부산지방법원 2025타경2872. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 14층 1411호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사현담이고, 2020.12.18. 설정된 서동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,851,600,000원이며 공동담보목록 제2020-454호가 기재돼 있습니다. 이후 강제경매개시결정과 국·부산진구 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
이번 사건의 핵심은 “임차인이 있느냐”보다 그 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있느냐입니다. 박진호의 전입일은 2022.06.23., 류지윤의 전입일은 2023.05.22.로 모두 2020.12.18. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 즉 실제 임차인은 2명이며, 제공된 시나리오에서 낙찰자의 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2872 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 14층 1411호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상19층 · 14층 |
| 소유자 | 주식회사현담 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 2026.08.24 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.12.18. 근저당
2020.12.18. 소유권이 주식회사현담으로 귀속된 같은 날 서동새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.07.25. 최인주의 강제경매개시결정, 2025.11.17. 국의 압류, 2025.11.26. 부산진구의 압류는 모두 그 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 2026.07.08.에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기도 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진호 | 미상 | 2022.06.23 | 2025.08.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 류지윤 | 1411호 전부 | 2023.05.22 | 2025.09.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
두 임차인의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 판정되지 않습니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 박진호는 2025.08.28., 류지윤은 2025.09.17. 배당요구를 한 기록이 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하지 않는다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 184,000,000원인 신건입니다. 현재 확인되는 자료만으로는 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 이용한 직접 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가 184,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다거나 높다고 단정하지 않고, 신건 가격 메리트에 별도 가점을 주지 않는 접근이 적절합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 1,798,976,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 1,835,260,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 117,760,000원 | 115,311,360원 | 1,864,288,640원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 채권자의 미배당액은 신건의 1,798,976,000원에서 1회 유찰 시 1,835,260,800원, 2회 유찰 시 1,864,288,640원으로 커집니다. 이는 매수인 인수금 증가가 아니라 채권자 측 미회수액 증가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서동새마을금고 | 1,851,600,000원 | 180,624,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 최인주 | 128,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치입니다. 채권 총액은 1,979,600,000원, 채권자 배당 합계는 180,624,000원, 미배당은 1,798,976,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 부전1동주민센터 남서측 인근이며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설·주민센터·재래시장 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철1호선 부전역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 시내버스 및 지하철 통행 간선도로에 접하고, 남서측·북서측에도 각각 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구가 포함되고 시가지경관지구에 저촉되며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 882.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 건물로 급배수·위생설비, 엘리베이터, 공동소화전, 화재탐지·경보설비, 난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박진호·류지윤의 보증금, 확정일자, 배당요구 내용과 최우선·우선변제 가능 여부를 매각물건명세서와 관련 문건에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준권리는 2020.12.18. 서동새마을금고 근저당이고, 두 임차인의 전입일은 2022.06.23.·2023.05.22.입니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.07.08. 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국 및 부산진구 압류는 후순위 소멸로 판정돼 있으나, 실제 배당에는 당해세 등이 영향을 줄 수 있으므로 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 회차는 184,000,000원 신건입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리관계만 보면 핵심이 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2020.12.18. 서동새마을금고 근저당이고, 박진호·류지윤의 전입은 그보다 뒤여서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 강제경매개시결정과 후순위 압류도 매각으로 소멸하며, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 보증금과 우선변제 내용이 확인되지 않은 임차인이 실제 2명 존재하고, 현재 신건 가격 184,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리 인수 위험은 낮지만, 임차 배당관계와 가격은 추가 검증이 필요하다”입니다. 인수 0원이라는 사실만으로 신건 가격까지 매력적이라고 판단하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
