496,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,181,656,418원 중 예상 배당액은 267,687,800원, 미배당은 913,968,618원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장이며, 매각물건명세서에도 공장(지식산업센터)으로 이용중이라고 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 인천송도소방서 서측 인근이며, 주변은 지식산업센터·공장·업무시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물로, 승용·화물용 승강기와 소화전·화재탐지설비·스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형이고 공장 및 지원시설 부지로 이용중이며, 4면이 광대로 내지 중로폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 공시지가는 1,327,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 경계 확인. 2101호·2102호가 모두 K VISION으로 게시되어 있었고 내부 경계벽 존재 여부가 확인되지 않았습니다. 현황과 건축물대장상 도면의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 안용환은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 2101호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 계산의 실제 반영 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 272,300,000원은 감정가의 70%지만, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장으로 평가·이용되는 지식산업센터 물건이므로 실제 이용계획과 현황을 기준으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2018.08.24. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입일은 그 이후여서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 현황과 가격 확인입니다. 2101호와 2102호가 동일 업체명으로 게시되어 있었고 내부 경계벽 존재 여부가 확인되지 않은 상태에서 도면 기준으로 평가됐습니다. 현재 최저가는 272,300,000원으로 감정가의 70%지만, 그것만으로 시장가격 대비 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮지만, 실제 구획 상태와 가격 적정성을 별도로 확인해야 하는 물건으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
