부산지방법원 2025타경2872. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 14층 1410호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 탐문된 물건입니다. 소유자는 주식회사현담이고, 말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 서동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,851,600,000원이며 공동담보목록 제2020-454호가 기재되어 있습니다.
2025.07.25. 최인주의 강제경매개시결정이 들어왔고 청구금액은 128,000,000원입니다. 뒤이어 국과 부산진구의 압류가 등기됐지만 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 선순위 근저당에 매각대금이 모두 소진되어 신청채권자 최인주의 예상배당은 0원이고, 매수인에게 승계되는 금액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 14층 1410호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하4층 지상19층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최인주 / 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
갑구에서는 2020.12.18. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기가 같은 날 말소되고 주식회사현담으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 을구 1번 서동새마을금고 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 이후 2025.07.25. 강제경매개시결정, 2025.11.17. 국 압류, 2025.11.26. 부산진구 압류는 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.
② 임차 신고 — 대항력은 없지만 점유관계 확인이 필요
신고된 사람은 박진호·류지윤 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 각각 2022.06.23., 2023.05.22.로 말소기준일인 2020.12.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 미상 | 2022.06.23 | 2025.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류지윤 | 1411호 전부 | 2023.05.22 | 2025.09.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서동새마을금고 | 1,851,600,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 최인주 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,979,600,000원 중 예상배당은 181,610,000원이고 미배당은 1,797,990,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 1,797,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 1,834,472,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 1,863,657,600원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 탐문조사됐습니다.
- 입지. 부산진구 부전동 부전1동주민센터 남서측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설·주민센터·재래시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철1호선 부전역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 간선도로에 접하고 남서측·북서측에도 폭 약 8미터 내외 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 시가지경관지구 저촉, 대로1류(폭 35m~40m) 접함으로 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 882.6㎡, 공시지가 8,169,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상19층 건물로 급배수·위생설비·엘리베이터·공동소화전·화재탐지 및 경보설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1410호 점유자 특정. 박진호는 점유부분이 미상이고 류지윤 신고에는 1411호가 적혀 있으므로 현황조사·매각물건명세서·현장을 1410호 기준으로 다시 대조합니다.
- 임차 보증금 확인. 두 신고 모두 보증금이 미상이므로 명도 협의 전 계약관계와 실제 점유 상태를 확인합니다.
- 말소기준 재대조. 을구 1번 2020.12.18. 근저당과 2026.07.08. 근저당권자 이전 내용을 최신 등기사항전부증명서로 확인합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당순위는 원본 서류에서 점검합니다.
- 가격 원본 대조. 감정가·최저가 185,000,000원의 적정성은 동일 건물과 주변 오피스텔의 최근 실거래를 확인해 별도로 판단합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인”을 분리해서 보자
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.12.18. 서동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 현재 매각가 185,000,000원부터 1회·2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다.
다만 임차 신고는 별개로 봐야 합니다. 박진호는 본건 점유부분과 보증금이 확인되지 않았고, 류지윤은 본건 1410호가 아닌 1411호 전부로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 1410호의 점유자가 누구인지 확인해야 명도 계획이 완성됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원, 점유관계는 현장 대조 전제입니다.
