수원지방법원 2024타경3131. 안산시 단원구 고잔동의 근린시설입니다. 현재 소유자는 문진선이고, 2015년 매매 당시 거래가액은 355,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 말소기준은 2024.04.26. 안산시단원구의 압류이며, 그 뒤 경매개시결정과 추가 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 이재현은 2022.01.05. 전입, 보증금 100,000,000원, 월세 6,000,000원이고 말소기준보다 앞섭니다. 우선변제권은 확인되지 않았으며 예상배당에서도 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 허범 역시 2020.12.01. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54, 2층201호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 문진선 · 2015.10.19. 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 911,000,000원 / 911,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 556,933,962원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준 | 2024.04.26. 갑구 3번 압류 · 안산시단원구 |
| 토지 | 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 4,591,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
2015년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권은 채권최고액 252,000,000원에서 2017년 420,000,000원으로 변경됐으나 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준은 2024.04.26. 압류이고, 이후 수협은행의 임의경매개시결정과 안산시·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재현 | 201,202,203,204호(264.4640m2) | 2022.01.05 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 2026.04.15 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 100,000,000원 인수 |
| 허범 | 미상 | 2020.12.01 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 인수 위험 미상 |
이재현은 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금도 확인됩니다. 반면 허범은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 허범을 단정적으로 대항력 있는 임차인이라고 보기보다 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 실질취득 — 신건 9.11억이 끝이 아니다
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 911,000,000원 | 100,000,000원 | 1,011,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 728,800,000원 | 100,000,000원 | 828,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 583,040,000원 | 100,000,000원 | 683,040,000원 | 0원 |
이재현 보증금 100,000,000원은 각 회차에서 동일하게 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 신건에서 알려진 실질취득은 1,011,000,000원이고, 1회 유찰 시 828,800,000원, 2회 유찰 시 683,040,000원입니다. 다만 허범의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 인수부담은 이보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 911,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,510,000원 |
| 인수 · 임차인 이재현 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 899,490,000원 |
예상배당 계산상 집행비용은 11,510,000원, 소유자 잔여는 899,490,000원이며, 이재현 보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있습니다.
⑤ 현황·위반건축물 — 명도 외 추가 비용 점검
매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재돼 있고, 201·202·203호는 인접 호수 및 복도와 벽체 구분 없이 일괄로 포차상회로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정평가 시점에는 모두 공실 상태였습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 근린시설이며 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·방화지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,421.2㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 4,591,000원/㎡입니다.
- 도로·시설. 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되고 주차장·광장에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이재현 보증금. 100,000,000원 전액 인수를 전제로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 허범 임차관계. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가. 신건 기준 최소 1,011,000,000원이며 허범 보증금이 확인되면 더 커질 수 있습니다.
- 위반건축물. 18㎡·6㎡ 무단증축 시정명령과 이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각·현황. 201·202·203호의 벽체 구분 없는 이용상태와 일괄매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 배당 검증. 청구액 556,933,962원과 실제 배당순위·채권액을 등기부 및 배당 관련 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “9.11억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 신건 최저가는 911,000,000원이지만 이재현 보증금 100,000,000원을 더하면 알려진 실질취득은 이미 1,011,000,000원입니다. 여기에 허범의 보증금은 확인되지 않았고, 201호 무단증축 시정명령과 세금 압류도 남아 있습니다.
실거래 자료가 없어 가격 자체의 적정성도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “신건 9.11억”이 아니라 “최소 10.11억 + 미상 임차보증금 가능성 + 위반건축물·세금 확인”으로 접근해야 합니다. 등기 후순위 권리의 소멸만 보고 안전하다고 판단하기에는 임차인 인수와 현황 리스크가 큰 근린시설입니다.
