부산지방법원 2025타경2872. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 14층 1412호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)로 조사된 물건입니다. 소유자는 주식회사현담이고, 말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 서동새마을금고의 채권최고액 1,851,600,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후 강제경매개시결정과 압류, 임차권등기가 이어지며 현재 시나리오에서 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 박진호·류지윤·최인주까지 실제 임차 관련 신고가 3명 존재하고, 그중 박진호와 류지윤은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 류지윤의 신고 부분은 1411호 전부로 적혀 있어 본건 1412호와 호수가 다릅니다. 또한 최인주는 1412호 임차권자이면서 이 강제경매의 신청채권자로도 나타나므로, 입찰 전 점유관계와 관계인 여부를 원문서에서 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2872 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 14층 1412호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상19층 · 본건 14층 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최인주 / 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 집중돼 있다
말소기준은 2020.12.18. 서동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,851,600,000원이며 공동담보목록 제2020-454호가 기재돼 있습니다. 2026.07.08.에는 이 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 권리로는 최인주의 주택임차권, 최인주의 강제경매개시결정, 국과 부산진구(부산광역시)의 압류가 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 점유관계는 반드시 재확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 미상 | 2022.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류지윤 | 1411호 전부 | 2023.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최인주 | 건물 전유부분의 전부 | 2021.01.14 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박진호는 2025.08.28., 류지윤은 2025.09.17. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일 자체는 2020.12.18. 말소기준권리 뒤지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시했습니다. 특히 류지윤은 점유부분이 1411호로 기재돼 있어 본건 1412호 점유 여부를 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
최인주는 임대차계약일 2021.01.04., 확정일자 2021.01.04., 주민등록 및 점유개시일 2021.01.14., 보증금 150,000,000원으로 임차권등기가 돼 있습니다. 주민등록일이 말소기준권리인 2020.12.18.보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,008,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서동새마을금고 | 1,851,600,000원 | 365,992,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 최인주 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 1,979,600,000원, 채권자 배당액은 365,992,000원, 미배당액은 1,613,608,000원입니다. 신청채권자 최인주의 청구액 128,000,000원은 이 배당계산에서 0원으로 나타나며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만큼 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 372,000,000원 | 365,992,000원 | 1,613,608,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 297,600,000원 | 292,633,600원 | 1,686,966,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 238,080,000원 | 233,946,880원 | 1,745,653,120원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 서동새마을금고 근저당 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 매각가가 내려갈수록 채권 미배당액은 1,613,608,000원에서 1,686,966,400원, 1,745,653,120원으로 증가합니다. 이는 채권자 측 배당구조의 변화이지, 제공된 시나리오상 매수인의 인수액 증가를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전1동주민센터 남서측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·주민센터·재래시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철1호선 부전역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 급배수·위생설비·엘리베이터·공동소화전·화재탐지 및 경보설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 시내버스 및 지하철이 통행하는 간선도로에 접하고, 남서측과 북서측으로 각각 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 882.6㎡, 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다. 방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역 관련 사항이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박진호 확인. 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 사실과 실제 점유 및 임대차 내용을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 류지윤 호수 확인. 신고 점유부분이 1411호 전부로 기재돼 본건 1412호와 다릅니다. 단순 신고 혼재인지 실제 관련 점유인지 원문조사가 필요합니다.
- 최인주 관계 확인. 1412호 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 나타납니다. 임대차계약과 경매신청 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 승계 확인. 2026.07.08. 서동새마을금고의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부의 권리자 표시를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세자료가 없어 감정가 372,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유 확인은 끝까지”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2020.12.18. 서동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권·강제경매·압류가 이어집니다. 현재부터 2회 유찰까지 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 임차인 3명을 가볍게 볼 수 없습니다. 박진호와 류지윤은 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 류지윤은 1411호로 표시돼 있으며, 최인주는 보증금 150,000,000원의 임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 따라서 권리는 인수 0원으로 계산되지만 명도·점유관계는 별도 검증이 필요한 사건입니다. 여기에 실거래 시세자료도 없으므로 신건 최저가 372,000,000원의 가격 메리트까지 긍정적으로 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 임차·점유와 가격은 확인 후 판단”입니다.
