부산지방법원 2023타경61525. 부산진구 부전동 라비앙빌 5층 502호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 서영분이고, 말소기준권리는 2017.02.10. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후의 우리은행 근저당, 각 경매개시결정, 우리카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2024.10.25. 오세름의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 뒤에 자리해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 여러 호실의 임차인이 함께 확인되지만, 전입일자는 모두 2017.02.10. 말소기준권리보다 늦습니다. 특히 본건 502호와 직접 연결되는 오세름의 임차권은 임대차계약일 2018.10.13., 주민등록·확정일자 2018.10.15., 점유개시 2018.10.26., 임차보증금 60,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경61525 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-3, 5층502호 (부전동, 라비앙빌) |
| 용도 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 서영분 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 26,171,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 74,157,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 최근 실거래 | 62,000,000원 (2026.07 · 25.17㎡ · 6층) |
| 대상 면적 | 24.55㎡ |
① 권리 흐름 — 2017.02.10. 부산은행이 말소기준
2013년 소유권보존과 신탁등기는 과거 이력이 있고, 신탁은 2017.02.10. 신탁재산의 귀속으로 정리됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권 1,602,000,000원이 말소기준입니다. 이후 우리은행 근저당권 120,000,000원과 경매개시결정·가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사에 여러 호실의 임차인이 기재돼 있으나 확인된 전입일자는 모두 2017.02.10.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 사람은 그 금액·우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다. 본건 502호에는 오세름의 임차권등기가 직접 확인됩니다.
| 임차인 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정민찬 | 2층 202호 | 2020-12-17 | 미상 | 대항력 없음 |
| SHEN DAN(한국명 심단) | 3층 302호 | 2023-09-26 | 25,000,000원 | 대항력 없음 |
| 정소미 | 4층 401호 | 2022-01-27 | 미상 | 대항력 없음 |
| 문광조 | 4층 403호 | 2022-07-21 | 60,000,000원 | 대항력 없음 · 배당요구 2023-12-26 |
| 이현열 | 5층 504호 | 2022-07-04 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이하나 | 6층 603호 | 2019-03-07 | 70,000,000원 | 대항력 없음 |
| 김병필 | 6층 604호 | 2020-12-14 | 미상 | 대항력 없음 |
| 권순선 | 2층 203호 | 2023-08-22 | 미상 | 대항력 없음 · 배당요구 2023-12-27 |
| 강대훈 | 2층 203호 | 2022-12-28 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이은희 | 3층 304호 | 2022-11-29 | 100,000,000원 | 대항력 없음 |
| 길아영 | 4층 404호 | 2022-01-21 | 100,000,000원 | 대항력 없음 · 배당요구 2023-11-06 |
| 이형석 | 6층 601호 | 2020-08-14 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이동인 | 2층 201호 | 2021-05-20 | 100,000,000원 | 대항력 없음 |
| 이승훈 | 2층 204호 | 2023-10-11 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김동현 | 3층 303호 | 2020-12-14 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최지호 | 3층 301호 | 2021-07-19 | 미상 | 대항력 없음 · 배당요구 2024-01-03 |
| 하서영 | 4층 402호 | 2023-08-16 | 30,000,000원 | 대항력 없음 · 배당요구 2023-12-14 |
| 정미지 | 5층 501호 | 2020-02-28 | 100,000,000원 | 대항력 없음 |
| 김수환 | 5층 503호 | 2019-04-05 | 미상 | 대항력 없음 |
| 박진석 | 5층 503호 | 2022-06-15 | 미상 | 대항력 없음 · 배당요구 2023-12-28 |
| 오세름 | 502호 · 건물 전부 | 2018-10-15 | 60,000,000원 | 대항력 없음 · 확정일자 2018-10-15 · 배당요구 2024-10-25 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 42.2%
한누리빌의 동일 면적대 최근 거래는 2026.07, 25.17㎡, 6층, 62,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 62,000,000원이고, 현재 최저매각가 26,171,000원은 그 금액의 42.2%입니다. 감정가 109,000,000원에서 4회 유찰된 결과입니다.
가격 차이 자체는 크지만 최근 12개월 거래가 1건뿐이라 시세 대표성은 제한적입니다. 단지 규모 역시 16세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 따라서 42.2%라는 비율은 분명한 가격 신호이지만, 실제 내부상태와 임대수요를 확인한 뒤 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 871,078원 |
| 1. 부산은행 근저당 | 1,602,000,000원 | 25,299,922원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정민찬 | 74,157,807원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 부산은행 | 74,157,807원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리카드 | 34,083,846원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 우리은행 | 74,157,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 871,078원을 제외한 25,299,922원이 부산은행 근저당에 배당되고, 이후 권리자는 배당을 받지 못하는 시나리오입니다. 총 채권액 1,978,557,267원 중 채권자 예상배당은 25,299,922원이며, 미배당액은 1,953,257,345원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 26,171,000원 | 25,299,922원 | 1,953,257,345원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 18,319,700원 | 17,589,945원 | 1,960,967,322원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 12,823,790원 | 12,192,962원 | 1,966,364,305원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 4미터 내외, 동측 약 2~3미터 내외의 막다른도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42미터 이하)·상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 207.5㎡, 공시지가 2,864,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 단지. 한누리빌은 16세대이며 준공일은 2013.04.15.입니다.
- 명칭. 공부상 2013.07.12. 라비앙빌에서 한누리빌로 명칭이 변경됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유 확인. 오세름 임차권등기가 502호에 직접 연결되므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했습니다.
- 임차관계 원문 대조. 현황조사에 다수 호실 임차인이 함께 기재돼 있으므로 502호와 다른 호실 자료가 섞이지 않도록 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조하세요.
- 정민찬 관계 확인. 2층 202호 임차인 이름과 경매 채권자 이름이 동일하므로 동일인 여부와 관계를 확인하세요.
- 거래표본 한계. 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 1건이므로 62,000,000원을 절대적 시세로 보지 말고 주변 유사 다세대 거래도 함께 확인하세요.
- 유찰 이력. 현재 4회 유찰이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다. 낮은 최저가와 별개로 환금성을 따로 평가해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 낮지만 확인할 것은 많다”
이 물건의 가장 중요한 숫자는 인수 0원과 42.2%입니다. 2017.02.10. 부산은행 근저당보다 앞선 대항력 임차인이 확인되지 않아 선순위 보증금을 떠안는 구조는 아니며, 현재 최저가 26,171,000원은 최근 거래 62,000,000원보다 크게 내려와 있습니다.
반면 최근 거래가 1건뿐이고, 건물은 16세대이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 감정 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만, 내부상태·점유·환금성 확인이 가격 판단의 핵심인 다세대 물건으로 정리하는 것이 맞습니다.
