부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2023타경61525 · 부산지방법원 · 다세대

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

37,387,000원 3,738만 감정가 109,000,000원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

08-25

부산지방법원 10:00

입찰 보증금

373만원

최저가의 10% · 3,738,700원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 1.09억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 내려왔지만 대항력 없는 임차권등기와 낮은 환금성을 함께 확인해야 하는 다세대입니다.

가격 최저가 37,387,000원은 최근 거래 62,000,000원의 60.3% 수준
권리 말소기준권리 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
리스크 임차권등기 오세름 보증금 60,000,000원은 대항력 없음으로 분석되나 명도 확인 필요

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가 대비 낮아졌습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 위험은 없습니다. 다만 다세대 물건 특성상 거래량과 임차권등기 관련 확인이 중요합니다.

감정가 / 최저가

109,000,000원 / 37,387,000원

3회 유찰

최근 거래

62,000,000원

2026.07

최저가 ÷ 최근 거래

60.3%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

부산지방법원 2023타경61525 사건의 대상은 부산진구 부전동 라비앙빌 5층502호 다세대입니다. 소유자는 서영분이며, 말소기준권리는 2017년2월10일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당, 경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2023타경61525
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로755번길 64-3, 5층502호 (부전동,라비앙빌)
용도	다세대
소유자	서영분
감정가 / 최저가	109,000,000원 / 37,387,000원
신청채권 / 청구	74157807원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없는 점유 관계

임차인	부분	보증금	대항력	승계
오세름	건물 전부	60,000,000원	없음	해당 없음
문광조	4층403호	60,000,000원	없음	해당 없음
이하나	6층603호	70,000,000원	없음	해당 없음

⚠️ 임차권등기 확인 오세름은 임차권등기가 있으나 전입신고가 말소기준권리 이후로 분석되어 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유·명도 관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,072,966원
부산은행 근저당	1,602,000,000원	36,314,034원
우리은행 근저당	120,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 분석됩니다.

⚠️ 투자 관점 한누리빌은 16세대 규모이며 최근 거래가 1건으로 확인됩니다. 가격은 낮지만 환금성 확인이 필요한 유형입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산진경찰서 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다.
용도. 감정평가 기준 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용됩니다.
환금성. 최근 거래는 62,000,000원이며 거래량 확인이 필요한 소규모 다세대입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 오세름 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하세요.
현황 확인. 폐문부재로 내부 이용상황 재확인이 요구됩니다.
가격 판단. 최근 거래 62,000,000원과 최저가 37,387,000원을 비교해 입찰가를 설정하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 환금성은 따져야 한다”

이 물건은 유찰을 거치며 가격 접근성이 생겼고 권리상 인수 위험은 없습니다. 다만 다세대는 아파트와 달리 거래량과 매수층 확인이 중요합니다. 낮아진 가격만 보지 말고 임차권등기와 실제 점유, 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-08-26	유찰	1억 900만원
2	2025-11-18	유찰	7,630만원
3	2025-12-23	유찰	5,341만원
4	2026-08-25	대기	3,738만원

부동산강제경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차권등기 확인이 필요한 라비앙빌 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없는 점유 관계

③ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 환금성은 따져야 한다”

사건 개요

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